9月14日，2024年中国国际服务贸易交易会第二届中国商业地产运营管理论坛在首钢园成功举办。论坛由北京市商务局、北京市投资促进服务中心指导，全联房地产商会写字楼分会支持，房讯网联合中海商务、电子城、首创环保集团、北京经开、中国瑞达共同主办，以“新质生态，新质合作”为主题。来自全国300家主流商业地产运营管理企业高管、30家科技领军企业高管以及60家主流媒体参会。

戴德梁行估价与顾问服务部董事 倪洁

    戴德梁行估价与顾问服务部董事倪洁应邀出席，并做主题为“可持续经营类资产风险管理的核心重点”演讲，以下为演讲实录：

    尊敬的各位领导、各位嘉宾下午好，其实说到资产管理，是大家已经都耳熟能详的事情了，而且资产管理我认为在每个人心里的角色确实不太一样，但是所有的人听到资产管理这四个字的时候，第一知道的源头它一定是来自于金融，因为我们都知道金融企业对于资产管理是这些表外业务，然后国央企对于资产管理的概念是包括政企资产、行政资产、然后包括一些企业资产，那么还有到现在我们随着经济的发展，到现在为止还有一些数据化的资产，还有一些新兴的不动产，越来越多的云上资产。

    所以对于资产管理，我觉得大家心里面可能有各种各样的解答，但是我想说不管什么类型的资产管理，都是希望通过运营管理的平台，把它在资本市场上的表现有所突破，这才是核心。那么今天站在全联的舞台上，我们就说商业地产的这件事情，我认为商业地产的不动产的资产管理其实是服务于资本。资本方一方面是金融企业，债权方，股权方，另外一方面是业权方，比如说有很多国央企的企业，有很大量的资产，然后我们为他们进行服务。所以商业地产的资产管理是通过服务资本，管理资产，然后控制所有的资产管理的这些风险，进而达到一个健康的可持续发展。所以，我们认为商业地产资产管理其实是运营管理+财务管理+物业管理这三大主项。

    刚才从经济的角度，从政策的角度，从发展的角度，我们梳理和分析过了所有的房地产的一个发展历程，我在这里其实是想导出我们现在做风险管理的要素的原因。2000年初的时候，由于国家政策的推动和经济向好的一个发展前提之下，住宅地产有一个非常高速的发展，那个时候我们国家的GDP平均水平大概是在百分之十点几左右的发展，然后一线房产的回报是达到16.1%或者16.4%左右一个水准，那么这个水准其实是远远超过当时所有的经济类资产的，所以在当时住宅地产是一个快速上升期。

    2008年之后，我们土地政策出现一些结构性的调整，同时到2013年左右的时候，中国经济的主要驱动点，从原来的制造业转换到现在的服务贸易，刺激到了商业物业的一个发展。商业物业提供了办公空间，商业物业也提供了消费的空间，再往下发展就到了货币增发，使资本流向了很多的投资型房地产，那么投资型房地产需要一些高利润、高回报的产品。那么，机构的资本市场和地产市场走向了一个结合，大环境之下促进了以万达为首的这种大型的商业地产商的一个蓬勃的发展。

    再到2021年之后，我们开始进行了一些金融机构、金融政策的一些调整和改革，成为REITs和资产证券化市场的一个主导，持有者与机构资本在一个高度结合环境之下，在强金融背景之下REITs发展对商业地产的一个刺激。截止到2024年9月份，国内已经发了42单公募REITs，然后其中24单是不动产权类的REITs，还有18单左右其实还在途中。我们有幸参与了10单，在总体的42单公布之中，我们参与的程度也超过了将近80%。所以，在这个过程中我们发现一件事，就是公募REITs对底层资产的运营类的要求是在逐步提升的。

    那么，在公募REITs政策要求之下，除了权属和资产的后面的扩募规模之外，其他所有的项包括运营时间、运营周期、现金流分配的程度，我们能看得出来都是跟底层资产的运营息息相关的。所以在大金融、大资管的发展时代中，我们认为资产和产权方对于资产管理部门关注的维度也不尽相同。

