CBRE世邦魏理仕正式发布《2023年西安甲级写字楼租户普查》，调查覆盖31栋符合CBRE定义的甲级写字楼，涉及企业总数约1,500家，总承用面积达123万平方米，样本率接近97%。从写字楼租户的视角，展现近三年来西安经济发展的新动能，产业集聚的新趋势。

　　产业结构稳固，

　　金融业占比显着增加

　　2023年，西安甲级写字楼前三大主力租户为金融业、房地产建筑及TMT。相较于2020年，三大主力租户保持不变，但排名出现小幅变动。仍居首位的金融业在过去三年内稳步扩张，需求占比增加2个百分点。近年来，西安在国内金融中心城市中排名的不断上升带动西安金融中心地位的持续提升，由此吸引了更多金融机构、企业和投资者的关注。同时，在数字人民币的试点、政府引导基金发展等的政策红利引导下，金融科技类、基金等细分行业占比出现显着增加。

　　房地产建筑及TMT占比受近年的行业调整均有所收缩，其中房地产建筑在传统房地产开发商办公面积大幅收缩的影响下占比降低4.9个百分点，同时细分需求结构发生转变。随着西安都市圈、西咸一体化、“北跨”发展等重大战略及重点项目、民生工程类基建项目的持续推进，建筑工程及建筑设计类需求占比较三年前出现5.2个半分点的大幅增加，成为房地产建筑类行业的主要需求来源。TMT类需求占比则下降了4.8个百分点。在线教育等消费互联网的行业调整致使平台互联网需求比重出现3.6个百分点的下挫，而在《西安电子信息产业集群行动方案》等政策及行业发展基金的加持下，工业互联网领域的大数据、人工智能、云计算等细分行业加速发展，带动软件系统开发类需求占比较三年前增加2.5个百分点，主导TMT行业需求来源。

2023年甲级写字楼租户构成（按租赁面积）

　　商务中心数据为0.3%，业主自营空间数据为0.1%

　　注：本页数据因精确至百分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%

历年主力租户构成变化（按租赁面积）

　　注：监测范围为西安市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、长安区（不包括总部楼宇）

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月

　　产业集聚效应凸显，

　　核心拓展区域行业迭代

　　西安写字楼市场产业聚集效应明显，且产业结构相对稳定，整体变动较小。核心商务区高新板块作为区域经济发展的龙头，2022年其经济总量分别占到全省的10.2%和全市的28.3%。活跃的经济活动使得板块内金融、TMT等行业占比远高于其他片区且极具韧性。同时，作为核心拓展区的城北板块吸引力持续提升，在行业调整中释放的大量优质租赁面积吸引了来自金融、能源等有着大面积需求行业的关注，驱动板块内主导行业迭代。

　　西安各商务区热点行业

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月

　　本土经济活力持续提升，

　　外资占比稳中有升

　　目前，西安写字楼市场仍是以内资企业为主力的租户市场，细分来看，虽非本地内资企业占比超过6成。但本地企业占比较三年前上升6.5个百分点。随着产业链的逐步完善和产业集群的日益形成，本土经济呈现出迅猛的增长势头。营商环境的显着改善，为本土企业提供了更加广阔的发展空间和更有利的发展条件，从而推动了本土企业占比的显着增加。

　　外资层面，需求占比稳中有升，较三年前微幅上升0.3个百分点。同时，工业制造业类企业主导西安甲级写字楼中外资企业需求。随着三星、美光、西门子、博世等制造业龙头企业相继在西安布局，形成了丰富的产业资源。同时，政府出台的《西安市以制造业为重点扩大利用外资若干措施》等政策，进一步鼓励了制造业外资投资，促进了相关产业链集群的打造。各种积极因素的叠加使得外资企业中工业制造业需求占比极具韧性。

　　中、外资租户租赁面积占比变化

　　中、外资租户主要商圈分布

    2020 vs 2023 (按租赁面积）

     中、外资租户租赁面积按行业分布

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月

　　降本增效深化，租户结构变迁

　　疫情后，降本增效策略贯穿企业决策始终，市场频现大面积租户缩租退租，致使甲级写字楼中大面积租户数量虽有所增加，但整体租赁面积占比持续下降。同时， 500平方米以下面积段租户数量持续上升。而大面积租户的增长主要来源于大数据、云计算等工业互联网；银行、保险公司等传统金融业；律所、会计事务所等专业服务业；建筑工程、设计等房地产建筑业及消费服务、第三方办公服务运营等行业。

　　大面积租户（租赁面积2,000平方米及以上）

　　租户数量按租赁面积段分布

            2023

            2020

　　大面积租户（2,000平方米及以上）

　　数量按行业分布

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年1月

来 源： CBRE世邦魏理仕    

 编 辑：liuy