2024年上半年上海大宗交易投资市场

　　1.上海房地产市场大宗成交金额领跑全国

　　2024年上半年，上海房地产市场合计录得54笔大宗成交，总交易金额近459亿元，与2023年同期交易金额基本持平。2024年上半年度全国房地产大宗交易金额为944亿元，上海成交金额占比接近一半，依旧领跑全国大宗交易市场。

2019-2024年上半年

上海房地产市场大宗交易金额

　　从交易类型看

　　2024年上半年，上海办公楼的成交占比最高，为45%；公寓及酒店的成交占比为第二，为17%；其他依次为住宅/土地、综合体、零售和商务园区等业态。

2024年上半年

上海大宗交易物业类型占比

（按交易金额）

　　从交易目看

　　近三年投资目的的交易金额占比在逐年恢复，但投资标的已不再是办公板块为主，更多的是公寓、零售、商务园区等可以作为公募REITs底层资产的物业。

2022-2024年上半年

上海大宗交易交易目的占比

　　从资金来源看

　　近三年外资投资活动不断减少，2024年上半年，93%的资金来源是内资机构。

2022-2024年上半年

上海大宗交易买家资金来源占比

　　2.办公楼仍为上海大宗成交市场占比最大业态

　　2024年上半年，上海办公楼成交金额为207亿元，仍是上海房地产大宗成交市场占比最大的业态。

　　从买家类型看

　　疫情后企业客户主导办公楼市场，多为自用买家，而投资活动减少；其中外资投资者投资办公楼市场越来越谨慎，大部分办公楼投资为内资投资者。

2019-2024年上半年

上海办公楼成交买家类型占比

（按交易金额）

　　2024年上半年，企业客户购置办公楼宇共22宗，主要以金融业（如众安保险购置外滩源2栋办公楼自用）和制造业为主。

　　随着经济增速放缓，企业客户也更倾向购置总面积在1万平方以下的几层或者小独栋办公物业，上半年就有中山万博26、27层分别出售，力波中心31号楼及申文传媒广场5号楼等小独栋成交。

2024年上半年上海

企业客户购置办公楼交易个数

（按面积统计）

　　3.公寓及酒店为上海大宗成交市场占比第二位业态

　　2024年上半年，公寓及酒店项目成交金额共录得80亿元，占上海总体交易金额第二位。

　　公寓项目

　　上海公寓项目上半年成交金额为49亿元，都为自持公寓项目，受益于国家住房政策引导及公募REITs底层资产扩项等利好信息，公寓类项目的交易额逐年递增，上半年成交额已是23年全年自持项目成交金额的70%，预计2024年全年自持公寓项目的成交金额将超过2023年。

2019-2024年上半年

上海公寓成交金额

　　（按购买目的）

　　酒店项目

　　上海酒店项目上半年成交金额为31亿元，主要为宝格丽酒店交割完成以及溢价法拍成交斜土路原华美达酒店。

2019-2024年上半年

上海酒店成交金额

（按购买目的）

　　4.上海商务园区大宗交易市场收缩

　　自2019年底疫情开始，上海商务园区成交活跃，成交金额逐年递增，至2022年为近些年的最高点，但受商务园区租赁和公募REITs市场表现的影响，以及政府对工业项目交易政策收紧，2024年上半年成交金额仅为29亿元，主要交易为东久20亿收购张江在线新经济生态园在建工程项目。另一方面商务园区业主方对于项目出售的价格及回报率更趋务实，经过价格调整后，成交量将会有所恢复。

2019-2024年上半年

上海商务园区交易金额

（按园区类型）

　　5.上海住宅/土地、零售及综合体大宗交易市场

　　目前全国住宅楼市低迷，但2024年上半年上海豪宅市场异常火热，内环内多个豪宅项目入市且呈“日光化”态势。

　　上半年收录2宗住宅用地出售，均在内环内核心位置，金额达54亿元，主要为伊泰集团收购北外滩63街坊住宅地块及上置出售大兴街住宅地块。

　　2024年上半年上海零售业态主要成交交易为领展收购七宝万科广场50%股权以及万达出售金山万达项目，共计金额近38亿元。

　　2024年上半年共收录3宗综合体大宗交易，金额达36亿元，分别为同济科技收购杨浦益田广场，天主教教会购置徐汇区美呈大厦以及瑞安结构化交易鸿寿坊65%股权。

　　6.总结与建议

　　2024年上半年交易金额基本和2023年同期持平，随着市场不确定性增加，折价资产投资机会增多。

　　投资者对于公寓、零售、工业地产项目等能作为公募REIT底层资产的物业持续保持关注。

　　受美联储加息影响且降息时间一再推迟，外资投资活动减少，且愿意降价出售物业。

　　受困于流动性问题和宏观环境影响，自持物业加重了企业的运营，促使结构化交易增多。

　　政府对工业、产业类项目交易的监管进一步加强，对于商务园区、物流、厂房类交易有一定影响。