全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2024年第四季度北京房地产市场研究成果，全面回顾年末北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场的季度表现，总结2024年全年北京房地产市场的发展形势，并对2025年的房地产市场走势做出预判与展望。
行至2024年末，北京甲级写字楼市场整体表现稳步上升，租赁需求正在有序释放。供给端方面，四季度北京甲级写字楼市场迎来一个新项目入市，为市场带来12.9万平方米的新增供应；2024年全年，北京写字楼市场新增供应合计约17.84万平方米，供应端强度较去年大幅下降，市场去化的压力也稍有缓解。
需求端方面，全市甲级写字楼活跃度保持稳中有升的态势，单季度吸纳录得11.8万平方米，环比增长约48%。2024年全年，全市甲级写字楼市场年累积净吸纳量达到28.5万平方米，较去年大涨123.6%。自2023年三季度以来，全市写字楼市场已经连续六个季度录得正吸纳量，且连续四个季度保持正增长，市场复苏态势明显，但不同商圈的市场表现存在差异。总体来说，北京写字楼市场的结构性调整已进入新的阶段。
得益于良好的吸纳情况，四季度全市甲级写字楼平均空置率与上季度基本持平、仍为19.4%，同比下降1个百分点。本年度，业主方积极调整租赁策略，“以价换量”已成为市场主流。同时，为优质客户提供多样化优惠与定制化服务也被众多业主采纳。其结果是，截止至2024年底，全市甲级写字楼平均租金继续下调，至每平方米每月247元，环比、同比分别下降6.2%、18.5%。
预计在2025年，北京写字楼市场将呈现整体恢复、边际改善的发展趋势。新一年供应总量相对有限而需求端持续回归的大背景下，市场去化的窗口期仍将维持一段时间。值得注意的是，现阶段企业租户的租赁需求能否释放，更多地仍取决于企业“降本增效”后的租金承受力，进而激发出办公空间的新租、扩租及搬迁需求。业主方也预计在2025年将延续今年的整体租赁策略，持续“以价换量”提升出租率，保障项目具备稳定的现金流，从而提升资产韧性，以期穿越动荡的市场周期，迎接写字楼市场的发展新阶段。
2024年四季度，北京商业零售市场迎来供应小高峰，共计六座零售项目开业迎客。其中四座新建购物中心项目包括位于昌平区的沙河万达广场，位于海淀区北部的海淀大悦城，位于平谷区的平谷万达广场和位于石景山区的石景山和美汇，累计带来约42万平方米新增零售面积。升级改造后重新开业的龙玥城位于大兴区，其前身是城乡世纪广场。另外，作为通州城市副中心三大文化建筑配套共享商业零售项目D.P.ONE源·心于年底正式亮相。截至2024年末，北京共迎来14座商业零售项目，项目多集中在次核心和郊区商圈，新增零售面积合计约136万平方米，其中购物中心121万平方米。
本季度，受新开业项目以及部分存量项目升级改造影响，北京优质购物中心平均空置率环比、同比分别微升0.1、0.3个百分点至4.8%。同期，全市优质购物中心首层平均租金调整至每平方米每月780元，环比、同比分别下降0.7%和3.8%。
进入2025年，北京零售市场新增项目较前两年有所减少，整体供应节奏放缓。预计2025年的入市项目将集中于次核心和郊区商圈，围绕居民需求布局多元业态，辐射本地消费服务。同时，部分存量商业项目也将开启改造，优化升级软硬件设施、调整品牌级次，以期提升竞争力。未来北京零售市场有望凭借消费场景升级、品牌业态创新、多元消费趋势以及有力政策支持，持续繁荣，加速迈向国际消费中心城市建设目标，为消费者缔造更优质、多元、便捷的购物体验。
2024年四季度，北京大宗投资市场整体表现基本平稳，季度内大宗投资市场累计成交金额约为人民币80.2亿元，环比微升6.4%。第四季度的重点成交案例仍聚焦于写字楼类资产，多栋优质写字楼项目在本季度完成交易，托底市场整体成交额。2024年全年，北京大宗投资市场累计成交额约为329.2亿元，较去年同期下降约7%，市场整体表现及活跃度低于预期。
随着2024年的结束，北京大宗投资市场呈现出结构性的调整与分化：整体而言，市场仍呈现供过于求的趋势，机构入场投资的意愿普遍偏谨慎，但是对于较为优质、稀缺的各类资产，则受到潜在投资者的青睐，仍保有明确的收购意向。而项目运营水平直接影响资产价值，这也促使各业主方进一步提升自身项目的招商运管水平，以期强化资产韧性。
展望未来，随着2024年三、四季度一系列房地产支持性政策的出台与落地落实，预计北京大宗投资市场整体情绪将有所改善，进而带动大宗投资市场的整体活跃度。从供应端来看，预计2025年仍会有较多的存量资产及新建优质资产被抛售入市；而需求端则会以自用型买家及机会型收购为主导，潜在买家会更关注资产的价格、品质、稀缺性以及资管运营能力。而一些热门的资产，如优质写字楼、酒店、长租公寓、产业园区、物流资产等，均有望进入到投资者的视野之内。
回顾2024年，房地产市场呈现出下行压力不断增加与政府积极救市相结合的复杂态势，但随着持续推出利好政策并落地落实，市场整体反馈出“行情筑底、企稳回暖”的可能性。预计2025年房地产市场仍将处于筑底反弹的过程阶段，随着政策环境持续宽松，房地产市场各细分板块在利好政策带动下有望逐渐止跌回稳。在此背景下，房地产从业者应当抓住机遇、顺势而为，结合自身特点积极调整运营策略，探索更为稳健与健康的发展模式。
来源：第一太平戴维斯
