国家统计局数据显示，9月份全国房地产销售面积与销售额同比、环比均现较大幅度上涨，年内销售额连续两个月同比均为正。然而具体到各个房企的销售数据，并不都像恒大等头部企业那么亮眼。截至三季度，多家房企尤其是中小房企未完成预计销售目标，四季度房企为冲刺全年业绩，进一步打折“血拼”。如此一来，房价会下跌吗？

　　楼市分化，“冰火两重天”

　　中原地产首席分析师张大伟分析，整体看，疫情的影响基本全面过去，全国房地产投资开始全面复苏，从南到北，开工逐渐正常，9月份大部分城市楼市同比明显上涨。

　　然而楼市升温并不完全同步，城市间地产市场已出现分化。

　　易居研究院数据显示，今年前三季度，金华、兰州、厦门、东莞、杭州等18个城市新建商品住宅成交量同比增长。而珠海、长沙、南昌、武汉和重庆则成为前三季度新房成交量同比降幅最大的5个城市。价格方面，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。

　　与此同时，房企的销售数据也颇有看点。除恒大、碧桂园等头部房企成绩可圈可点外，一些中小房企业绩目标完成并不理想，房企销售出现严重分化。中国房地产报对TOP50房企销售业绩进行的统计显示，30家公布业绩目标的房企中仅有7家完成率超过75%，大多房企业绩未达预期。

　　克而瑞地产研究中心报告显示，前三季度有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年来同期最高。2020年前三季度目标完成率超过75%的房企比例仅为22%，较2019年同期数据下降了15个百分点，较2018年数据下降了37个百分点。

　　中国恒大9月初至10月8日销售额达1416亿元，比7月、8月之和还要多，几乎在前三季度就完成了全年91.1%的目标。碧桂园与融创前三季度也取得了较好的销售业绩。碧桂园9月单月就实现销售646.3亿元，同比增长130.5亿元；融创9月销售额689.4亿元，同比增长了约60亿元。

　　而另外一些房企则没这么乐观。今年前9月，当代置业销售额约269.16亿元，其2018年时曾把2020年销售目标定为500亿元规模。今年由于疫情等因素，当代置业将目标下调为420亿元，从前三季度数据来看，约完成了全年目标的64%。此外，1-9月，绿城中国累计销售金额约1139亿元，仅完成全年2500亿销售目标的约46%。

　　四季度房企或加大打折促销力度“以价换量”

　　近期部分房企销售井喷的背后，是其打折促销力度的加大。如恒大推出七五折活动，吸引了海量关注。销售数据显示，8月和9月，恒大每平方米销售均价分别为9669元、8627元，由此可知9月每平米下降了1042元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者表示 ，相比8月份，9月份全国70个城市商品住宅价格指数同比和环比涨幅均收窄，说明当前正处于打折促销的阶段。

　　整体来看，金九银十楼市呈回暖态势，但四季度的整体情况目前还不好判断。从政策方面看，房住不炒是基本原则，今年一些城市一旦出现过热的情形，调控就会升级。从融资来看，尽管“三条红线”的监管规则尚未全面实施，但降负债已成为高负债、高杠杆房企的重点任务，这些都对房企的整体运营造成了一定压力。房企纷纷通过加速去化的方式降低负债，加速回笼资金，这成为其下半年最要紧的事。

　　事实上，从年初开始，各大房企已经使出浑身解数加速销售去化、回收资金，不断尝试直播卖房、网上售楼等各种营销方式来降低疫情对线下销售的影响。

　　而到了四季度，在全年业绩目标的压力下，业内人士预计，以价换量或成房企普遍采用的招数。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《中国经济周刊》记者表示，进入“金九”，在中央反复强调“房住不炒”、房企“三道红线”压顶，加之进入传统销售旺季的情况下，房企以价换量现象增加，9月份新房价格涨幅均有所回落，新房价格上涨的城市数量减少。十月仍是传统营销旺季，房企依然继续加大打折促销力度，积极促进去化，冲刺业绩。

　　目前来看，硝烟弥漫的势头更进一步。“银十”还未过去，房企已盯上“双11”这个重要“节日”。据天猫官方数据，今年“双11”，全国有100多家房企参加节日促销活动，涉及3000多个楼盘，覆盖近300个城市。目前各地在售的主流楼盘，半数都可以在天猫“节日”期间买到。从折扣力度来年，广州、武汉、石家庄等城市上线的部分房源甚至超过5折。

　　记者进入淘宝网站打开天猫好房看到，碧桂园、中南置地、保利、融创、富力、阳光城、世茂等多家知名房企都加入了“双11”网上促销卖房，最高可省10万、40万等房产促销广告十分吸人眼球。

　　“对于房企来说，如果全年销售目标完成有压力，确实会导致其营销策略的转变，至少会带来一些影响，从而采取类似降价促销等动作。预计四季度还是会有一些房企积极降价促销和让利，而让利程度应该和销售目标完成的情况有关系。”严跃进对《中国经济周刊记者》分析。

　　“从企业层面来说，四季度房价应该会有所下降。不过从城市层面来说，不一定会明显降低，因为仍然会有一些项目的土地成本比较高，许多楼盘还是高端项目。但是对比三季度，城市整体价格方面还是容易降低的。”严跃进说。

  来 源： 中国经济周刊  

   编 辑：liuy