市场分析
商业地产指作为商业用途的物业形式，区别于以居住功能为主的住宅房地产，包括购物中心、商业广场、城市更新、商业办公、产业园区等物业。商业地产作为一个载体，能够为所有的以满足人们日常工作、生活和娱乐为目标，以及服务于人民群众追求美好生活为目标的商业活动提供物理空间、提供运营服务，是任何一个服务型或消费型产业不可或缺的实体场景和服务载体。商业地产作为生活消费空间、商务公共空间，是国内消费及服务升级的重要载体，对消费振兴和经济增长发挥着重要作用。
2024年，我国房地产销量和价格继续回落，居民对长期房价预期未见明显改善，房地产市场仍处于筑底阶段。商业地产包括写字楼产业园行业同样处于调整周期，出现了许多行业性、结构性、趋势性的变化。公募REITs、轻资产、TOD、大运营、大资管、大服务等继续成为行业趋势，在更长的时间尺度里，改变着商业地产的方方面面。
另一方面，9月26日中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大"白名单"项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
2024年第三季度，国内经济运行总体平稳，经济活力和有效需求依旧不足，重点都市圈和核心城市写字楼产业园市场租赁需求增量有限，在以价换量趋势背景下，租赁价格继续延续二季度趋势下探筑底。除北京租金降幅有所收窄外，其他都市圈主要城市租金降幅均有所扩大。一线城市的甲级写字楼租金调整幅度相对较大，深圳、成都、杭州、南京、苏州等城市租金下降的同时空置率环比提高，反映甲级写字楼租赁市场的产业需求相对不足。预计四季度全国甲级写字楼租赁市场租金将继续保持下降趋势。
为提振市场信心和激发经济活力，中央及时推出一揽子增量政策，房地产、消费、资本活力等指标出现好转，随着政策会逐渐传导到写字楼产业园市场并影响企业租赁决策，写字楼产业园租赁市场有望逐渐恢复。
写字楼市场
北京：世邦魏理仕报告显示，第三季度北京市写字楼租赁市场整体净吸纳量录得12.5平方米，环比提升160%。主要由丽泽、石景山、通州等新兴子市场贡献。金融业（28%）、TMT（23%）、专业服务业（6%）、房地产建筑（6%）、消费品制造业（6%）成为租赁市场主力军，占据写字楼租赁市场比例约70%。
第三季度整体写字楼市场仍然处于以价换量的市场环境，各级市场的租金水平持续下行，全市租金水平降至265.8元/㎡/月；整体空置率下降0.7%至
上海：世邦魏理仕报告显示，第三季度全市去化相对放缓，净吸纳量录得7.1万平方米，较上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。同时，全市空置率环比上升0.4个百分点，至21.5%。
行业需求方面，金融行业的需求继续占据领先地位，且占比有所提升，主要由保险、基金行业的需求推动；TMT需求稳居第二位，主力细分需求为系统开发。 租金方面，市场租金延续下降趋势。总体租金报价环比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金环比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。
广州：世邦魏理仕报告显示，第三季度广州办公楼市场空置率环比改善0.4个百分点，季末报17.9%。全市净吸纳量为4.3万平方米，和第二季度的水平相当。
行业表现方面，TMT连续第五个季度占据需求的首位，其子行业多面开花，商用软件开发、智能汽车系统、平台互联网供应商以及线上游戏等都录得成交，成交类型接近七成是升级搬迁。租金方面，租金继续处于下行通道，全市租金面价环比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅较第二季度扩大0.3个百分点。
