房讯网讯  2023年3月17日，中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"迭代与进化：商业办公新势力"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过800位嘉宾出席论坛，聚焦产业升级、城市更新、营销渠道、数字经济、运营管理、大宗交易六大核心议题，热议商业地产产品力重塑的新路径，探寻商业地产价值链重构的新模式，携手商业地产新势力共同推动行业新发展模式下的"迭代与进化"！

　　会上，中科产城董事长郭莹辉发表了题目为“2023年产业园区的扩张与分化”的主题演讲。郭莹辉认为，园区总量急剧扩大下，投资商和运营商的机会是分化的，表现为产业大咖拿工业用地趋势非常明显、园区REITs日益活跃、新建园区的投资机会相对不错；而存量园区招商去化压力大，产业地产商将加速离场。同时，园区轻资产运营的机会将大大增加，园区更新将是新的盈利来源，园区的开发也将与园区内企业股权投资深度绑定。

　　中科产城董事长  郭莹辉

　　以下为郭莹辉发言实录：

　　三年以来，已经讨论过N多次关于后疫情时代商业地产、园区地产怎么发展，但是进入2023年疫情真正的结束以后产业园区开发运营会怎么样呢？这个话题其实很难回答。我从几个维度来帮大家梳理观察一下，最后谨慎地得一个小结论。

　　首先看看宏观经济，从宏观经济来说，我们国家从去年的中央经济工作会议到刚刚结束的“两会”，都指出一个问题，就是我们以政府投资拉动为核心，强势启动中国的2023年经济发展。在中国由政府投资拉动，民间消费、民间投资肯定受到一定影响。但是国际上对中国投资抱有什么样的态度呢？国际上来看，2022年并不是像所有人讲的外资撤离，对中国不看好，相反从俄乌战争以后，美西方对我们的制裁，很多企业对中国投资依然抱有很高期望，投资增速和投资总量还是温和增长的。说明从产业需求和投资拉动来看，产业园区的投资需求还是有基础的。

　　从行业发展来看，地方政府对中国经济，乃至的产业发展有哪些举措。从最近两三年左右来看，尽管疫情有影响，但是北京、广州、上海、深圳、苏州、重庆这些城市在产业发展方面各显神通，各出奇招。对于产业的保障，尤其从政策上、城市更新的一系列举措上，乃至从资金上，其实这个行业发展还是比较健康的。地方政府和行业来看总体政府招商为主，投资为主。从金融角度来说这两年出现了可喜的变化，一个从产业园区建设角度看，刚才大家提到REITs，REITs本身有三只园区REITs示范效应，给产业园建设带来了一些前期的投资利好，包括了银行对房地产企业融资，包括A股市场股权融资等等，这些机会对于产业园建设来说也无疑是利好。

　　本身又给我们运营期的物业带来了很多希望。园区的投资运营主要还是持有型物业，可售的比例相对来说比较小。所以说园区能否经营成功主要在于长线资金，前期建设资金，中间有运营资金，还有退出的接盘资金，这三个资金形成联动，才能对投资形成有力支撑。从银行到A股市场、私募REITs，公募REITs上市，资金链基本趋于活跃。

　　从国家导向来看，从业者都看到了这几年从土地供应上，政府不太喜欢过去的产业地产开发平台企业了，都是从直接招商为主。但是从北京、广州代表兴城市的用地保障来看，还是在增量温和增长，都是在保持比较平稳水平，没有下降，也没有增量增长。尤其广州地区。

　　从国家主流导向说，新增的工业用地保障平稳，但是更多的还是从存量的城市更新中挖掘园区的载体空间，尤其是最近两三年国家在园区更新中对于产业园M类工业用地的激活给予了很多的支持政策，包括北京从2021年6月份看到城市更新政策。尤其是到去年9月22日关于国有土地盘活政策看，又给我们很多亮点和希望，后面我会解读北京园区更新的详细政策、路径和政策要点。总体来说，北京的园区更新难点比较多，因为北京的央企用地、国有用地、历史上出让的工业用地存量回收、清退、未来开发再利用，以及土地资产的流动性等等方面相对南方来说还是困难比较多的。

　　同时我们看到了在北京的园区空间中，有8个亮点可以让我们在投资端着重关注的。在去年9月22日国有土地盘活政策，这是北京市出的，我认为是最接近于南方城市更新的政策的文件，而且更具有操作性。它的要点在哪呢？主要是从实施路径上、建筑指标给予上、功能兼容上、土地利用上、弹性出让年限上及置换、过渡性政策，尤其是土地出让金可能有些情况免于交纳，这些都是对于从事城市更新投资的企业来说作为重要盈利来源的点。过去这些政策都是点状的不系统，去年出的政策一个文件可以把这么多碎片化的政策集成起来，让投资商知道在市里有政策依据，区里有部门可以接纳洽谈更新的业务，过去是很难找到这样一个统一政策和统一部门的，今天北京至少看到了路径。

　　在南方广州会怎么样呢？广州跟北京不一样，广州的难点在于国有用地相对较少，更多要保留工业用地的总量。这几年在广州通过接洽市、区、镇三级政府，谈了不少园区更新，更多的是存量村镇级工业园，规模大拆迁难度高，关键是没有像样的专业化运营团体。政策很丰富，但是专业度相比北京园区操作成熟度还是差一些，所以我们发展重点关注在广州、东莞、佛山、深圳大量观察一些投资机会。南北方的共同难点是存量的企业腾退、搬迁、洽谈，再度合作又变成最大的障碍。在北京是在消灭M类用地，更多是城市化，尤其海淀北部、通州很少可以看到适合于研发、中试制造的M类空间用地了，都向B23教育科研类转化自持经营。广州这几年有一个最大的特点是逆向城市化，就是把过去商办的B29用地调回M0、M1，不补交出让金，鼓励企业60%左右可售。灵活的地方政策显然对投资商来说更具有获利空间，也是地方政府在盘活空间城市土地上最大的政府收益，希望大家到南方多看看。

