在新增供应和经济复苏推动下，一季度全国（CBRE世邦魏理仕追踪的24城）高标仓净吸纳量环比和同比分别上升4.1%和57.4%。在此前持续面临供给约束的一线城市，优质项目的入市为租户提供了布局和扩张的良机，季度净吸纳攀升至26.5万平方米，大幅超越2022年和2021年同期的1.5万平方米和6.2万平方米。

　　一线城市高标仓长期供不应求

　　作为国内人口最稠密、经济贸易活动最活跃的三大沿海都市圈的核心城市，北上广深这四大一线城市是中国“内外双循环”战略下最重要的物流枢纽，也是物流租户和投资者布局的必争之地。2022年，四个一线城市贡献全国社会消费品零售总额的11%，快递业务量的19%，进出口总额的25%。

　　与之相比，长期以来一线城市的物流用地供应持续紧张。根据CBRE统计，过去十年间（2013-2022），一线城市累计物流土地出让面积为980万平方米，仅占全国的1.5%左右。

　　在高标仓租赁市场上，过去十年一线城市空置率长期保持在10%以下，除个别年份外，可租面积的去化周期在10-12个月左右，市场供不应求的特征显着，从而推动高标仓租金以年均3.6%的速度稳步增长。

　　2023-2024年间，深圳和北京的高标仓供应将持续紧缺，上海和广州则将迎来阶段性的供应充裕期。我们认为这将加速租户在这些重要枢纽的布局，而这将受到两股力量的共同推动：一方面，此前被供给不足所抑制的需求得到释放；另一方面，经历三年疫情后加强供应链韧性的诉求将促使企业在其供应链核心位置提升库存安全水平，以应对突发情况。

　　受此推动，CBRE预计未来三年一线城市的高标仓净吸纳量有望达到年均127万平方米左右，较此前三年的水平大幅增长41%；整体空置率在2024年见顶后将迅速向10%的水平回落。

　　高标仓空置率：全国vs一线城市

　　一线城市高标仓新增供应（万平方米）

　　数据来源：CBRE研究部，2023年4月

　　北京构建四大物流基地

　　根据2020年发布的《北京物流专项规划》，北京将着力打造“大型综合物流园区（物流基地）+物流中心+配送中心”+“末端网点”的“3+1”城市物流节点网络体系。北京现有物流基地共四个，分别是：顺义空港物流基地+天竺综合保税区、通州马驹桥物流基地、大兴京南物流基地、平谷马坊物流基地。未来三年北京90%的高标仓新增供应将集中在这四大基地。

　　2023-2025年，CBRE预计北京将共有约69万平方米的新项目交付，整体供应水平将较此前三年（2020-2022年）减少30%。而在需求侧，北京以其重要的消费市场和战略地位将持续吸引电商和第三方物流企业进驻扩张，而近年来加速发展的汽车、医药等先进制造业有望成为高标仓需求的新增长点。

　　总体来看， 供不应求将是北京物流仓储市场的基调，并将推动高标仓租金以每年2%-4%的增速稳步上涨。与此同时，作为北京周边重要的卫星市场，廊坊将继续受益于来自北京市场的外溢需求。

来 源： CBRE世邦魏理仕    

  编 辑：liuy