    一方面我们说是金融方，其实就是资本方。资本方其实一般会关注到金融资产的一个安全性，项目的投资回报的水平。我刚才反复在强调有目前为止有大业权有大资产的国央企，其实在运营管理方面，每一个单项物业的运营管理有很强的水平。但是，在这个时候他们会关注资产管理制度的建设，运营指标的设定等等这些方面一些管理维度。所以我今天想带来跟大家想讨论，跟大家分享的点，并没有涉及到单个物业会是怎么样的一个运营管理的维度，也不是单纯的从资本方来看这个物业我们想要什么？而是从一个管理者的角度上，大家更关注整个资产发生过程的时候，有三项风险是我们可以通过大的模块去进行关注的。

    我们在做资产管理的时候，不同的类型关注的重点也不一样，那么之前可能是在建类的项目比较多，在建类项目比较多，就带来的是资金的量会比较庞大，工程的量也大，每天交付的量也大，然后过程中有没有一些舞弊的行为？这些是我们过往会在这种类型上，在建类型的项目上我们会关注的重点。在销售类型上面，我们关注的风险重点来自于渠道管理，渠道管理放了什么样的优惠政策，是不是真的每次都有真正的渠道回到我们的项目带客量是不是真的？所有的回款是不是回到了真正该回到的账户上？因为有一些销售项目可能签了有比较多的关联账户或者是一些关联企业，所以在回款最后的时候可能回到资方手里的回款或者是业主方手里的钱，可能跟预测的差异会比较大。

    再说经营类物业。经营类物业一个是债权类的物业，一个是股权类的物业。那么，股权类的物业大家可能会更关注资产的安全性，首先是安全性，其实是我们做股权类管理的第一关注，因为项目首先不能出任何的风险。

    第二个就是经营类，经营类一方面是合规性，另一方面是运营管理的精细化程度及财务管理。那么，其实说到这三点，接下来我特别想分享给大家，我认为的这三项风险管理，那么不管是什么经营类的物业，我们认为最核心的指标可能最终都会关注到NOI。刚才，我们也反复的在提到关注NOI，那么NOI是一个数，但是NOI还需要分阶段分重点的去关注构成的一些指标。我们首先会去分析历史出租率水平，关联租户的分析，这两项我们认为对未来可持续收益会产生一些潜在性影响的。

    举个例子，关联租户对于大家来说是个双刃剑，那么有一些项目的关联租户是能带来长期稳定的出租率的，这个没问题。但是，这些关联租户付租的能力是不是你能控制得了？我们知道太多的项目，其实就是我们的母公司或者是我们的关联租户不付租，他不付租的话，对于我们来说，其实我们只能是在全责账面上看到有钱，而现金流实际收益里面没有钱，那么这是一种累赘型的；还有一种是有支持性的，那么我们也在一些科技类的这些项目里面，我们看到关联租户，他的关联租户付租水平其实是比周边写字楼的出租水平略低一点点，但是我们分析完看它的发展水平是相当好的，就是在整个行业发展势头是相当好的，所以你用低一点的租金的能力，既覆盖了出租率，又覆盖了未来发展的一个潜力，我们认为也是一个非常好的，所以对于关联租户的分析永远是个双刃剑，需要我们遇到具体情况的时候再做具体分析。

    资产可持续收益能力，我们会关注到净租金收入，租金增长率，还有收缴率，空置率和实际收入率以及潜在收入率，我们会把它这个指标会分得比较细。做分析的时候，我们就会给项目一个比较精准的判断，就是说在未来3年5年8年，可能会在一个什么样的收入水平之上，那么当然还有一些软性的指标，软性的指标就包括管理架构的合理性，运营人员的稳定性，然后客户主要性。我们刚才说了，我们关注的细节是NOI里面正常的这种各项的指标的构成，在这种强金融背景之下，我们估值会关注到什么东西，其实估值现在我们都用DFC这种现金流分析法。

    我们关注到的点可以看得出来，其实跟我们刚才在运营分析里NOI的那些背景指标是息息相关的，包括面积、经营、租金、收入的构成、增长率，租赁是不是有调整，成本的构成和估值以及和估值相关的这些内容，然后折现率这些内容。我们认为每一个项目有很多面，很难用一个案例去说明我们所有的估值的这些特征，所以如果大家对这方面有诉求的话，我们可以会接下来跟大家讨论每一个项目或者每一个项目的一些特征。

