在粤港澳大湾区发展框架下，广州向着全球重要交通枢纽迈进，规划并投入建设多个关键交通枢纽，大幅拉开城市发展格局。未来随着包括广州南站、白云站、广州北站及南沙等多个枢纽的成熟与崛起，将为片区协同发展提供强劲动力。而在带动区域升值、优化产业结构、加速人口导入及完善城市功能上大有可为的TOD模式(以公共交通为导向开发规划一个居民或商业区)，或将成为下一个“掘金”热。
写字楼：琶洲是今年供应主力区域
第一太平戴维斯统计报告预计，2020年全市将有17个新增项目交付使用，共计有约99.4万平方米写字楼面积，届时市场总存量将扩容20%。琶洲将是全年供应主力板块，预计将有8个项目交付，供应面积占全市新增供应的48.2%。随着项目的集中交付，写字楼市场将步入阶段性供过于求的市场周期，租赁市场竞争料将加剧。加之广州产业升级相关政策持续推进，预计2020年全市租赁需求有望增长。但受新增供应的影响，未来全市空置率料将结构性升高，租金增长将承压。
戴德梁行统计显示，未来5年，全市甲级写字楼新增供应共318.9万平方米，将集中在琶洲及国际金融城商圈，两者占比分别高达62%及23%。同时，市政府及各区政府力推多项政策，在新落户企业奖励、办公用房、经济贡献和专业商务楼宇奖励等四个方面发力，大力引进金融业、专业服务业及IAB行业相关企业。
戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示，短期看来，外部经济环境的影响及新增供应的入市，将推动甲级写字楼空置率小幅上升，且因未来5年新项目集中在新兴商圈，租金或呈结构性下调；长期看来，利好政策不断，写字楼租需求稳中有升，租户结构在行业调整洗牌后，将更趋健康。
业内人士表示，湾区经济概念和产业升级政策的出台为更多机构型投资者增强了市场信心，促其积极布局投资策略并找寻投资标的。年内，自用型买家需求增长明显，国际金融城和珠江新城内大宗买卖交易活跃。2019年，广州甲级写字楼市场仅四季度有一新项目入市，即珠江新城商圈天德广场，为市场释放9.6万平方米新增供应，可谓近十年市场新增供应的最低值。截至2019年底，甲级写字楼空置率5.5%，同比微降0.1个百分点。市场整体供需平衡，但与近10年年均新增供应及净吸纳量约40万平方米相比，差距较大。在经济环境不太明朗的压力下，不少业主“以价换量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，为190.8元/平方米/月。
零售物业：今年有12个新项目面市
第一太平戴维斯发布统计报告显示，2020年，预计有12个新零售物业项目入市，将为广州零售物业市场带来144.5万平方米新供应，届时全市总存量预计增长至692.4万平方米。鉴于新增供应较多，加之各区未来项目多集中于同一商圈，项目间竞争预计增大；非核心商圈空置率料将有所上升。预计未来核心商圈平均租金有望在标杆项目的带动下稳中有升，但由于非核心商圈将迎来大量新增供应，且项目需要一定培育期，受此影响，全市平均租金预计将出现结构性下调。
戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲袁雪玲预测，5G时代到来，以华为、小米、OPPO为首的手机品牌将保持高速扩张；以“颜控”着称的Z世代成为消费生力军，珠宝首饰、化妆品、美发美甲、皮肤护理、摄影等有效提升个人形象的业态，有望持续扩张。成熟片区的零售项目迎来“改造热”，如粤海仰忠汇、海珠万达广场通过项目改造重新开业，为区域消费者带来全新体验，西门口广场、越秀新都会等项目也在改造进行时，以期通过租户调整实现项目升值。