深圳：世邦魏理仕报告显示，第三季度深圳全市共录得4个甲级写字楼新入市项目，分别位于前海、福保及龙华三个区，新增入市面积约29万㎡。受新增供应影响，深圳写字楼市场空置率为22.2%，环比上升0.6个百分点。
受经济复苏缓慢、持续新增供应和业主以价换量等因素影响，第三季度深圳市优质写字楼租金延续下行趋势，平均租金下行至168.4元/月/㎡，环比下降1.2%，降幅环比有所加大。
北京甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率，2018 Q1-2024 Q3
数据来源：高力国际
上海甲级写字楼市场趋势2021-2028F
数据来源：高力国际
产业园市场
北京：据统计，北京全市范围内的644个产业园区项目，总体量5400万平方米。2024年第三季度，北京商务园区新增供应3.9万㎡，均来自亦庄经开区的生物医药专项园区贡献。
从租金情况看，北京商务园区租金报价150.8元/月/㎡，环比下降1.1%，本季度租金跌幅环比小幅收窄。受TMT行业继续整合腾退调整影响，全市商务园区市场季度内净吸纳量录得-6.3万方，创历史新低。
上海：上海共有53个特色产业园区，包括集成电路设计产业园、临港新片区生命蓝湾、西岸智慧谷、汽车新能港、北斗西虹桥基地等，总面积200平方公里，可供产业用地40平方公里，可供物业2900万方。
根据2024年上海市政府办公厅正式印发的《上海市特色产业园区高质量发展行动方案(2024-2026年)》明确了到2026年，上海的特色产业园区将达到60个左右，这些园区将集聚高新技术企业和专精特新中小企业约5500家，国家级和市级创新研发机构达360家以上，并培育形成5家千亿级、20家百亿级特色产业园区，规模以上工业总产值突破万亿元。
广州：广州产业园物业市场整体规模较大，物业分布较为分散。其中，天河、越秀、海珠等区域产业园项目多以写字楼物业为主导，租金水平相对较高，租金范围在人民币每平方米每月65至120元之间。
黄埔、南沙、白云、花都、番禺、荔湾等区域产业园项目中研发办公、轻生产厂房等物业比例相对更高，租金水平亦随之落在较前述三区更低的区间，租金范围为人民币每平方米每月40至85元；其它区域市场规模则相对有限，租金范围为人民币每平方米每月20至60元。
深圳：据统计，深圳产业园存量产品总体量约为8605万㎡。
产业园类型包括占地面积大、容积率低、主要满足劳动密集型制造业生产需求的1.0版本；满足以电子信息为代表的新兴产业的生产、研发、试验、办公等需求的2.0版本；各项配套设施更加完善的产业园2.5版本；以及具备较高硬件标准，具备测试、研发、实验甚至中试生产等功能，同时提供了高标准的服务管理与生活配套的3.0版本。
北京产业园供应量、净吸纳量及空置率（2018-2025）
数据来源：高力国际
上海产业园区市场预估(2019-2026F)
数据来源：高力国际
综合而言，我国商业地产（写字楼、产业园）历经十几年快速发展，先后经历了重模仿的粗放开发期、重规模的高速发展期和重质效的运营管理期三个阶段。2021年以来，商业地产行业告别"高负债、高周转、高杠杆"的模式弊端，重归稳健增长，注重运营管理价值，开始进入以"大运营、大资管、大服务"为标志的运营管理时代。
未来，商业地产开发商运营商服务商需要在开发模式、营销招商、运营模式和收入结构上实现四个"转变"，从原来的开发企业向资管企业演进，并立足于"大运营、大资管、大服务"这三大核心能力，在广度与深度上强化运营管理的核心竞争力，加快构建商业地产发展新模式。
