2020年是长租公寓被高度关注的一年。
年初，面对突如其来的疫情，长租公寓企业们采取捐款、捐物，为一线医护人员免费提供床位，为受疫情影响的租户给予租金减免等，收获社会好评。
随着“租售并举”、“租售同权”的进一步推广，5月发改委表示，要大力发展住房租赁市场。一时间，各种利好政策消息频出，各地积极增加租赁房源供给，扶持机构化企业从事住房租赁。
不过，随着疫情影响程度加深，此前激进扩张的公寓企业经营问题逐渐显现，多家“高进低出”、“长收短付”模式运营的住房租赁企业疑似跑路，长租公寓行业遭遇空前的信用危机。
值得注意的是，行业暴雷企业的速度在增加，9月，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定。至此，长租公寓行业正式进入“强监管”时代。
行业分化加剧，企业“瘦身”以谋发展
目前国内长租公寓企业，经营模式主要分为重资产、轻资产两种。而根据物业分布，亦可分为集中式、分散式。
近年来，以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的集中式长租公寓发展趋稳，而以蛋壳、相寓、青客为代表的分散式长租公寓，发展正陷入瓶颈期。
8月万科发布2020上半年中期业绩，数据显示，2020年上半年，万科泊寓累计开业12.7万间，规模实现再突破。
2016年以来，万科积极布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务，彼时泊寓累计开业房源仅6万间。截至2020年上半年，泊寓规模已增至12.73万间，租金收入达到10.5亿元。
而龙湖冠寓今年收入也更进一步。财报数据显示，2020年龙湖集团上半年实现物业投资业务不含税的租金收入为33.6亿元人民币，其中租赁住房占比达到21.8%，简单换算，目前龙湖冠寓的营收规模达到7.32亿元。
值得注意的是，截至报告期末，龙湖冠寓已累计开业房间数达7.9万间，增速较2019年期末进一步放缓。
尽管2017年至2019年，长租公寓行业受政策红利影响发展势头强劲，但疫情带来的影响仍不容小觑，头部企业的发展速度也不得不开始放缓。而龙湖要实现冠寓“年内开业10万间、实现租金收入20亿元”的年度目标，也需面对不小的压力。
另一方面，从已公布的数据上看，目前分散式长租公寓企业所面对的市场环境更加严峻，适当的“瘦身”，更有利于企业的整体发展。
据我爱我家财报显示，今年上半年，旗下相寓在全国管理房源规模25.3万套，房源数较2019年期末减少约2.3万套；实现收入7.31亿元，同比下降15.05%。
目前，相寓正在积极调整业务结构，清退租金价格与市场水平偏离较大的在管房源，以便应对疫情影响。同时市场消息显示，自如亦在采取相似的举措，要求旗下业务员要“审慎收房”、“利润为先”，大部分位置、户型不太好的房源到期后不再续约。
另一方面，在行业普遍处于亏损状态的情况下，乐乎公寓公开表示今年3月份实现了全面的盈利和现金流回正。
作为租赁市场的重要组成部分，长租公寓行业未来仍拥有可预期的政策红利，以及租住形态升级带来的巨大发展空间。
与此同时，新冠疫情加速长租公寓行业的分化，市场迎来新一轮洗牌。资本会更加理性化，清晰甄别公寓企业的投资价值。以上，也将进一步刺激长租公寓企业更好地思考生存之道，在扩张与运营间找好平衡。
租赁乱象整治加速，规范运营已成趋势
9月，上海、杭州、苏州、成都、广州等多地出现公寓企业接连暴雷。据观点指数不完全统计，截至2020年第三季度，传出暴雷消息的企业已超20家。
为了整治长租公寓行业的乱象，9月以来多个城市监管部门进入强监管状态，发布提示风险，开展住房租赁企业金融风险排查，并发布资金监管新规等。
其中包括上海、重庆等七个城市针对长租公寓市场发布住房租赁风险提示，提醒承租人谨慎选择合作企业，警惕“高进低出”、“长收短付”的易暴雷公寓企业。
而在资金监管方面，杭州、西安、成都、南京4城出台新政，建立住房租赁资金监管制度，启动专款专用账户，通过银行专用账户对长租公寓积累的租赁资金，进行监管，避免违规挪用。
值得注意的是，自9月30日正式实行租赁资金监管制度以来，杭州成为公寓企业暴雷重灾区。月内新暴雷长租公寓企业保守达到5家，为年内单月最高。这也直指目前长租公寓行业鱼龙混杂，未来地方对租赁企业的资金监管将会成为行业发展的关键。
9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。值得注意的是，该例文件是住房租赁领域首部条例性文件，在长租公寓行业乱象频现、急需补充监管纲领性政策的关键时刻出台，对规范行业经营行为具有非常重要的现实意义。
当中值得长租公寓企业关注的是，第二十二条提出“住房租赁企业及从业人员不得违规提供金融产品和服务、不得利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等”。
此外，9月24日，全国政协在北京