　　销售比例，名面上有30%，事实上一事一议，可以谈到60%。容积率公改公可以不低于3.0到4.0，这是很高的土地红利了。逆向调规，南方地方保护一般农田一样，把M类总量保持在一定水平上，工业、住宅调向商办在北方是很少见，但是南方比较灵活。

　　下面我谈谈结论，2023年园区发展究竟会是向好还是持平，还是有所恶化？这个话题真的不好回答，我只说从国家宏观的经济形势来看，今年的一个特点就是拼经济、强投资、大招商，开局即是决战。意思是今年不太指望在座各位企业家私人资本大举投资产业园、产业地产，显然这个现象不是很显着。更多的是政府平台公司代表地方政府大举进入产业园区的投资，而且是为了拉动产业项目、基础设施项目，政府投资成为今年最大的热点，尤其是“两会”《政府工作报告》中安排4.8万亿专项债，肯定向大基建转移。1月27日、28日可以看到重要省份的省委书记代表全省在谈拼经济、强投资、政策给予支持。比如说浙江省政府关于今年经济工作的布局，从这里可以看出地方政府以省为单位的政府在招商、财力保障、土地出让给予支持，力度之大是前所未有。浙江省提出万亿投资规模，安排省级一千个项目，总投资额一万亿，12月份全国疫情刚刚结束，1月28日开局，政府安排了一万亿投资规模，还是要通过大投资来带动浙江省经济。争取向上国家贷款1600亿，保证资金支持、贷款支持。项目用地上全省安排40万亩的用地，重大的产业项目和基础设施修路架桥用的土地。一个省为了发展经济在大项目招商，尤其大产业项目招商，必然带来年度内突破性的政策。为了刺激经济发展，弹性政策都是突破性的，过了2023年这个政策就不适用了。也就意味着以浙江、广东省、深圳等等发达城市，中国经济龙头企业以超长的手段拉动投资，政府投资，拉动社会投资，以上产业项目为主，补偿性的短板性的项目，包括学校、医院这些都饱和了，短板性的项目也接着投。在大的趋势下，我们可以预期产业园必然带来巨大的增量。这是从趋势看，经济形势下政府投资、社会配合会带来园区总量的极具扩大。

　　在园区总量极具扩大下，投资商和运营商的机会是分化的，结论就是我们的市场化投资可能是萎缩的，甚至回报是不好的。但是我们的运营商的机会是非常大的，分化在于市场化投资意愿的降低，这是总体结论。

　　从8个方面，我想把结论拆分一下：

　　一是产业大咖拿工业用地趋势非常明显。因为经济的回升是靠重大工业制造业项目支撑的，可以看到比如比亚迪、华为、宁德时代、京东方这些企业在今年1、2月份拿地很踊跃，3月份预期也很踊跃，所以今年工业用地以大产业企业为主，而不是产业地产商。

　　二是园区REITs日益活跃。已经发行的REITs中有7只是园区类的，今年预计有20多只园区REITs上市，这些对于园区的投资和接盘来说又是一个非常大的利好。所以今年园区REITs应该是一个高涨之年。

　　三是新建园区的投资机会相对较好。因为今年地方政府为了招商引资，在以往的限制性条件很多的情况下，企业算是有了话语权。过去招商引资拿地最大问题是产值、税收要求很高，尤其北上广深一线城市拿100亩、50亩用地，政府要求非常苛刻。但今年即使在北京拿地的条件好谈多了。

　　四是存量园区招商去化压力太大了。过去几年有市场化投资园区，更多来自政府自建园区物业，带来巨大的存量，三年疫情招商引资不畅产业不兴，过去的存量在今天形势下依然是老大难问题，库存压力会继续增大。

　　五是产业地产商将加速离场。从过去这几年来看，大家耳熟能详的市场化产业地产商几乎都不在主流的市场了，很活跃的产业地产商还在拿地吗？更多都是以国有、地方城投平台为主的园区开发企业。今年也许是市场化产业地产商黯然离场的最后一年。

　　六是园区轻资产运营的机会将大大增加。这个轻资产运营主要是利用我们的智力、经验、操盘能力，给投资方提供服务的。政府今年作为园区投资的主体，但是它的短板非常明显，我们很多地方政府平台有两极化：先筑巢后引凤，先开枪后瞄准。专项债很便宜，地方政府追着投，地方政府会加大自身园区投资的总量。但是有的开工建设了，园区产业定位、产品策略、招商运营团队、投资回报率一系列问题还不知道。所以从事园区投资运营的企业大可不必为自己订单业务着急，完全可以和大型政府平台公司接驳，它投资能力强，我们有经验，形成生态互补。

　　七是园区更新将是新的盈利来源。大家讲了很多城市更新，郊区型的园区更新成本比较低。广州、北京等等都有很活跃的支持政策，这些支持政策对于投资改造是一种资产的释放，包括空间的释放。相对来说回报率比新建拿地的园区显然高得多。在北京的央企测算过回报可以到七到八，比REITs里四点多的回报高很多。

　　八是园区的开发与园区内企业股权投资深度绑定。

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