作为全球经济复苏的重要力量之一，中国前三季度的国内生产总值同比增速达4.8%。尽管内循环不畅带来的下行风险仍占主导，但经济韧性强、潜力大等有利条件未发生改变。宏观调控政策的短期发力正在发挥立竿见影的政策效能，有效提振经济复苏的信心和预期。在全国办公楼市场的微观层面，宏观改善仍需时间传导，需求端持续低迷迫使供应端积极采取以降租为底层工具的组合策略，市场仍处于漫长艰难的探底过程。

    1 自用型需求巩固修复基础，弱化市场流动性失衡风险。三季度，全国40个主要城市甲级办公楼市场净吸纳总量为67.6万平方米，环比增加4.0%，主要来自于一线及强二线城市的总部自用型需求支撑。然而全国市场化租赁成交量仍处于底部摩擦，有效需求不足是当前办公楼市场的主要困境，低价刺激下的市场流动性在上半年已得到一定释放，因此，以价换量的有效性在三季度有所减弱。办公楼市场需求的结构性调整持续受到扰动，金融、专业服务等大面积租户遵循审慎扩张与降本缩租的原则，拖累新租成交量的表现；跨境电商、新媒体等科技互联网细分行业虽然带来一定动能需求，但主要集中在中小面积段及新兴子市场，持续性和稳定性偏弱的特质使其无法驱动市场全面复苏。三季度，此类行业在深圳、广州、杭州、成都、大连、南昌、合肥等城市均录得相关租赁成交。

　　2 政策率先探底，释放积极信号。近期宏观调控措施显着发力，逆周期调节力度加大。从企业端来看，降息降准等货币与财政政策的组合措施为企业应对下行周期提供了强有力的支持，有利于疏通企业融资渠道，缓解办公楼市场来自企业端的需求净流出。尽管短期内政策调整影响有限，但其对扭转预期的信号意义显着；从业主端来看，政策制定者积极通过改善投资环境和招商引资政策推进经济再平衡，有利于稳定和抑制需求环境的进一步恶化。深圳和海口等城市的办公楼市场因有效的税收及招商政策支持，供需关系始终相对健康发展。此外，新质生产力的培育和研发成果转化加速，部分地区的企业在政策扶持下降低了租金和税务压力，预计将为办公楼市场带来增量机会。

    3 市场尚未见底，打破底线价格。三季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为80.3元/平方米/月，环比降幅在0.4%-5.6%之间。在经历了需求增长受阻的持续困扰后，业主方压力情绪在第三季度达到高点。为抓住流动的存量需求机会，业主方采取更加灵活激进的租金策略，以获得竞争优势。北京市场释放个别极限价格以缩短租赁方决策周期。成都多数业主或困于市场或自身经营难题，不得不提出远低于市场的价格，或制定非常规商务条款。南宁市场头部项目租金下调接近极限成本，激发续租与搬迁需求。市场情绪低迷与租金策略激进正逐步缩小核心与非核心区域的价差，加速筑底。

　　指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向时间轴和纵向的城市间比较。

　　横向而言，随着各城市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各城市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。

　　纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。