回顾2019年共有5个新项目入市，共计为市场带来约38万平方米新增供应。至此，广州零售物业总存量增至547.9万平方米。全市零售物业市场平均空置率同比微降0.5个百分点至8.4%。从零售项目新进品牌业态分布上看，以唯品会、完美日记等为首的线上品牌在过去一年积极插旗购物中心，持续扩张；大受年轻人，尤其是95后追捧的“颜值经济”全面崛起，与其相关的“颜值”业态，如化妆品、珠宝首饰及美发、护肤等品类，扩张态势明显。在全国“遍地开花”的首店经济同样在广州大放异彩，如Van Cleef&Arpels、始祖鸟等纷纷挺进体育中心商圈。快闪店、主题展览等成为备受商场青睐的营销法宝。
物流仓库：今年有5个非保税高标仓项目入市
据高力国际最新统计，2019年，总计28.5万平方米的新增非保税优质仓库进入广州市场，是2018年供应量的170%。全年净吸纳量为19万平方米，整体市场仓储物业空置率同比升高5.1个百分点至8.1%，平均净有效租金同比增速小幅上涨至4.2%，为42.4元/平方米/月。由于年底部分电商旺季的短期租赁需求到期，且新增供应集中位于新兴区域，全年整体市场净吸纳量还是落后于供应量。
高力预期，3PL(第三方物流)和电子商务零售商仍为2020年广州物流仓储的主要需求驱动力，市场将看到更多来自生鲜电商和冷链物流运营商的未来需求。目前，广州高标冷链仓库的市场供应紧缺，这为开发商和投资者们提供了新的投资机会，已经可以看到本土开发商通过并购开始进入冷链物流市场。
高力国际产业及工业地产服务部广州董事邓智辉表示：“预计2020年广州市场将有5个非保税高标仓项目共计79万平方米新增供应入市。其中，新兴子市场花都、南沙各有两个项目入市，另外一个项目位于番禺。这也是南沙区的首个高标非保税仓项目。预期广州仓储物流市场未来仍将平稳发展，有赖于这个城市一直以来在商贸和区域交通枢纽的优势，由此催生的对仓储物业的强劲需求，使得在2020年入市的仓储项目预租率已达到80%。因此预计2020年的净吸纳将有所增长，而空置率则将小幅上调至10%。预测全年租金上升3%，市场整体平均净有效租金将达到约43.6元/平方米/月。随着未来两年间大量供应均集中在新兴子市场如南沙和花都，同时考虑到其往来港口和机场的交通便捷性，以及相对低廉的租金成本，这些新兴子市场将加速成熟。”
大宗投资：商业地产受香港投资者欢迎
作为首个国家战略明确定义的“湾区”，粤港澳大湾区仍将保持着高速发展，继续成为全国经济发展的主要驱动力之一。投资者将加大向大湾区内陆城市扩张，其中广州和深圳最受香港投资者欢迎。根据高力国际最新报告显示，2019年广深商业地产大宗交易金额总计接近700亿元。
除却债务导致转让的住宅项目外，写字楼是最近两年最受投资机构欢迎的物业类型。随着大湾区内城市的发展，无论是中心区还是部分非中心区均显示出未来的发展潜力，区内的投资项目也进一步受到海内外投资者的密切关注。2019年吉宝置业在广州收购西门口广场物业，领展收购深圳CBD核心区域大体量物业中心城，标志着外资投资大湾区的信心。
高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲表示：“展望未来，随着产业结构的变化，特别是第三产业比重提升，大湾区整体的投资市场将得到明显提升，使得海内外的投资机构将更加积极地寻找大湾区的投资机会，相信更多的投资者将把广州和深圳纳入他们的未来投资地区选择范围内。在未来5年，预计整个大湾区特别是广州、深圳，将看见海内外的投资者数量不断增加，产业园区写字楼、订制的冷链仓库和改装为高标的冷链仓库将成为关注焦点。”
戴德梁行华中区资本市场执行董事及主管苏俭婷介绍，从全国或广州本地市场来看，近年来内资买家以大比重在交易结构中“占上风”，外资买家持续观望。2019年大宗物业投资成交额中，内资买家占比92%，以自用型买家和政府机构为主。其中政府机构购置物业为初创企业提供办公场所是支撑大宗成交的重要力量，如在第四季度某政府机构购入中新知识城的广州绿地城一栋超甲写字楼和6栋小独栋的物业。预计未来有产业、政策支持的新兴商务板块及传统区域有改造空间的物业，将持续受到关注。而在大湾区政策红利下，外资在市场的活跃度将有增无减。
来源：信息时报
编辑：wangdc