当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整周期。同时，也应该看到，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。
下半年以来，在中国经济和消费逐步向好，信心不断恢复，一线城市商业地产市场出现了止跌回稳的迹象，部分商业地产企业业绩有所好转，市场呈现出三大趋势特点：一是通过运营管理策略回归产品和服务，回归一二线城市核心区域；二是通过轻资产、重运营、降杠杆保持规模增长，优化利润结构；三是通过资产运营和资产管理不断完善多业态布局，寻找业务新增长点。
从短期看，当下商业地产市场供应端和需求端信心正在恢复，市场止跌回稳正在从一二线城市开始成为现实。
从长期看，商业地产包括写字楼产业园发展仍是商业经济活动重要的驱动力。
报告背景
2022年以来，随着越来越多曾经快速扩张的商业地产企业陷入困境，行业发展模式面临全方位重构，对于房企的衡量标准也在重新定义--以增长论英雄的时代走到尽头，全球经济形势下行、国内经济结构调整、投资和消费的下降、客户降本增效的需要以及城市和客户需求的多样化，决定了企业的产品能力、运营能力、营销能力、创新能力、品牌能力和ESG服务能力的综合能力，才是新周期下商业地产行业的核心竞争力。
为揭示商业地产行业品牌的价值体系，提高行业投资科学决策水平，帮助写字楼产业园企业打造品牌核心价值，促进品牌建设与管理经验的国际化交流，推动创新与人才等品牌要素基础构架的完善，全面加快民族品牌高质量发展，在相关政府部门以及国际五大行、清华大学等权威行业组织、知名院校、顾问公司、品牌投资机构和权威媒体的支持参与下，房讯指数CORC联合商业办公建筑综标准委员会（以下简称：标准委员会）自2018年起按年度开展"中国写字楼产业园品牌影响力调查"，并在"中国写字楼产业园发展论坛年会"上发布年度《中国写字楼产业园品牌影响力报告》。
《2024中国写字楼产业园品牌影响力报告》是房讯指数CORC、商业办公建筑标准委员会（COSS）在过去六年积累的基础上再一次跨越。标准委员会依托全联房地产商会写字楼分会及第三方权威机构，采用国际先进的品牌评估标准体系与数据整合工具，广泛采样各品牌商业地产企业财报、官网、行业第三方权威调查、OTA及主流媒体反馈等，并进行了多层次社会数据调研与专家评估，历时三个月汇集成行业品牌价值报告。
中国写字楼产业园品牌影响力调查，围绕中国写字楼产业园品牌发展历程，从"产品影响力、运营影响力、营销影响力、创新影响力、品牌影响力、ESG影响力"等指标，选择符合标准的企业、项目等进行持续性跟踪调查，旨在树立标杆、分享经验、共同发展，为推动写字楼产业园高质量发展、构建新发展格局、实现人民对美好生活的向往，发挥写字楼产业园品牌的作用和力量。
作为国民经济重要组成部分的商业地产行业，正处在转型升级的高质量发展新时期。以往低水平重复、同质化发展已是一个软肋。品牌建设无疑将应是商业地产供给侧改革的重要引擎。以品牌建设驱动商业地产结构调整，引领商业地产行业的可持续发展、特色发展、差异发展、价值化发展，将极大推进商业地产行业的高质量发展。
中国写字楼产业园品牌影响力报告"迄今已经走过六年的历程，"以数据定义品牌影响、以价值引领商业地产"为核心理念已经使其成为中国商业地产（写字楼、产业园）权威发布平台。
2024年，"干"字当头，标准委员会仍满怀信心勇毅前行，以"致敬行业创新者"为宗旨，在业界同仁共同参与和支持下，向行业进一步揭示2024中国写字楼产业园品牌影响力的全新格局。
评估流程
研究目的：打造写字楼产业园品牌管理，重新定义中国写字楼产业园品牌价值。让写字楼产业园品牌成为推动高质量发展和创造高品质生活的有力支持，形成一批质量卓越、优势明显，拥有自主知识产权的企业品牌。
