2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点，同时中国证券投资基金业协会发布了不动产私募投资基金试点备案指引（试行）。

　　“指引”划重点

　　投资范围扩大至存量住宅

　　对股债比的限制进行了差异化安排

　　提高了投资者的注入门槛， 即不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投资者

　　鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金

　　合理配置不动产私募基金杠杆比例

　　戴德梁行首席政策分析专家魏东女士，就此话题进行了专业解读。

　　不动产私募投资基金试点计划，对房地产市场会有什么影响？

　　本次不动产私募投资基金试点计划的出台对市场来说无疑是一个利好。

　　试点计划为不动产私募投资基金的发行和备案提供了明确的规则和指引。在私募投资基金管理制度的基础上针对不动产投资的特点进行了许多针对性的调整，让基金管理人在基金募集、项目投资、项目融资、投后管理和投资退出的整个不动产私募基金投资周期中更加规范的进行运作。

　　同时，该试点计划也明确了保险资金、资管产品和QFLP等投资人可以更加顺畅的对不动产私募基金进行投资。更加顺畅的投资渠道将吸引更多且多元化的资金注入不动产投资市场，配上专业基金管理人在各个细分赛道的管理能力，将有效的促进存量资产的盘活和提质增效。

　　另外，此次政策明确了不动产私募基金的投资范围，包括存量商品房、保障性住房、商业地产、基础设施等，这将一定程度上能释放更多资金流动性。其中，本次试点计划重新放开了不动产私募投资基金对存量住宅、公寓等非经营性住宅项目的投资，备受行业关注，然而依照该指引中的细则，对存量商品住宅的限定更为严格，因此就目前来看，该试点计划对住宅市场的影响尚未显现，我们还将持续关注后续相关政策的出台。

　　哪些房地产领域可以从中受益？

　　商业地产领域将是本次试点计划中的最大受益者。由于写字楼、物流地产、工业园区等板块能够产生稳定的现金流及较好的投资回报，因此也将持续吸引私募资金的进入，为公募REITs的扩张奠定基础。此外，中央政府一直强调需要盘活存量资产，私募基金的进入也将有利于商业地产的价值重估和资产盘活。

　　戴德梁行中国区资本市场联席主管、董事总经理刘兵指出不动产私募投资基金是建设多层次REITs市场的关键一环，是Pre-REITs市场的关键参与者。不动产私募投资基金可以通过收购尚未达到REITs发行标准的资产并进行管理提升和孵化，当资产达到发行公募REITs要求后进行打包发行。这为许多尚未达到REITs发行要求的资产提供了更好的流动性。

　　随着中国房地产市场的成熟，该计划将如何在中长期影响房地产市场？

　　从中期来看，近几年由于房地产政策调整和疫情冲击的影响，许多开发商和企业陷入困境，市场上产生了大量待盘活的存量资产，此时正是市场化资金投入的最佳时机。不动产私募基金为市场化资金的投入提供了良好的渠道，将在中短期内帮助疏解市场困境，有效帮助市场恢复活力，进而带动中国经济的复苏。

　　从长远来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”，仍然是中国房地产市场的发展方向。预计政府还将出台相应政策，引导私募基金更积极的参与保障性租赁住房的投资和建设，为住房市场双轨制做出贡献。

    来源：戴德梁行

编辑：jinbao