三季度末召开的政治局会议分析研究了当前经济形势，认为中国经济的基本面及有利条件并未改变，与此同时，当前经济运行出现一些新的情况和问题。会议对财政、货币、房地产、资本市场、保企业、惠民生等领域工作进行了部署。其他部门近期也加强了与市场的沟通，回应了市场的关切，陆续推出一系列增量政策组合拳，在保持宏观政策的稳定性和持续性的前提下，政策的力度显着加大、节奏明显提速，有利于市场形成稳定预期，提振信心。

　　在中国努力实现今年“5%左右”的GDP增长目标的同时，仲量联行注意到最近的刺激政策和支持措施都在以更为平衡、有力、精准、及时、协同的方式落地生效。如果市场预期的更大规模和力度的财政支出能够得到部署落实，我们相信这将提振商业信心、市场情绪和经济活跃度，并有效推动经济增长的全面复苏。政治局会议明确提出“促进房地产市场止跌回稳”的大方向，我们有理由相信，随着经济逐步回归长期潜在增长路径，办公楼、零售地产和工业地产的需求均有望提升。

　　除了市场情绪和基本面的积极改善，我们还观察到全球主要经济体货币政策的转变和降息周期的开启，这将为包括中国房地产市场在内的、所有以人民币计价的资产带来新的机遇。

    办公楼市场

　　第三季度，中国办公楼市场仍处于调整期。季度内录得新增供应约87.8万平方米，主要集中在1.5及二线城市，供应总量维持高位。全国主要城市净吸纳量录得65.2万平方米，环比小幅回撤；一线城市贡献了约70%的净吸纳量，环比上升76.2%；1.5线及二线城市去化放缓，净吸纳量环比下降61.4%。

　　市场需求仍以成本为导向的搬迁为主。TMT、金融与专业服务业三大基石行业继续主导市场需求。在北京市场中，头部企业加码人工智能赛道，贡献大面积成交；深圳市场中，出海型智能制造、教培等行业企业扩张需求成为亮点。部分城市如北京、武汉，能源类企业发展势头强劲，租赁需求占比明显提升，预计新能源相关产业链将持续释放增长动能。

　　全国主要城市甲级办公楼市场租金仍处下行通道。一线城市租金环比降幅在2.5%至4.7%之间；1.5线与二线城市租金同样承压，环比降幅在1.9%至5.4%之间。企业对租金折扣高度敏感，业主调整租金的意愿增强，预计短期内租金下行趋势仍将持续。

    物流地产市场

　　三季度，仲量联行定期追踪的主要物流地产市场新增供应共录得184万平方米，同比下降43%，环比下降50%，供应放缓，但总量仍处高位；净吸纳量共录得186万平方米，同比下降21%；受季节性因素驱动，环比增长50%，市场整体呈现弱复苏态势。

　　电商购物节等季节性因素影响下，部分城市如昆山、嘉兴、南京、廊坊、成都、西安出现扩仓和短租等租赁需求。在华南，跨境电商平台的租赁需求保持稳定增长；在重庆、天津等城市，制造业企业需求扩张，成为季度亮点。

　　租金持续承压。三季度，绝大部分城市平均租金录得环比负增长，天津、太仓、嘉兴等空置率较高的城市，租金环比跌幅4.7%至7.5%。在业主灵活的租赁策略的刺激下，近六成城市的空置率下跌，跌幅在0.8至7.7个百分点之间。

    零售地产市场

　　三季度，仲量联行追踪的21个主要城市优质零售地产新增供应录得226.1万平方米，环比上涨34.3%；在“以旧换新”等一揽子利好消费的政策刺激下，三季度21城市场平均空置率收至10.1%，环比回落0.1个百分点，市场仍在恢复和调整中。

　　在情绪价值成为影响消费决策的关键因素的背景下，以演艺为代表的体验型消费表现向好。消费需求的迭代迫使商家营造创新的消费场景，在三季度，传统商超积极谋求转型和改造，以应对市场挑战。

　　居民消费预算缩减导致下游零售地产开店需求动能不足，作为主力租户的服饰、餐饮、珠宝等业态仍持续承压，租金在震荡中下行。三季度，中国21城市的优质零售物业的首层平均租金环比下降1.0个百分点，跌幅环比扩大。

    住宅地产市场

　　三季度，全国住宅市场持续筑底调整。全国房地产开发投资同比下降10.1%，其中住宅投资下降10.5%，房企开发投资意愿有待改善。在销售端，三季度商品房销售面积同比下降17.1%，住宅销售面积下降19.2%。

　　仲量联行追踪的20个主要城市中，三季度新房成交总量环比下降19.1%，其中一线城市下降8.9%，二线城市下降22.4%。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，二线城市下降0.7%，环比降幅总体趋稳。

　　全国土拍市场供需规模延续缩量态势。为提升土拍市场活跃度，部分核心城市通过取消土拍地价上限、调整容积率计算规则等方式对土拍规则进行优化调整。国央企及地方国资仍是拿地企业主力。

  来 源： 仲量联行JLL