坑有多大

　　蛋壳风波愈演愈烈。

　　恐怕没人能料到，当初打出“让年轻人有尊严地生活在城市中”这一旗号的蛋壳公寓，把它服务的租客和房东们逼向了既没尊严也不体面的纠纷漩涡。

　　日前网络上曝出一则视频，因蛋壳欠缴房租，房东上门收房，一女房客持刀相向，言语激烈。也有媒体曝出，一位北漂模特借了8000元给蛋壳交房租，但租金却未被付给房东，租客被要求搬离，甚至产生轻生念头。

　　原本连面都没见过的房东和租客们开始“大打出手”。有的房东与租客来回换锁；有的租客回家后发现行李被丢出门外；有的房东损失几万元后发现租客依然不肯搬离。

　　作为长租公寓运营商，蛋壳本应该成为那座搭在房东和租客之间的桥梁。但如今蛋壳遭遇资金链危机，让房东和租客成了背锅者：一方索要租金无果，自己的房子也收不回来；另一方则是提前交了房租，却面临被驱赶风险。由于中间方的沉默，两个受害者之间，矛盾不断激化。

　　围绕蛋壳事件，各大平台上，出现了上百个维权群，有针对房东的、有针对租客的、还有针对供应商的，覆盖了北京、成都、苏州、武汉等各个地方。眼看损失很难全拿回来，及时止损、逃离蛋壳，成为许多人的无奈之选。

　　蛋壳还有救吗？

　　上周，由于一度传出我爱我家将会接盘蛋壳的消息，蛋壳股价连续两天大涨。不过随后，我爱我家方面表示并没有接到这样的消息或通知。

　　那么会有企业或机构在最后阶段接手蛋壳吗？业内人士认为，至今还未出现这样的机构，可能性已经不大了。

　　景晖智库首席经济学家胡景晖认为，蛋壳目前有近50万间在管房源，平均一间或至少有半年的房租无法刚性兑付。以每月3000元计算，半年就是1.8万元，50万间就是90亿元，加上蛋壳拖欠的工资和供应商的款项，资金缺口可能超过100亿元。面对如此大的缺口，目前其他运营商不敢或者没有能力接手。

　　以同为长租公寓头部企业的相寓为例，2019全年，相寓实现收入18.7亿元，当年相寓的全国在管规模为27.6万套，平均下来，每套房每个月实现营收不到600元。

　　也有知情人士透露，实际上蛋壳留下的“坑”并没有想象中的大，据测算，蛋壳目前的资金缺口大约为53亿元，如果能得到20亿元的资金投入，现金流就能转起来。

　　矛盾焦点可能在管理能力上。以相寓为例，在27万套在管规模的基础上，再去接手相当于一倍规模的蛋壳，即便资金够用，运营能力恐怕也很难跟上。

　　“目前的最佳模式可能是新的资本进入蛋壳控股，仍然沿用蛋壳原来的队伍，逐渐切割亏损房源”，业内人士说。

　　但如果没有资方投资，那么蛋壳发生的损失只能内部消化。胡景晖认为，最后的解决方案可能是房东、租客以及租金贷提供商分摊损失。

　　被蛋壳套住了，怎么办？

　　家住四川省成都市的潘先生是蛋壳的房东。

　　“蛋壳不给付租金了，10月份的房租，现在还没收到，已经超过15个工作日了，蛋壳已经违约”，经历过此前被迫降租金、季付房租强制改为月付房租等风波的潘先生表示，现在就希望跟蛋壳赶紧解约，把房子收回来。

　　他表示，已前往蛋壳设在成都市锦江区提督街的雄飞中心纠纷处理点，提交解约申请。“接待人员告诉我，15天内会进行租客的清退工作，清退完后，再跟我签解约协议”。

　　租客的问题更难处理。记者了解到，如果涉及租金贷，微众银行承诺，被迫搬离的租客至少在2021年3月31号前，其征信将不受影响。但对于已经提前支付一年房租的租客，由于房东未收到这部分房租，可能面临钱收不回来，又会被房东要求搬离的情形。