品牌定位：评估写字楼产业园品牌价值，传播行业正能量。客观量化写字楼产业园的品牌价值，判断企业品牌的行业地位，为企业定位品牌、规划品牌、管理品牌提供科学依据。
品牌认知：树立写字楼产业园品牌榜样，全新的研究视角、权威的评测体系、多维度立体化为行业树立榜样。推动社会和消费者全面认知品牌价值。建立企业品牌良好的社会形象，建立企业产品与消费者之间的品牌契约关系。帮助企业提升消费者的品牌忠诚度。
在全联房地产商会写字楼分会领导下，委员会、房讯指数组建包括知名院校与咨询顾问公司的权威学者、市场调研、营销、财务资深经理人和分析师等行业精英的专业"品牌价值评估中心"，进行品牌评估模型与方法的构建；确定评估品牌价值方法，同时参考国际上的评估标准，从而确定最终科学的数据模型；
建立市场模型，明确品牌定位体系，从而确定不同品牌市场位置，建立理论上各品牌的品牌价值率指数体系；
根据数据模型、市场品牌竞争对比与各项折算参数,初步试算出合理的品牌价值，根据试算品牌价值，组织专家进行审核与修订，并进行联合测评。
评估方法
标准委员会、房讯指数在品牌评判指标上，充分借鉴国外着名品牌价值评估机构Brand Finance的研究模型，并结合中国宏观经济发展条件和商业地产行业发展特点，基于"Royalty Relief"等无形资产评估的理论方法，参考《ISO 20671品牌评价、原则与基础》、《GB/T 291 86品牌价值要素评价》、《GB/T 29187品牌价值评价要求》等国际与国家标准，建立了一套实操性较强的研究体系，客观全面地评价写字楼产业园行业的品牌价值强度。此外，评估充分结合对写字楼产业园行业品牌的调查数据，构建了中国写字楼产业园品牌价值强度指数模型。经过品牌筛选、品牌资料申报、品牌大数据收集、网络公开调研、行业专家评审等环节，综合各方面因素，最终汇集成榜单，以数字解析商业地产品牌价值，以品牌价值强度指数引导市场选择。
品牌强度等级评估
品牌强度
品牌强度是一个品牌相对于竞争对手在一系列无形指标上的整体表现。为了确定一个品牌的强度，调查评估组将系统考察品牌的营销投资、股东权益以及这些对企业业绩的影响。在报告中,每个品牌都被赋予一个品牌强度指数，满分为100分,这也将决定品牌价值的计算。根据评分,每个品牌都被赋予相应的品牌强度等级,从最低的D到最高AAA+，分析品牌强度指数相关子项有助于帮助管理者了解一个品牌未来成功的潜力及与竞争对手的差距。
评估依据国内外先进经验并结合中国写字楼产业园行业特点，建立"写字楼产业园品牌强度评估指标体系"。品牌强度指数反映的是写字楼产业园品牌将其预期收益转化为现实收益过程中抵御风险的能力。品牌强度指数越大，抗风险能力越强；反之亦然。品牌强度指数由品牌强度指标决定，是各品牌强度指标得分的总和。评估从"产品影响力、运营影响力、营销影响力、创新影响力、品牌影响力、ESG影响力"等6个方面评估品牌强度指数，从而全面客观地评估写字楼产业园品牌价值。
《2024中国写字楼产业园品牌影响力百强榜》评价指标与强度指数
报告概述
中国写字楼产业园品牌影响力调查，围绕中国写字楼产业园品牌发展历程，从"产品影响力、运营影响力、营销影响力、创新影响力、品牌影响力、ESG影响力"等指标，选择符合标准的企业、项目等进行持续性跟踪调查，旨在树立标杆、分享经验、共同发展，为推动商业地产高质量发展、构建新发展格局、实现人民对美好生活的向往，发挥商业地产品牌建设的作用和力量。
我国商业地产市场历经十几年快速发展，先后经历了重模仿的粗放开发期、重规模的高速发展期和重质效的运营管理期三个阶段。2021年以来，商业地产行业告别"高负债、高周转、高杠杆"的模式弊端，重归稳健增长，注重运营管理价值，开始进入以"大运营、大资管、大服务"为标志的运营管理时代。
