回顾

    2024年上半年，全国主要城市净吸纳量录得117万平方米，同比小幅增长7%，但仅实现疫情前五年均值43%，整体需求复苏弱于预期。金融和科技互联网行业继续担当主力，制造业在汽车与快消品行业的推动下跃居第三。搬迁及升级需求相对活跃，租赁交易面积同比增长11%。广州琶洲、上海徐汇滨江和前滩成为搬迁交易最活跃的新兴商务区，而北京朝阳CBD、中关村和广州珠江新城等核心商务区也迎来了金融、专业服务和制造业的升级租赁需求。大量优质项目入市叠加需求偏弱，大部分城市空置率持续攀升，业主以优惠租金吸引租户。受此影响，上半年全国写字楼租金下跌2.5%。

展望

　　展望2024年全年，全国写字楼市场净吸纳量调整至302万平方米，同比2023年增长8%。下半年交付面积预计仍超过500万平方米，年末空置率将升至26.3%。成本仍是企业房地产决策的核心。CBRE《2024年中国写字楼租户调查》结果显示，76%租户愿在租金下调后续租，72%考虑搬迁降成本。市场供需博弈将继续明显利于租户方，业主租赁策略需保持足够的竞争性和灵活度。

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　　2024年上半年，国内主要城市高标仓净吸纳量录得256万平方米，同比下跌4%；但较疫情前三年同期同口径超出38%，需求保持高位活跃。跨境电商、制造业及供应链物流租赁保持活跃。受到国内电商增长放缓、降本整合和自建仓交付等多重影响，快递快运和国内电商的租赁活动有所放缓。二季度全国空置率升至22.2%的历史新高，业主对当前市场“去化优先、以价促量”的策略高度共识且执行力度大于预期，上半年全国租金指数累计下跌3.5%。

展望

　　展望2024年全年，高标仓净吸纳量预测维持在750万平方米，其中，跨境电商预计年内在华南将累计扩租超300万平方米。短期内出口景气和产能利用率回升将继续驱动制造业租仓需求，与此同时，四季度至2025年春节的密集节假消费有望带来国内电商和快递快运的脉冲式需求。全年供应预测上调至930万平方米，华南区域整体空置率仅为5%左右，而廊坊、天津、大连、嘉兴、武汉的空置率将高于30%。除深莞惠等少数供不应求市场外，预计主要市场租金均有所下调，其中廊坊和天津将连续第二年录得双位数的跌幅，两地连续深幅调整令环京地区成为需求流入最活跃的市场之一。

回顾

　　餐饮和运动户外业态在上半年持续引领租赁需求。餐饮业态以38%的份额占新租交易首位，但扩张速度有所放缓。户外及专业运动品牌在销售额同比显着增长的推动下，拓店积极。旗舰店和首店选址继续偏好核心区位与特色物业，2024年上半年，京沪两地六成服饰品牌首店落户核心区，三成选择历史街区、创意园等物业。市场供需总体平衡，大部分城市空置率较去年底下降。但整体零售业态拓店力度和预算低于预期，上半年，购物中心首层租金报价微跌0.1%，京沪、华东核心二线等市场走势相对领先。

展望

　　展望2024年全年，零售物业市场净吸纳量预测调整至550万平方米，与去年基本持平。健康、悦己类消费将维持较快增长，体育文娱、医疗美容、宠物、二次元等新兴业态的扩张需求值得关注。租赁策略方面，业主方将采用灵活的租赁策略以稳定出租率和租户品质。预计全年购物中心首层租金将微跌0.4%，项目间的运营能力差异将继续导致市场表现分化。

回顾

　　2024年上半年，大宗物业市场交易额同比下降11%至928亿元。国内险资积极增持一线城市核心资产，推动二季度机构型买家交易额创2023年以来新高，但整体投资情绪仍显疲弱。外资保持谨慎，以净出售和调整资产组合为主。多元化买家如个人投资者、政府平台等活跃度提升。虽然上半年租赁住宅、仓储物流和写字楼的交易金额均较去年同期有所下滑，但这些结构性的机会仍是国内险资等中长期资金所持续关注的领域。零售物业受益于租赁基本面率先复苏及公募REIT渠道的打通，上半年交易额逆势大增72%，成为市场亮点。

展望

　　展望2024全年，考虑到租赁市场的弱势，以及投资者对行进中的资产重估仍保持谨慎，大宗投资交易额预计同比下降5-10%。预计下半年一线城市各类物业的资本化率继续上行，投资者寻求更高的租赁风险溢价以增强投资“安全垫”。抗周期性更强的长租公寓以及周期性回升的零售物业、酒店等是短期内投资者重点关注的资产类型。同时，伴随着资产价格的重置进程和市场预期不断趋近于一致，核心型物流资产包和办公楼交易机会也将逐渐增多。此外，工商业用地使用权延期和到期续期被纳入未来五年的改革目标，有望在中长期提振投资者对中国商业地产的信心。