2021年，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，疫情反复扰动和中国房地产行业陷入调整的状况令各地城市更新的进程受到拖累。

　　2023年《政府工作报告》再次提出实施城市更新行动，如今疫情阴霾逐渐散去，经济生活重回正轨，城市更新何去何从，再度引发关注和讨论。

　　戴德梁行今日重磅发布《新实践 再行动 ——2023粤港澳大湾区城市更新发展报告》

　　聚焦粤港澳大湾区9+2城，从区域城市更新的概况、9+2城的特征和实践，以及规划方向等方面深入分析大湾区不同城市间城市更新的发展状况和体系差异，并由此展望未来粤港澳大湾区城市更新的发展趋势。

　　城市更新发展特点各有不同

　　自2009年8月，广东省发布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，全省城市更新纲领全面明确，各地陆续响应落实。经过10余年的发展，粤港澳大湾区已完成了相当体量的城市更新改造。

　　结合各地城市更新的完成量以及计划量，以及城市更新紧迫性、政策成熟度、土地集约利用情况、更新中的民生改善与文化保护等多维指标，我们的报告对9+2城城市更新的阶段与特征进行了综合分析评价。

　　综合来看，粤港澳大湾区各地城市发展特点不同，城市更新的进程和体系也有所差异。但总体而言，普遍推动了城市的发展，拓宽了产业空间，优化了社会资源配置。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。各城通过对既有资源的充分利用，深入挖掘了粤港澳大湾区城市化发展的红利。

　　具体来看，9+2城分别呈现以下特征：

　　片区统筹、有机更新成为主流

　　在发展趋势上，未来粤港澳大湾区城市更新将以片区统筹、有机更新为主流，进一步探索多主体参与、利益平衡机制，同时不断完善城市更新法律法规。

　　经过多年的探索与实践，粤港澳大湾区核心城市不断意识到传统的以大拆大建为主要形式、以单块存量用地土地价值释放最大化为宗旨的房地产化点状更新实际上难以实现完善城市功能、引领城市迭代升级目标，反而一定程度挤压了产业发展空间和低成本居住空间，也压榨了资源环境承载力，加剧了多种层面的断裂和失衡问题，影响城市的可持续发展。

　　随着城市规划不断深入反思单一用地性质和功能分区、潮汐式通勤和过高密度开发等问题，以及“产城融合”、“职住平衡”、“15分钟生活圈”、“完整社区”等理念的引入和推广，大湾区各个城市陆续提出片区统筹、连片改造、连片更新，希望通过片区统筹、有机更新，补足功能短板，活化历史遗产，加快绿色转型，提升空间资源配置效率。

　　租赁住房、工业上楼、非标商业将是未来重要改造方向

　　在公共交通主导、混合用途、集约利用等大原则下，TOD城市综合体将继续成为拆建型城市更新优先采用的模式。

　　在住房供应方面，随着不动产私募投资基金启动试点、REITs试点扩容，多种政策加持下顺应房地产新发展模式的租赁住房的筹集改造将日益受到重视。

　　而在产业发展与保障方面，产业发展将长期与城市更新“工改工”产生的高容积率产业空间相伴而行，工业上楼将是未来粤港澳大湾区主要产业空间供给模式之一。

　　此外，在严格控制大拆大建、鼓励有机更新和微改造的大趋势下，本地适应性更强的非标商业有望成为城市更新中商业空间转化的主流模式，为千城一面的城市环境带来不一样的色彩。

　　张晓端

　　戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管

　　2023年《政府工作报告》再次提出实施城市更新行动。未来，中国的城市更新将不再倚重于大规模拆除重建带来的换新效果，而更在乎对城市持续发展、环境宜居、多元文化包容性的关注并实现渐进式焕新。城市更新还将更加顺应城市发展的规律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径；坚持“留改拆”并举，保留利用提升为主，加强修缮改造；注重提升功能，补齐城市短板，增强城市活力。

    来源：戴德梁行

编辑：jinbao