2023年12月28日－29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒店举办。年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展（集团）有限公司、房讯网FUNXUN联合主办。

　　在"解构：写字楼的运营管理与资产管理"为主题的圆桌对话环节，特邀戴德梁行中国资本市场总经理刘兵担任主持，国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯、北京中海地产商业管理公司副总经理张存理、大家保险大家置业副总经理杨宽、京印国际中心总经理王荣芳展开了思想的交流与碰撞，通过对写字楼运营管理与资产管理的讨论交流，来找寻出行业在过去一年的新模式、新玩法、新案例。

　　以下是全联房地产商会写字楼分会副会长、京印国际中心副总经理王荣芳女士在圆桌对话环节的发言实录：

　　京印国际中心是今年9月份刚刚入市，虽然是外资操盘是从2020年的时候收购的，其实那个时候正好在疫情的初期，可能当初的时候也没有料到市场会是现在这样的情况。但是，从外资的投资人和我们项目现场的操盘团队来讲，还是对我们持有的两个物业，包括鼎好项目、京印国际中心还是付出了很多的心血。

　　今天在这个论坛，其实像我本人是运营管理的小学生，刚才魏凯总、中海的张总、华贸的郝总都分享了很多写字楼运营管理的经验。其实我们在整个运作过程当中，在这两个项目运作过程当中我概括一下，主要是一个产品端和最终客户端的结合。

　　京印国际中心从9月19号入市到现在，我们确实签了一个将近两万平米的大租户，因为之前跟客户有一个保密协议，所以我们没有在所有的公开场合去进行发布。但是它整个企业的背景也比较清楚，是国网集团下面的一家大企业。

　　从整个京印国际中心操盘过程中，我们主要结合了产品端和客户端。我们这个项目其实是一个城市更新的项目，是一个旧改，2005年建成时叫大康鞋城，南二环一个鞋类批发市场。2011年首都功能疏解之后，又改造成了越秀城，都因为经营管理和产业跟目前的发展不太匹配，所以2019年这个项目就关停闲置了。我们在2020年收购的时候，拿下来之后，做了周围的产业定位的分析，我们决定把它改成一个高品质的写字楼。谈不上我们当时有多么想把这个楼做成一个什么样的产业IP，但是我们调研了项目所处的丰台区以及相关的客户的问询来看，我们认为这个项目周边可能还是能够承接到比较大型的国央企的类型的客户。项目的体量，地上地下一块是大概14万平方米，但是项目高12层，每层的平面非常大，一万多平米，四个防火分区。

　　所以，我们拿到这样一个旧改的产品之后，发现它与传统写字楼的产品差异非常大。其实，我们做旧改有的时候有一个情怀在里面，就是好像凤凰涅盘。我们能把这样一个过时的产品让它重新在新的市场上绽放。所以拿到这个项目之后，我们做过很多调研和分析，在之前的产品端，我们也请了境外的GMP设计师来进行操刀，把我们每一层的平面做成跟客户能够更加衔接、接近的设计，所以我们当时从设计初期，我们就留给了在东侧，就是某一个独栋下面留了一个企业独栋的产品，这是一方面。

　　另外一方面，我们考虑到写字楼这里除了其他硬件以外，还有核心采光的需求。原来都是商业，我们知道商业并不需要采光，进深也比较深。我们怎么样把原来项目的劣势改为更好的符合写字楼定位的产品？我们大胆地做了一个尝试，除了现有的中庭以外，在建筑的两个角部做了大胆的改造，做了光之灵眸，就是让太阳的光线从建筑的两个角部在白天的某一个时刻，光线正好交汇中庭，这样可以让未来入驻在写字楼的企业客户能够感受到光之向上的精神。这是我们在产品端之前所做的一些工作。

　　当然，我们除了预留独栋之外，我们的产品的灵活性也非常大，能够承接各种面积范围的客户，这是当时在产品端我们结合它现有的情况所做的一些调整。

　　在客户端，客户端其实今年我感触比较深。我们从9月份入市之后，确实也有很多客户来现场看。其实周边的客户有两个分级化的特点，可能也跟我们本身这个产品特征有关系。一个是大面积的客户。在代理圈给我们反馈的信息，就是如果客户需求面积超过一万平米以后，那么他们都会去推我们的项目，认为我们这个项目有这样独到的特点，能够给这种大面积的客户提供他们所必须的产品的特征。一个是小面积的客户。我们给面积端做了一个区分，可能在500平到1000平米左右，这类型的客户会比较多，这类型的客户怎么去满足他们的需求呢？其实刚才国贸的魏凯总也提到，我们做拎包入住服务。因为我们当时定位的时候，没有想到客户对拎包入住的需求这么大，在承接到这么多客户的问询之后，我们马上启动了拎包入住的做法，所以我们的小面积客户现在目前基本上来看房之后，成交也会非常快，就是我们有现成的产品，就可以直接入住。

　　从客户端来讲，其实很多不同的客户都有很多特别的需求。我们在整个跟客户沟通的过程当中，我们团队也是在结合客户的不同需求下，给客户进行匹配。这里面其实提到大客户，大客户其实现在有很多特别的要求，比如说员餐、配套的车位、独立的大堂、独立的入口、独立的电梯、独立的LOGO标识，这都是我们之前在产品端的时候都预留了这些条件。而且未来我们对于新的大客户，依然有这些类型的条件可以提供，这样就为我们在接下来的市场当中能够承接这类型的客户做好准备。针对于我们现在问询的大小客户的两端，我们都能给他们提供这类型的服务，那我们就能够在这个市场上取得一定的成果。

　　其实在小客户这里边，我们在服务上也做了一些特别的共享的区域。我们在其中某一层做了一个in客厅，它具备共享会议、共享路演、共享论坛，包括你有私域的招待或者是茶室，我们都给这种小客户免费使用的服务。在对于承接小客户这部分来说，我们有一个理念是，现在市场经济环境不太好，所以大家在租赁的时候其实不仅仅看租金是算整个租赁办公室搬迁的总成本。比如说是退租的成本，要恢复装修，还要来到新的职场，要做新的装修，然后再加上租金，所以我们在给每一个客户提供服务的时候，我们都是提供全链条的服务，让客户能够在最有效的成本里面去拿到最好的写字楼产品。而且我们给自己的定位也比较清晰，就是我们不可能打造像国贸或者是像华贸这么高的租金，我们量身定制，我们希望能够选择到我们那里的客户，能够享受到最优性价比的服务。

　　这是我们目前在做的工作，也希望在2024年充满不确定性的年份里面，我们跟大家共同去迎接挑战。

  来 源：  房讯网