　　在维权群里，有的租客已经主动办理解约，等待蛋壳退款，还有不少租客表示“交了钱就得让我住，要跟房东死磕到底”。

　　问题的焦点是：如果房东已经与蛋壳解约，能否要求租客搬离？目前对于这一问题，法律界有不同的声音。

　　北京盈科（上海）律师事务所律师高丽林认为，房东是物权人，物权是绝对的一种权利，（在解约后）房东可以去收房。租客最多能住到什么时候？高丽林说，房东和蛋壳之间的合同解除之前，租客都可以住，但一旦房东和蛋壳租赁合同解除，那么蛋壳和租客的合同也不复存在了。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣则持相反意见。他认为，租客有权要求继续履行租赁合同，平台和房东都无权要求租客提前搬走。无论房东与平台是委托关系还是租赁关系（视具体合同而定，两种情况皆有），房东只能找平台，而不能直接对租客采取任何强制措施。

　　过去也出现过平台或者中介“跑路”，问题是如何解决的？房屋租赁行业专家表示，主要还是租客和房东协商解决，以往这种损失多是租客和房东一人一半承担。但房东不能强行驱赶房客，或者以断水断电等方式威胁租客搬离。

　　蛋壳们做错了什么？

　　从资本的宠儿（5年八次大笔融资，总额约10亿美元），到现在的一地鸡毛，无人接盘。蛋壳的麻烦可以说是国内长租公寓“成长的烦恼”的一个缩影。

　　今年以来，长租公寓行业“雷声不断”。今年8月份，杭州长租公寓友客、巢客相继“暴雷”，此后，寓意、适享、岚越公寓等也被曝已人去楼空。

　　经营不善，破产倒闭对每个行业来说都是正常现象，但为何近期长租公寓行业密集暴雷？

　　如果复盘一遍，大致可以发现三大问题：

　　第一，被资本“绑架”，快速扩张。大量资本注入，推动蛋壳快速扩张，布局城市迅速扩大到北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都、苏州、无锡、重庆、西安等13地。根据蛋壳公寓一季报，今年一季度蛋壳公寓拥有41.9万套公寓，而去年同期为27万套公寓。

　　为了更快扩大市场占有率，蛋壳选择高价收房，低价出租，这也为后续的资金链危机埋下伏笔。快速扩张的同时，蛋壳的管理能力跟不上扩张速度，导致服务水平下滑。

　　今年一季度，蛋壳公寓净亏损人民币12.344亿元，相较去年的净亏损人民币8.162亿元，亏损面明显扩大。

　　第二，疫情等突发原因，让房子不那么好租了，租金水平也有所下滑。疫情发生后，许多人失去收入，离开大城市，租赁房屋空置率上升。自如CEO熊林此前曾表示，长租公寓是靠低毛利大规模来运营的，如果出租率做不到95%，是没有利润的。

　　另外，过去两年，北京等地对“N+1”（将客厅打隔断做出一个居住单间）进行了大规模清理，而过去，N+1是分散式长租公寓的一大重要盈利来源。

　　第三，政府监管跟不上。目前住房租赁领域的政策法规尚不完善，对于长租公寓、互联网租房等新生事物监管力度不够。不少长租公寓涉及租金贷等问题，一旦暴雷，如同一场“庞氏骗局”，放大风险的同时，也为善后带来极大难度。

　　逃离蛋壳了，以后怎么办？

　　“问题已经发生了，自己咬咬牙承担点损失，赶紧离开蛋壳”，这代表了很多房东和租客的心理。但后续怎么办？

　　房东依然有出租房屋的需求，租客也依然需要租房生活，中间方的存在实际上为两者都提供了便利，如果真的把中间方踢开，房东、租客都多了很多麻烦。

　　房东直接出租，需要自己寻找租客，也免不了在屋内设施出现问题时，上门维修或解决；租客，特别是只需要租一个单间的租客则很难找到合适的房屋。长租公寓有着极大的潜在需求，但如何才能从根本上解决发展困境？

　　业内人士建议，首先，要建立行业的准入制度。不是谁都能搞长租公寓的，必须有一定的资质和管理水平。参考台湾、日本等地的住房租赁监管方式，专业人员必须要持证上岗。

　　其次，设立与规模相匹配的风险保证金。租房是高频交易，如果将所有的租金都纳入监管，那么行业很可能就不复存在了。所以，可以参考商业银行的存款准备金制度，强制要求租赁企业设定一定比例的准备金。这些资金将类似于一条看不见的“绳子”，在企业过快扩张的时候，把它们“往回拽”。一旦发生风险，这些准备金也能一定程度上减少房东和租客的损失。

来 源：中国新闻网   

   编 辑：liuy