未来，商业地产开发商运营商服务商需要在开发模式、营销招商、运营模式和收入结构上实现四个"转变"，从原来的开发企业向资管企业演进，并立足于"大运营、大资管、大服务"这三大核心能力，在广度与深度上强化运营管理的核心竞争力，加快构建商业地产发展新模式。
在运营管理时代，品牌建设无疑将应是商业地产供给侧改革的重要引擎。以品牌建设驱动商业地产结构调整，引领商业地产行业的特色发展、差异发展、价值化发展，将极大推进商业地产行业的可持续发展。
《中国写字楼产业园品牌影响力报告》已发布六年，其科学的评估体系、严谨的评估流程、客观的评估结果已被越拉越多商业地产行业和企业认可，其对引导最终用户投资选址正向选择、促进商业地产开发商、投资商和运营商企业品牌提升、推动行业高质量发展起到了重要作用。本年度榜单在以往基础上扩大调研范围，吸纳更多类型优秀商业地产企业品牌，重点测评其在写字楼、产业园领域品牌影响力，进行科学量化评估。
通过六年积累与总结，《2024中国商业地产品牌影响力报告》在完善数据模型、价值评估维度体系与评估标准的基础上，不断加大数据采集的广度与深度，不断提升数据渠道的准确性与可靠性，同时邀请更多权威机构、行业专家与精英参与到品牌影响力的调查与评估工作中。
经过品牌影响力评估中心评估团队的共同努力，我们在调研超过200个在中国境内经营的商业地产企业（写字楼、产业园）品牌后，最终选择符合评估条件的100个商业地产企业品牌纳入到调查与评估的目标样本中，涵盖行业最具代表性的商业地产开发、投资、运营、管理、服务集团，从而客观并全面地反映中国境内写字楼、产业园品牌影响力表现。
纵观2024年写字楼调查评估结果，以华润万象生活、中海为首的央企国企商业地产企业依然独领风骚，牢牢地处于品牌影响力榜单的前列。而在品牌影响力年度表现方面，华润万象生活首次占据榜首位置，中海和平安不动产分列二、三位，第四到第十位则分别是凯德置地、万科集团、龙湖集团、嘉里建设、中国金茂、保利发展、中国国贸。
纵观2024年产业园调查评估结果，，以中关村发展集团、张江高科、招商蛇口为首的央企国企产业地产企业依然独领风骚，牢牢地处于品牌影响力榜单的前列。而在品牌影响力年度表现方面，中关村发展集团首次占据榜首位置，张江高科和招商蛇口分列二、三位，第四到第十位则分别是上海临港、联东集团、中电光谷、电子城高科、东湖高新、普洛斯、京东产发。
随着房地产行业面临深度调整和深刻变革，商业地产（写字楼、产业园）行业集中度进一步提升，强者恒强的趋势进一步深化。同时，头部商业地产（写字楼、产业园）企业一方面谨慎扩张规模提升产品品质，另一方面不断深化运营服务，在提高运营能力和管理模式上提质增效，引领商业地产（写字楼、产业园）行业整体高质量发展。
通过对众多品牌影响力维度的分析，我们认为，长期来看，我国经济高质量发展大势没有变，随着城镇化进程的推进，以及居民对美好生活需求的持续提升，商业地产市场仍有广阔发展前景；商业地产包括写字楼、产业园市场需求仍将持续增长，市场依旧拥有着巨大发展空间和投资价值。
短期来看，随着国家调整优化政策措施陆续落地见效、经济数据恢复向好和企业信心提振，商业地产包括写字楼、产业园市场有望在2025年筑底回升，形成市场新的平衡点，迎来新一轮增长周期。
2024年度中国写字楼产业园品牌影响力TOP100
关于商业办公建筑标准委员会（COSS）
《商业办公建筑综合评价标准》是我国首个商业办公领域综合评价标准，该标准由全联房地产商会、北京建筑设计研究院、清华大学、仲量联行等单位联合研制，以规划设计、工程建设、运营管理三个篇章作为核心，加上前言、总则、术语、一般规定、总体目标以及认证体系，共27章，约26万字；涵盖了商业办公楼的开发建设、运营服务、资产管理的全产业链的操作实务，做到的科学技术与商务运营并重。
