2022年下半年以来，珠海、深圳、东莞相继出台相关政策，表示每年计划将供应1,000-2,000万㎡以上的低租金/低售价、高质量、工业上楼的政策性载体。而广州也于今年2月出台《广州市人民政府关于印发支持市场主体高质量发展促进经济运营率先整体好转若干措施的通知》，当中第十七条也明确表示将加入大湾区“筑巢引凤”产业导入攻坚战。在新形势、新挑战的大背景下，广州未来又应注意哪些关键点？

　　从珠海实施路径 预判广州未来模式

　　根据珠海市工业和信息化局以及珠海市招商署于去年9月联合发布的《珠海5.0产业新空间》电子手册，珠海全市5.0产业新空间共谋划115个项目+4片区，供应主要集中在香洲区，而高新区目前谋划10个新兴产业空间项目，新开工建设体量已达200万㎡。除新增用地项目外，还将通过改扩建低效厂房完成每年1,000万㎡的建设任务，当中新开工增量项目与存量改造项目的占比约55:45，存量低效厂房盘活是新兴产业空间的重要供应来源。

　　珠海市5.0产业新空间规划分布情况

　　而从广州本地情况来看，2020至2022年三年，广州全市累计出让土地2.4万亩，每亩均价87.6万元，平均每宗地块占地面积约63亩，主要供应区域集中在黄埔、南沙、花都和增城四区。尽管过往几年广州市工业用地持续高位供应，但大多数项目为企业拿地自建自用项目小部分为平台型产业园项目。此外，由于部分区域较高的准入门槛或土地成本，单纯仅靠增量用地完成广州市“低成本、高质量、政策性标准厂房”的年度建设目标是不可行的，因此通过“工改工”盘活低效闲置厂房将成为广州未来重要“水源”。

　　广州“工改工”企业未来应注意哪些点

　　一、 “实用程度高的产品户型设计 = 适合企业生产所需的产品形态设计 + 内部最优空间布置”。

　　在项目启动前期，首先进行本地产业情况研究，在找准项目产业定位的同时，进行企业访谈，真正了解企业需求，而非盲目生搬硬套外地产品参数或盲目拉高产品标准，从而避免造成产品与实际需求错配情况；

　　一、 “适合本地基础产业生产所需的标准层面积及园区配套 + 实用程度高的产品户型设计 = 最大程度吸纳每个潜在客户”。

　　“工业上楼”除企业生产能真正“上楼”以外，物业参数及垂直运输效率也十分重要。但工业物业不应过分追求高容积率，否则将可能造成使用率锐减、成本飙升、租售价格与投入成本不成正比等负面错配情况；

　　二、 “身份及心态转变，招商前置而非过往高周转模式”。

　　对于“低成本、高质量、政策性标准厂房”而言，开发商不能再沿用传统地产开发思路。在政策性产业园的大规模入市冲击下，应尽快转换定位，转换为与产业的深度合作的产业运营商，从而与企业实现互利共赢。

    来源：戴德梁行

编辑：jinbao