房讯网讯 2023年3月17日，中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"迭代与进化：商业办公新势力"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过800位嘉宾出席论坛，聚焦产业升级、城市更新、营销渠道、数字经济、运营管理、大宗交易六大核心议题，热议商业地产产品力重塑的新路径，探寻商业地产价值链重构的新模式，携手商业地产新势力共同推动行业新发展模式下的"迭代与进化"！

　　商业办公建筑综合评价标准委员会秘书长  孙鹏阳

　　在业内人士看来，商业办公建筑的标准化发展是在新周期下迭代与进化的重要路径。商业办公建筑综合评价标准委员会秘书长孙鹏阳在论坛上介绍了《商业办公建筑综合评价标准星级评定办法》，她表示，星级评定办法覆盖商业办公建筑全生命周期，按照综合评分从高到低依次分为三个星级。

　　以下为部分孙鹏阳发言：

　　《商业办公建筑综合评价标准》星级评定办法。分为三部分：前一阶段工作进展情况、评定办法框架、评定办法主要内容介绍。

　　《商业办公建筑综合评价标准》是2021年发布， 7月实施，2021年-2022年做指标体系，11月份把指标体系初稿完成，经过三个多月的时间，基本完成了这项工作，主要修改后的评价指标体系，主要的变化是在一些指标上做了更细化的要求。目前所有修改工作已经完成，非常感谢各位会员的大力支持。

　　整个评定办法分7章30条，分为：总则、评价对象和条件、评估和星级评定的阶段和流程、评定组织和职责、回避和复核、监督和管理、附则。

　　星级等级评定对象和条件。星级等级标准根据指标体系的认定，按照综合的评分，从高到低一次分三个等级：五星、四星、三星。什么样的项目可以参加这样的评定呢？主要有四大项要求：一是参评项目建设和运营过程中要符合国家现行的各项相关法律法规；二是项目完整永久性的建筑，不能是临建；三是符合最低面积要求，目前主要还是针对总建面大于1万平的项目；四是运营中的项目最低运营时间大于1年（12个月）。

　　评估和星级评定的阶段，整个评价标准指标体系是涵盖房地产项目从立项到后期运营、服务全部的过程，是覆盖整个生命周期全过程，如果分阶段讲是分三个阶段：一、项目立项和规划阶段，可以进行预评估，概念、方法、扩初、施工图设计，整个设计段完成会进行规划设计阶段的评估；二、施工和验收交付阶段会进行施工交付的评估；三、项目运营阶段会进行全面评估。它覆盖整个项目全周期。

　　星级的评定跟评估阶段相应，也是分三个阶段：规划设计阶段、施工交付、运营及最终。新建更新改造项目立项和规划阶段，会进行预评估。在概念设计、方案设计、施工图设计全部完成，并且通过了前面讲的阶段性的审核评估以后，项目可以获得规划设计阶段的星级评定，也是依据评分的高低可以有三星、四星、五星。项目完成施工和交付，并且通过这阶段的评估审核以后，是可以在这阶段获得施工交付阶段的星级评定。最后运营中的项目，通过全面的审核评估会获得最终的星级评定。

　　评定过程、星级认定流程，首先是项目自愿提出星级评定申请。其次是全联房地产商会商办标委会将评定申请转交评定机构。再次是按照《商业办公建筑综合评价标准》指标体系要求提交申请文档，文档包括项目说明、设计文件等等的。四是评定机构会组织评审专家进行文档审核。五是评定机构会组织专业机构进行建筑功能、性能、满意度等等的评测。六是组织专家进行现场勘察和评估。七是评估机构会根据之上的步骤最终给出星级评定的意见。八是全联房地产商会商办标委会会公示评定意见，公示期不少于7个工作日。九是标委会会受理复核申请和举报。十是商办标委会确认星级评定结果，向获得星级评定的项目颁发匾牌。

　　涉及到的组织有六大组织：全联房地产商会、全联房地产商会写字楼分会、全联房地产商会商业办公建筑综合评价标准委员会、全联房地产商会委托的第三方独立的评定机构、评定机构授权的专业测试和调研机构、评定机构聘任的评定专家组。

　　这些组织的职责是商会是星级评定的主管机构，负责星级评定整体的统筹协调和监督管理。写字楼分会和商办标委会负责具体推进和落实工作。全联房地产商会委托的第三方的独立的评定机构，他们会负责组织整个星级评定的组织工作、评定结果的确认，以及有些争议的处理，还有最终的星级匾牌和证书的发放。第三方的评定机构还有授权的专业机构，会按照《商业办公建筑综合评价标准》指标体系的要求，对建筑功能、性能、环境质量、满意度等等进行专业的测试、调研。聘任的评定专家首先是文档的审核，现场的评估，另外要根据我们前面专业机构给出的检查测试的结果，按照《商业办公建筑综合评价标准》指标体系的要求，最终会给出评定的分数，这是涉及到的组织和相应职责。

　　整个星级评定过程、评定结果可以保持中立和客观，以及公信力，所以后面两个部分主要内容主要是为了达到这个目的。回避和复核显得尤为重要，回避主要是针对我们评定的专家组成员，如果涉及到跟项目有关系、曾经在项目任职、离职不满两年的，还有其他一些会影响到项目评定结果公正性的，这些的情况下评定的专家要主动提出申请回避。同时我们申请的项目如果觉得或者认为有这样情况存在的，也可以向评定机构提出申请回避，评定机构应该及时做是否回避的决定。对评定结果有异议，可以在公示期内向全联房地产商会提出书面复核申请，商会会及时受理和申请，商会会充分听取项目介绍、复核陈述，必要的时候会重新组织文档审核或者是专业机构重新做评测，以及进行现场评估，并重新按照综合评价标准的指标体系再做一次评分，最终商会会做出复核结果之日起15日内通知申请复核的本人。

　　监督和管理也是为了保证评定结果的公信力，商会会把整个星级评定工作纳入日常监管方位，包括评定组织、评定人员、回避制度等等的都是放到日常监管范围，同时会有举报渠道。主要的目的也是确保整个工作的公信力和权威性。出现下面讲到的情形之一会有三种情况的处置，一种立刻终止评定，如果已经完成评定过程获得评定结果的项目，出现下面说到的情况，会做出或者降低级处理，或者直接取消评定的星级，收回匾牌和证书。如果项目提供虚假材料或者和评定人员串通作弊导致情况严重失实。违反评定纪律，影响工作的公平公正和公开。项目发生重大安全责任事故或者存在可能危及人生健康和生命财产安全的重大风险隐患的。三年内受到有关部门的行政处罚、行政强制，或者行政处罚、行政强制没有执行完。严重失信行为。未按规定参加年检、报送年报的。涂改、伪造、出租、出借星级评定证书和匾牌的。其他没有提到的违法违纪行为的。出现这些情况，商会会进行处理，处理结果会以书面形式降低星级评定等级或者取消星级评定等级，并且会向社会公告。评定专家过程中如果没有履行职责，或者徇私舞弊、弄虚作假会取消评定资格。

　　评定星级有效期，我们是动态管理，有效期是5年，有效期5年，项目可以重新申请星级评定或者申请星级的升级评定。申请程序和评定程序和首次评定程序和过程是相同的。评定星级5年期满以后，项目觉得不再申请参加评定了，评定星级会自动失效，项目交回星级匾牌和证书。

　　我们计划在2023年7月1日启动实施，欢迎会员单位积极踊跃报名参与。

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