柏文喜老师对REITs（不动产投资信托基金）的最新看法主要包括以下几点：

　　1、公募REITs试点的开放：柏文喜老师认为，目前条件已基本成熟，适时开放公募REITs在商用物业和商业地产领域的试点具有积极意义 。

　　2、租金收益率问题：他指出，国内土地制度、规划体制和金融管制导致租售比过高和资本化率过低，即租金收益率过低，不能覆盖市场化无风险利率，这是商业不动产公募REITs落地难的根本问题 。

    3、制度缺失和双重税收问题：柏文喜老师认为，如果收益率足够高，制度缺失和双重税收问题将不成阻碍，国内商业不动产REITs可以通过搭建海外架构的方式实现 。

　　4、市场化改革：他提出，国内需要通过土地、规划以及金融管理体系的市场化改革，来重塑物业供求关系与估值体系，让租金水平回归市场逻辑，以推动公募REITs的实施和落地 。

　　5、公募REITs的重要性：柏文喜老师强调公募REITs对于盘活存量资产、促进投融资良性循环、降低企业资产负债率、化解政府债务风险的重要性，是支持实体经济和促进可持续高质量发展的重要工具  。

　　6、市场生态改善：随着REITs试点政策的开放与落地，对于长租企业和商用不动产行业整体而言，将提升资产流动性，推动行业资产估值体系调整，促进行业投资开发模式调整和资产交易活跃度提升 。

　　7、底层资产质量：柏文喜老师强调，底层资产的质量是REITs市场发展的最大风险，需要从底层资产与运营的独立和市场化、中介机构规范和有序竞争、以及行业规范的建设与信披、监管制度建设等方面着手，防范REITs市场的风险 。

　　8、收益率问题：他指出，中国商用不动产估值体系和租金体系的不对称与不匹配，导致收益率过低，这是商业地产REITs落地难的根本问题 。

　　9、示范作用：柏文喜老师提到华润有巢REIT作为业内首单市场化保租房项目，可能为后续公募REITs在房地产企业存量商业资产上撬动投资价值做出示范作用 。

　　柏文喜老师的看法涵盖了REITs市场的扩容、资产流动性提升、市场生态改善、底层资产质量、市场筛选与甄别机制、行业规范和信息透明、收益率问题以及公募REITs的重要性等多个方面。