2023年3月5日，今年政府工作建议提出：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。 “加强住房保障体系建设”已经写入政府工作报告，进一步强调了完善住房保障体系的力度和决心。

　　在此之前，因租赁住房收益较低，投资回收周期长，退出路径单一，房企涉足租赁住房市场的意愿并不强烈。各地政府为扩大保障性租赁住房供给，从土地支持政策、财政支持政策、税收支持政策、水电气热价格优惠政策和公积金支持政策等全方位多维度出台相关措施。在此背景下，公募REITs也为保障性租赁市场发展提供了良好的退出渠道，使得保租房“投融建管退”的商业闭环得以形成，同时也进一步促成了保租房存量资产和新增投资的良性循环。

　　2023年8月至12月，有四支-华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏上海华润有巢REIT相继上市。

　　从折现率方面来看，这四单REITs产品基本在6.0%-6.5%，都位于一线和强二线城市，城市社会经济环境发展良好，并且结合底层资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，整体属于风险较低的类型。

　　从现金分派率方面来看，这四单现金分派率基本上预计均能达到4%以上。

　　从租户结构方面来看，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和华夏上海华润有巢REIT的前十大租户租赁面积占比不超过10%，企业租户金额占比不超过20%，租户租赁集中度相对较低，具有良好的分散性，单一客户的影响程度相对可控。

　　短时间内，多单保租房REITs上市发行，进入资产管理时代，行业规模逐步扩大。在政策和资本市场的助力下，以高效资产管理为底层逻辑、以稳定现金流回报为支撑的保租房，必将实现资产的保值增值。可以预见，伴随着“房住不炒”的房地产行业发展基调，承载着保障民生使命的保租房项目也将迎来更加广阔的发展空间。

    来源：戴德梁行

编辑：jinbao