    其实，我今天想分享的点是给所有的管理者去借鉴的，因为如果你是金融持有方，如果你是大业权的管理方，你可能很难深入到每一个项目去了解所有的信息，那么你要关注的有三大风险，我认为就是可以关注到了。那么，其实一共有四大风险，管理风险、运营风险，财务风险，还有市场风险，那么我们说市场风险是外部不是特别可控的，所以我们先不去探讨它。

    所以，管理风险在我的定义里面，其实多数是合规风险加安全控制。合规风险，我们在管理的过程中可能会涉及到的基本上是以章证照的管理流程为主，但其实章证照要管理的不是章证照的实体，而是它在流程过程中的所有的潜在内容不仅仅是流程的设置，而是所有使用者的反馈。因为去执行盖章的那个人，前后的是不是那么了整了解这项事项的前后所有的内容，所以我们在要求人员去盖下每一个章的时候，我们是要知道这件事情所有从前到后的一个是什么原因造成的，未来会有什么风险？另外一个设施设备加消防+巡检+安全性，在物业管理的范畴之内，我认为合规的风险管理是第一项，这是整个项目成立的一个最根基的事儿。

    第二件事情就是我们让运营流动起来，血脉的管理就是运营风险的管理。运营风险的管理，我们刚才说到了有很多关于运营的数据应该怎么搜集怎么汇总，包括台账是怎么更新的，租金是什么情况，每个月的应该的全额收入是多少，支出是多少，最后又收了多少，支了多少，就是我们关于运营数据的一个搜集，它是一个动态的过程，包括租户的一些变化的情况，包括关联租户，接下来可能涉及到商业的时候，也会有业态类型的一些变化。

    业态类型如果是一个比较良性运营的话，它会积极主动去调整它的租户。每个月做统计的时候，你会发现业态在租户类型上些些许许的会有些不同，那么这些些许许大概只有1%、2%的这么一个差异的时候，一定是代表了市场的趋势，至少是在区域范围内需求的趋势的变化，我觉得从这里是能分析出来对未来的一个探索的。

    第三项就是我们整个运营管理团队的一个架构，人员、部门、管理模式，然后人均的坪效其实都是可以做量化考证的，这些是我们的根基。其实我上面列了一些风险的类型和案例以及规避的方式方法，这些是我们在管理过程中实际遇到的问题，所以对于运营风险的管理，我们认为数据管理每天每个月每周的整个的数据整理和汇报是非常重要的，及时发现、多维解决、长效跟进，这是我们对于运营管理的一些看法和建议。

    最后，我们就说到了大家最关注最重要的一个命脉型的就是财务管理。财务管理，我们认为最重要的首先是账户管理，我们可能每一个项目都涉及了特别多的账户，多的时候可能有三四个公公司，但是这些账户是不是真的都全部有用？这些账户是不是都跟你的收入有直接的关系，另外一个是它开通了什么功能；第二项就是关于预算的管理，我们都在做经营管理，都在做运营管理，都要做预算管理，那么预算管理一方面分经营性的，还有一方面是分非经营性的，我们有一些金融机构做贷款的时候，可能只看到了这种经营性的预算，没有看到非经营性的预算，那么在最后拿到实际现金流的时候，一定是有极大的偏差的。

    另外一个就是关于月预算的月度拆分或者执行，我们还要进行差异性分析，还要复核跟之前的预算有没有差异？差异在哪里，是不是合理的。最后其实就是收入管理，租金的收入，追缴欠缴保证金动态测算，收益复合这个是持续滚动进行的，这样才能时时刻刻的知道你的收支占比是个什么情况。

    那么，我自认为非常精炼的一些管理原则，都是基于我们这100多个项目，不同的管理方总结出来的一些内容。最后部分我认为是最干货的一个就是如何去执行动态管理，动态的数据管理首先不仅仅是从临期的租户开始搜集，然后重点目标客户的跟踪、潜在租户潜在租赁情况，空置欠缴的一个追索，这些是我们动态管理的一个重点。

    另外，我们的项目不是一个单纯冰冷的数字，它也是由人来运营的。我们认为软性化的管理，包括人员的积极性，对客户的粘性，以及是不是合规？我们总结就是人性化，客群化和法制化，我们确实是全方位的资产管理，为我们的租户为我们的业主至少减少了上千万的一些隐形的风险。以上我用比较快的语速，跟大家分享了我们过往工作的一些结论，如果大家接下来有什么需求的话，我们接下来再具体讨论，谢谢大家。