2025年3月10日，深圳举行了“深圳国资国企10万平低成本优质产业空间供给发布仪式”，推出了10万平方米市属国企产业园区资源，提供给符合条件的科技企业，最低可享受2年以内的免租优惠。（备注：签一年合同免一年租金或签三年合同前两年免租金，第三年减半）

　　2025年3月27日，在2025中关村论坛年会“人工智能主题日”新闻发布会上，北京市海淀区推出“中关村AI北纬社区”，将在科学城北区构建10万平米以上的人工智能企业重点承载区，符合条件的AI企业可零租金入驻，最高享3年租金全免。

　　深圳、北京相继推出“零租金”新政，一石激起千层浪，引发了关于其本质是“内卷”还是“创新”的争议。

　　定向扶持科技新产业

　　深圳聚焦市属国企产业园资源，只提供给小微科创企业，北京则锁定人工智能赛道。两地政策，均指向新兴科技产业，均从培育企业成长的长远考量，政策通过精准筛选机制，将资源向符合战略方向的科技企业倾斜，呼应了国家培育新质生产力的战略要求。这种定向精准扶持，可加速国产AI芯片、大模型等“卡脖子”领域突破，与美欧技术霸权形成对冲。

　　构建产城融合新模式

　　北京的中关村AI北纬社区，打造“工作-生活-社交”一体化社区，外部汇聚文化、教育、体育、医疗、商业、娱乐、住宿等高品质生活配套，为支撑人才安居和产业发展提供高水平的城市服务保障。深圳提供的园区，具备高标准厂房和全周期配套，例如，宝龙园区通过共享实验室、设备租赁等配套服务，加速AI+药械领域的技术转化。

　　探索市场运营新生态

　　北京的中关村AI北纬社区，将与高校、科研院所深度协同，构建“产学研用”一体化生态，并计划引入市场化专业运营机构，建设高标准孵化器，为企业提供涵盖全生命周期的一站式服务。深圳将发布国资统一产业空间管理平台，实现“一屏管空间、一键配资源”，并通过国企园区运营实现“以空间换股权”，例如对入驻企业保留优先跟投权，未来可从企业上市或并购中获利。

　　变相补贴，引发“城市照抄”

　　《公平竞争审查条例》实施之后，实现了对于各地利用税返政策进行内卷式招商竞争的有效控制。深圳北京相继推出“零租金”新政，对于招商引资工作来说，是一个变相的内卷。深圳北京在前，可能触发其它城市跟进加码，在园区体量、优惠力度等方面进行内卷。毕竟，“租金减免政策”形式的招商引资，对于国有平台公司来说，是最容易“照抄”的。

　　政策套利，催生“僵尸企业”

　　深圳北京两地政策刚刚推出，均存在监管盲区，深圳未明确“免租期满后企业退出机制”，北京对“伪AI企业”还没有明确甄别机制。部分企业可能借政策窗口期套取资源，例如虚构研发项目、转移办公地址重复申领补贴。这种“补贴竞赛”本质是财政资源的内耗，可能会导致企业为短期套利“用脚投票”，而非专注技术深耕。

　　打破定价，挤压“民营园区”

　　在零租金政策吸引下，催生一批创新型小微企业，从原有园区“跳槽”到有优惠政策的园区，尤其对不享受优惠政策的民营园区，影响最为直接。深圳10万平零租金产业空间虽仅占全市产业用房总量1.2%，但已引发连锁反应，民营园区被迫降价，南山区部分园区租金下降20%，甚至初步显现“园区不减免租金，招不来企业”的尴尬局面。

　　笔者认为，对于深圳北京相继推出“零租金”新政，正方反方的辩论都有一定的道理。两权相利取其重，两权相害取其轻。“零租金”新政的本质是，地方政府在“全球科技竞争白热化”背景下的主动突围，其创新性主要体现在“新兴产业战略投资和生态化资源整合”，总的来说，是利大于弊。

　　未来，政策必定会在“企业进驻条件、退出机制”等层面更加明晰，强化公平机制、深化服务赋能，探索“政府引导+市场主导”的动态平衡，让零租金政策成为“创新加速器”而非“内卷催化剂”。反之，若仅仅停留于“租金减免”竞赛，则可能加剧国有资源浪费与区域发展失衡。

  来 源：商办地产观