召开“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”网络议政远程协商会，对长租公寓行业提出了四项建议，包含增加市场有效供给、培育多元化供给主体、加大财税金融扶持力度、加快出台住房租赁条例等，实行监管与利好并行，推动租赁行业发展。
今年以来，疫情导致国内租赁市场持续低位，传统租赁旺季并未如期而至。在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，部分运营不佳的公寓，现金流难以抵御市场风险，导致经营不善或资金链断裂而倒闭。
总的来看，虽然未来租赁市场发展潜力巨大，但随着资本退潮、疫情影响，部分行业乱象逐渐浮现，加速了行业洗牌，经营能力不足的企业会逐渐被淘汰，行业集中度加速提升。
这也意味着，长租公寓企业的精细化运营与资金运作能力将变得更为关键。
经营模式是短板，行业利润仅3%-5%
针对市况可以看到，造成长租公寓频频爆雷的原因主要有三，当中最重要的是部分公寓企业采用“高进低出”、“长收短付”的经营模式，快速扩大市场占有率。
而这种“滚雪球”的经营模式对市场风险的抗击能力较差，需要有强大的资本支撑。否则在受疫情等因素影响时，企业资金链会愈加紧张，导致资金回流不及时而断裂。另一方面，在各地更严厉的监管下，既有的问题会集中暴露，并形成连锁反应。
同时，过高的金融杠杆亦是暴雷的原因之一，长租公寓企业利用“租金贷”等融资方式，与金融机构合作，利用期限错配套取租户房租。金融机构将一年甚至两年的租金发放给长租公寓企业，而后者在提前一次性收到资金后，并没有将资金全部用来支付给房东，而是用于快速扩张新的业务。
另外，长租公寓企业频频爆雷的更深层次原因，还与国内长租公寓市场的投资回报率低于其预期有关。此前某商业地产高管公开表示，长租公寓租金回报率只有1%。
不可否认的是，长租公寓是微利行业。观点指数针对某公寓企业进行研究，可以发现其房屋获取成本大概占总收入的50%-60%；装修成本占到15-20%；一般经营成本15%-20%，部分经营体系成熟的企业可以降到10%，结合税费等杂项，行业利润仅有3%-5%。
由此可见，决定长租公寓利润的主要因素是房屋获得成本。而随着房价的不断上涨，长租公寓的成本也越来越高，这也是为什么目前可以盈利的长租公寓企业凤毛麟角。同时，盈利水平低下也促使长租公寓企业快速抢占市场，以求薄利多销。
客群租赁观念转变，催生公寓产品多样化
从需求端看，我国人口总量较大，再加上地区经济和城镇化发展程度不一，相比其他国家拥有更高的流动人口，这也构成了推动长租公寓行业发展的底层因素。
根据国家统计局2019年的数据，中国流动人口数量达2.41亿。同时，根据国家卫生计生委流动人口司的报告显示，流动人口中超过2/3人群选择租赁住房。据此计算，我国租赁人口有近1.63亿人，巨大的市场需求为长租公寓行业提供了广阔的发展空间。
随着经济发展，一线城市及核心二线城市的房价经过了几轮快速上涨，高企的房价让越来越多的人开始望洋兴叹。在这种情况下，租房相对买房变得更加现实，进一步扩大了房屋租赁的市场空间。
另一方面，流动人口的本地融入需求有了明显增长。国家卫生健康委流动人口服务中心发布的2019年《中国城市流动人口社会融合评估报告》显示，流动人口平均留居时长从4.8年增加至5.7年。同时，流动人口家庭化趋势明显，在流入地的平均家庭规模超过2.5人，有超过半数流动人口有长期在流入地居住的打算。
另外，此前自如联合新华网发布的报告显示，2018-2019年度，20-30岁租客占城市租住群体84%，年轻一代已成为城市租住人群的主体。
而观点指数此前调研的情况亦印证了这一点，目前长租公寓市场上有58%的房源户型面积为10-20平方米。由此可见，为了迎合主要客群，长租公寓品牌在产品设置上主要以单人间为主。
而这一趋势或许会在未来发生变化，随着国家大力推举“租售并举”等举措，当代青年对租住理念也在发生变化。数据显示，25-29岁人群意愿最高，达到67.8%。
随着未来租赁客群的变化，长租公寓企业应该针对租户与产品的供需关系作出相应的调整。如近年公寓企业开始将目光转向体量更大、产品类型多样的租赁社区，以满足多种租赁需求。
7月初，全国首个集体土地长租公寓项目万科泊寓成寿寺社区面市，共有901间租赁式公寓房源于今年全部推出。9月，旭辉领寓柚米社区上海浦江华侨城店亦正式入市，公寓部分体量超1800套。
相对一般的公寓，租赁社区体量更大、服务范围更广。而考虑去化的问题，如果在产品设置上只做单一的产品来匹配单一的客群，显然是不实际的。需要设置不同户型的产品，以满足从单身、情侣、家庭，到不同时段、不同家庭结构的租住需求。
可以预见的是，随着长租公寓行业发展越发成熟，未来会有更多的公寓企业对新赛道进行探索，这也将进一步丰富租赁市场的格局。此外，“城市更新”、“旧改”亦有望成为住房租赁新的发展方向。
来 源：观点地产网
编 辑：liuy
