如今，湾区积极“向天空要空间”，深圳大力推进制造业集群布局，敢为人先的实践中难免碰到一些疑问：“工业上楼”就是将一条生产线搬到“楼上”生产那么简单？其建筑成本相较于平层厂房去到了什么范围？ 其投资回报率如何？

　　打造“工业上楼”要解决一套建筑设计体系在背后支撑的问题，要在保证安全、节能环保、节省成本的同时，又能够满足企业高层生产的需求。如果看建安成本，平层厂房一般是1500元/平米，而“通用型”高层厂房其实已经去到了4000-5000元/平米，有些“定制化”高层厂房造价甚至更高。

　　可以看出高层厂房的建设标准和成本肯定是远高于一般厂房的，这有可能导致拿地一方未来获得的租金回报不及预期的问题，但为何“工业上楼”还是如此火热？

　　今年2月出台的《深圳市人民政府关于印发深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》提出：“工业上楼”试点项目平均租金标准定在35元/平方米左右，经济可行性方案应遵循“保本微利”的原则制定，项目内部收益率原则上≤4.5%。可以看到目前“工业上楼”其实已经回归制造业公共基础设施的本质属性，这个内部收益率其实是不符合很多民企对项目的开发预期收益，因此目前主要方式是由政府主导、国企开发建设，国企在这个4.5%内部收益率的前提下，可以申请项目的“一园一策”，其实是有非常多机遇的。

　　再说说制造业企业，是否愿意将厂房“上楼”？据戴德梁行市场调研，目前市场上很多优质企业是被迫在环境较差、配套缺乏的旧厂房进行生产的，最大的原因是市场上缺乏新厂房供应。有些旧厂房租金去到了40元/平米/月，甚至更高，如果未来市场上有平均租金35元/平米/月的新厂房供应，他们非常愿意“上楼”。

　　“工业上楼”不仅仅是一栋物业，更是一个功能复合的产业园区，园区通过搭建集成化、统筹化的运营服务功能，有效降低企业的综合运营成本。更重要的是，“上楼”后可以大大提升员工满意度，90后、00后已经成为园区的主要人群，“工业上楼”园区提供“生产、生活、生态”三生融合的场所，帮助企业很好招人才引人才留人才，继而推动城市往“产城人融合”方向高质量发展。

    来源：戴德梁行

编辑：jinbao