《商业办公建筑综合评价标准》全联房地产商会写字楼分会、商业办公建筑标准委员会负责全面宣贯、实施和评级认证工作。
商业办公建筑标准委员会根据《商业办公建筑综合评价标准评价指标体系》和《商业办公建筑综合评价标准星级管理办法》，从2023年7月开始在全国范围内正式启动商业办公建筑评级认证服务工作。
《中国写字楼产业园品牌影响力报告》围绕中国写字楼产业园品牌价值发展历程，选取在中国内地从事写字楼产业园经营活动的企业，以每年9月30日为统计时间点，在不断完善品牌强度指数数据模型、价值评估维度体系与评估标准的基础上，涵盖"产品影响力、运营影响力、营销影响力、创新影响力、品牌影响力、ESG影响力"等6大指标，全面客观评价企业的综合实力与品牌影响，通过加权累加构成相关指数，每年12月由商业办公建筑标准委员会（COSS）正式发布，评选出年度写字楼产业园品牌影响力TOP100等相关榜单。
《报告》重点介绍了2024年中国写字楼产业园开发商和运营商品牌影响力发展情况和特点，深入阐述了在随着商业地产行业面临深度调整和深刻变革，写字楼产业园领域行业集中度进一步提升，强者恒强的趋势进一步深化。2024年，商业地产行业发展告别"高负债、高周转、高杠杆"的模式弊端，重归稳健增长，注重运营管理价值，开始进入以"大运营、大资管、大服务"为标志的运营管理时代。重点分析了写字楼产业园开发商、投资商、运营商在"产品影响力、运营影响力、营销影响力、创新影响力、品牌影响力、ESG影响力"等6大指标的年度表现，系统总结了2024年中国境内写字楼、产业园最具代表性的商业地产开发商、投资商、运营商企业，并提出了2025年中国写字楼产业园品牌影响力发展趋势和特点，商业地产开发商运营商服务商将在开发模式、营销招商、运营模式和收入结构上实现四个"转变"，从原来的开发企业向资管企业演进，并立足于"大运营、大资管、大服务"这三大核心能力，在广度与深度上强化运营管理的核心竞争力，加快构建商业地产发展新模式。
关于金厦奖（GOLDEN BUILDING AWARD）
金厦奖GOLDEN BUILDING AWARD源于2004年，由房讯网（FUNXUN.COM）发起，以"致敬行业创新者"为核心理念，每年举办一次。旨在通过对每年的商业地产行业发展进行回顾、总结和展望，评选业内最有品牌影响力的项目、企业和人物的方式来推动中国商业地产行业可持续发展。评选体系按照项目、企业和人物共分三个单元，分别根据客户网民网上投票、业内人士问卷投票、专家学者闭门评审三项综合指标的得分对参选项目、企业和人物进行加权比较，分类推选出写字楼、产业园、城市更新、购物中心、建材部品、地产服务类别以及其他奖项，他们将成为未来一年中引领中国商业地产行业发展潮流的核心力量。
从2019年开始，金厦奖GOLDEN BUILDING AWARD引入《商业办公建筑综合评价标准》评级认证体系，并由商业办公建筑标准委员会联合发布。
声明
1、此项榜单仅将国内创建3年时间以上，自有写字楼、产业园3个项目以上及布局3座城市以上，或具有100000平方米以上的商业办公品牌纳入品牌影响力榜调研目录。
2、由于相关采样数据本身、渠道及专家评估等主客观原因，可能会带来最终结果一定程度的不完美不完整，委员会承诺将进一步提高调查、评估体系与标准的科学性。
3、统计时间截点：以2024年9月30日为测算时间截点；
4、本排行榜允许转载，敬请注明出处。
5、索取品牌影响力报告，请与委员会联系。
商业办公建筑标准委员会、房讯指数CORC
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E:info@funxun.com
来 源： 房讯网
