地产行业的底层逻辑正发生深刻变化。周期性红利消失，供需关系逆转、C端客户话语权越来越大，“高质量发展”成当下房企的普遍追求和经营目标。

　　如何做到高质量发展？保利工程部是这样解读的：

　　1、 前端提前介入，关注运营指标的顺利达成；

　　2、 强调周转质量，兼顾提质增效降本；

　　3、 持续深耕城市，做好每一个项目；

　　新命题诞生了：工程职能部门如何围绕这三层目标要求，为保利的高质量发展保驾护航？

　　为此，本期明源云链工程总会客厅专访了保利发展工程管理委员会，让以往颇为低调的保利工程线最大程度完整地呈现在行业面前。

　　一、工程提前介入，助运营指标顺利达成

　　所谓“高质量发展”首先在于关注项目的盈利水平，助力财务指标顺利达成。作为生产部门，保利的工程线就必须应时而变——从以前更多关注“工期”、“质量”等常规指标，转变为项目运营层面综合考虑效率与品质。

　　这意味着，工程部要更多参与到前期拿地、方案策划及产品定位中去，来助力项目盈利水平的提升。

　　去年开始，保利工程前介机制陆续在所有项目上落地，这被视为一个强烈的信号。

　　这套机制的核心是，工程部门提前介入到项目拿地、方案策划阶段，一旦确定了详细的经营目标后，工程线需要通过“工程策划”，在工程前期将项目总平面布局、工程进度节点、竣工交付方案、风险防控点等提前考虑清楚，“不仅仅只为达成指标，还要求工程线必须具备一定的经营管理意识。”

　　江苏保利是较早一批执行的平台公司。为了确保公司经营指标的达成，工程职能部门在拿地阶段就早早介入，更将工程策划内容进行了细化。

　　比如在拿地阶段，江苏保利工程部要专门解决4个问题：

　　今年，保利工程线在全国范围内开展工程策划大赛，要求全国每一个新开工项目都要提交工程策划，通过“以赛代审”的方式，持续去提升各公司的工程策划水平。

　　不仅如此，总部层面通过大运营体系，打通了工程、计划、营销、客关、成本、技术等部门的有效联动，为保利赢在拿地阶段提供了充分的组织保障。

　　二、新建造2.0，降本提质增效，提升周转质量

　　很多时候，大家会把“高质量发展”等同于“减速提质”。

　　但在保利看来，提升周转能力也属于高质量发展的一部分，不过其核心应该是“降本提质增效”，通俗来说就是做到“又快又好”。

　　为此，保利祭出的“杀手锏”是新建造2.0体系，其核心就是“降本提质增效”。

　　整个2.0体系包括新建造工艺、新建造组织和新建造材料三大块内容，其中最主要的新建造工艺，包含有全混凝土外墙、精砌体薄抹灰、铝模板、爬架、室内穿插和内墙免抹灰；新建造组织，通过穿插施工思路搭建“内穿插”和“外穿插”体系，最大程度发挥新工艺的提效作用。

　　除此之外，保利的新建造2.0最大不同在于，这套建造体系不是独立去做的，它融入了保利的产品品牌标准化体系。

　　在产品标准化体系中，基于标准化楼栋，保利新建造2.0形成了匹配的“工艺工期包”，以此来提升各项目的应用水平、帮助缩短建造周期。

　　从今年开始，保利要求新开的项目中，但凡符合新建造2.0施工标准的都要应用新建造2.0体系。

　　但新问题接踵而至——新体系在试点项目上应用不错，一旦大面积推广，不免会遭遇阻力重重、水土不服，怎么办？

　　首先，要从内部先解决掉平台公司自身驱动力的问题。

　　新建造2.0的应用推广，绝不能靠总部去强推，所以保利2019年做了一个动作：先在全国7个区域的16个项目上做了试点，确保每个区域能落地2-3个项目，并且效果显著；然后，让区域上的其他项目去做参观、交流，“回来后，大家真心觉得这套2.0体系不错，就有了动力。”

　　紧接着，保利将试点成功的十几个项目做了一个复盘，并要求每个区域梳理出一套适用于本区域的推行标准包，通过这种方式来解决各区域间的差异化问题。

　　最后，还要解决项目上的成本问题，就是结合前面提到的产品标准化。

　　经过复盘，这些应用项目的计划工期比去年考核时有所提高，预节约财务利息达到几千万级，部分项目实现提前跨年竣备，提升了周转能力，并且第三方评估得分和实测成绩均高于总部平均水平，品质提升明显，真正做到了“又快又好”。

　　三、因地制宜的管理体系➕管理队伍，深耕城市，做好每一个项目

　　近年来，“深耕”一词被频繁提及，一个重要的原因是，在头部房企都已实现全国化布局的情况下，“城市深耕”成为规模房企在增量市场上高质量发展的核心策略。

　　正是得益于对区域和城市的深耕，让保利在激烈竞争中表现出优于同行的韧性。

　　在深耕城市的背后，保利工程线主要是依靠一支强大的区域工程管理团队。

　　1 从组织层面提升平台战斗力

　　那么，如何强化平台公司管理团队的能力？

　　首先要有一套清晰的工程管理组织架构。湖北保利就做了一些有趣的探索：一方面，在平台公司原有组织架构上，湖北公司新增了“项目对接人”，以此强化平台公司的服务和管控职能。比如，对接人必须深入项目，了解现场进度、质量、安全等情况，及时发现项目面临的困难，并积极协助项目推动问题的解决。

　　另一方面，在项目上增设了一些虚拟组织，湖北保利设有专门的“品质负责人”，项目部专业线除按标段和楼栋分工外，还要对项目整体安全、质量、实测、技术、计划等工作模块安排专人牵头负责。这不仅从组织上保证了项目上对品质的严格管控，同时也提升了一线团队的管理和组织协调能力。

　　2 因地制宜的工程管理体系

　　除了清晰的组织架构，成熟完善的工程管理标准化体系也必不可缺。

　　在保利，各平台公司会在总部设定的目标基础上，结合区域自身特点及阶段性目标来制定一套属地化的工程管理标准。

　　湖北保利制定的一套全项目周期的工程管理体系。

　　比如拿地阶段，湖北保利要求提前做好“三阶段会”和工程策划；到了主体结构阶段，一方面是通过程月度管理巡查落实管理动作，另一方面，从客户需求出发，通过三层会验、动态实测实量管控、介入点巡查、精装修专项巡查等管控动作来严控品质。

　　3 分级培养机制➕梯队人才建设

　　保利对工程线的能力要求极高——不但要有强大的专业能力，还要有经营意识、策划及协调能力等。

　　为此，保利对工程线的人才培养主要分两层：总部层面和平台公司层面。

　　在总部层面，一方面，总部会定期组织各平台公司，以区域为单位，因地制宜进行主题交流、相互走访学习。

　　另一方面，保利今年做了一个线上图书馆，把保利沉淀了20几年的工程经验浓缩成200余个课件，分门别类储存在线上图书馆中，每个人都能直接云端登陆，像查论文一样找到相关资料，结合实际案例来自发学习。

　　在平台公司层面，则更注重对管理团队的专业能力、管理能力、统筹协调能力等多维度培养。

　　比如在大本营的广东保利，对工程线的人才培养分为：月度专业线培养、年度项目经理培训营，还有日常的跨条线培训。以“项目经理培训营”为例，今年广东保利重点策划了项目管理策划2.0课程，目的是提升项目经理的项目管理策划能力。

　　“相比其他房企，保利在项目的人均配置上比较精简，但一线战斗力却非常强，正得益于这一整套的组织、制度和人才培训体系。”

　　四、保利“筑善云”，高质量发展助推器

　　一艘庞大的保利航母正被建造出来。

　　2020年，保利发展的建设规模还在持续扩张。在庞大的运营管理体系下，如何保证一线安全驾驶？总部如何对所有项目进度、质量风险的实时掌控？

　　除了组织和制度，保利还有一个秘密武器——筑善云。

　　这是保利2019年与明源云链合作引入的信息化管理工具。“保利已经增长到一定规模，这意味着：我们急需一个集人性化与高效为一体的信息化管理工具，除了对项目实施一系列监控外，还要发挥决策指导、提前预判的功能，满足整个集团大军团的作战要求，给公司领导和高层决策带来一些数字化依据。”保利发展工程管理委员会告诉云链君。

　　1 让所有项目实时在线

　　目前，筑善云已经在华南保利的100余个项目标段上发挥作用。

　　通过“工序验收”、“工序移交”、“现场检查”、“专项检查”、“材料验收”和“进度管理”等模块的运用，华南保利发现：以前需要项目层层上报才能了解的项目一线的情况，现在每天只要打开手机就能看到。

　　各标段的进度、品质、安全等核心指标情况，在“筑善云”上一览无余，职能部门可以根据相关信息，动态了解项目上的各种变化，并及时做出调整；一线也能根据实时变化的数据，了解自己与考核指标还差多远。

　　“之前我们在筑善云发现：有个标段在前期的实测实量数据不太好，跟进了解后发现，原来是项目上没人来跟进混凝土施工，了解到情况后，我们立马让现场增加了一个控制混凝土质量的岗位，这个标段的指标就立即上去了。“

　　通过筑善云极大提升了平台公司及项目部管理者的工作效率，也保证了一线的高执行力和“驾驶”安全。

　　2 数据沉淀后，管理决策更有依据

　　相对于各平台公司，总部工程管理部更多是扮演着“参谋部”的角色，发挥全国组织协调的作用。

　　而通过筑善云，总部设想未来在一定程度上实现了“线上参谋”。

　　在保利，高质量发展意味着对项目经营目标的要求越来越高，包括各项目的开工、开盘、交楼等大里程碑节点，都直接关系到年度经营指标的达成，总部需要重点监控。

　　现在通过筑善云的数字大屏，各项目的开工面积、供货面积、竣工备案、交付户数等核心指标都尽收眼底。

　　保利还增加了对交付核心指标的关注，包括一次性收楼率、户均缺陷数、交付满意度，也在筑善云的数字大屏上实时体现，这些数字最终成为保利高质量发展的助推器，也是各项目高效率运营的重要支撑。

　　接下来，保利要思考的是：如何利用“筑善云”每天产出的庞大数据，来提高从开工到产品交付全生命周期的项目管理水平，同时为项目及公司运营提供数据分析及决策依据，促进整体综合运营效率提升？

　　保利一旦做成这件事，无疑将为整个行业开启一个通往高质量、精细化发展的新虫洞！

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