在粤港澳大湾区融合和惠州建设国内一流城市的双重机遇之下，惠州房地产市场近年迎来多家企业抢滩布局，土地市场成为各路房企关注的焦点。

　　今年，随着疫情防控进入常态化阶段，楼市交易复苏，土地市场也逐步活跃。从6月开始，华润置地、方直集团、泰丰地产和佳兆业地产等企业纷纷高溢价拿地，不断刷新惠州土地单价的高位值。

　　结合城市常态化的市场调控环境，土地价格上扬一方面意味着城市发展潜力价值释放，另一方面也意味着开发风险加大。如何进行平衡？行业专家认为，企业应更加关注到短中期的市场发展环境，规避经营风险，量力而行拿地。

　　市场环境：企业抢滩布局 土地市场需求旺盛

　　“尽管疫情一定程度上影响了市场的投资预期，但对于我们企业而言，加快和加大力度深耕惠州是既定的策略，有合适的土地推出都会积极参与。”一位要求匿名的房企土拓经理说。

　　记者注意到，伴随着粤港澳大湾区概念深化以及惠州建设国内一流城市发展进程提速，近年来，规模型房企抢滩布局惠州已成市场常态。综合克尔瑞（全国房企排行）和惠州中原（惠州房企销售排行）两机构分别发布的2020年上半年销售排行榜可看到，全国百强房企中有近五成在惠州布局。

　　尤其是碧桂园、恒大、中洲、新力和海伦堡等房企，更是通过兼并、收购、村企合作开发等方式在惠州实现了超10个项目布局。佳兆业、中海和华润等企业则通过在土地挂牌市场的频频举牌完成了多个项目储备。

　　“分析各企业布局惠州的路径发现，作为市场的先行者，碧桂园、新力和海伦堡项目最多，但真正通过招拍挂取得的土地很少，基本都是收购存量地；而佳兆业、领地等新晋发力扩张的企业则更多关注政府挂牌的土地。”

　　惠州资深土地市场分析专家胡光宇认为，惠州楼市尽管长期以来热度不低，但真正成为各方投资热土还是得益于粤港澳大湾区发展的进程，近三四年的事情，企业来得早自然就机会多，通过频繁介入村企合作和存量土地收购迅速实现规模布局，后续入惠企业则无疑面临着更加激烈的竞争。

　　与此同时，随着存量地块开发入市土地年限要求进一步规范、村企合作开发和“三旧”改造模式的深化，土地挂牌市场成为企业抢滩布局的焦点。

　　“对比存量土地的不可控性，挂牌土地虽然争夺比较激烈，价格成本相对而言会比较高，但地块手续干净、完善，后续开发风险较小，比较适合我们外来企业在惠州落地。”2019年通过在招挂拍市场在博罗石湾溢价拿地的某规模型房企负责人这样介绍。

　　土拍表现：优质地块被竞夺 单价屡创新高

　　上半年卖房，下半年买地。尽管疫情一定程度上打乱了企业的推售步伐，但加速储备土地扩大开发仍然成为企业共识。随着惠州楼市的回暖，土地挂牌交易市场也持续活跃，不断出现企业举牌竞夺局面。

　　年中阶段，沉寂近半年的土地挂牌市场迎来交易潮，在惠城区，6月单月推出6宗商住用地。其中位于金山新城桥东、马安片区两宗编号分别为GP2020—12、GP2020—13地块被华润置地、佳兆业集团竞得。GP2020—12地块最终成交总价271900万元，溢价33.3%，折合楼面地价7735元/平方米；GP2020—13地块成交总价196500万元，楼面价5717元/平方米，溢价率2.1%。

　　其中，华润置地拿下的金山新城地块楼面价格刷新了彼时惠州土地单价的高位值。

　　随着8月市场交易房源面积突破200万平方米高位，进入“金九银十”周期的土地市场再次成为关注焦点。

　　9月14日，方直集团4.72亿元在惠城江北东区拿下一宗1.8万平方米商住地块，溢价36%，楼面地价7481元/平方米；9月24日，泰丰地产8.942亿元竞得江北三新村一宗占地3.83万平方米商住地，溢价45.6%，楼面地价7784元/平方米，该土地单价也成为新的高位值。

　　不止在惠城，仲恺高新区仲恺大道沿线19宗城市更新地块均完成挂牌交易。龙光地产溢价83.6%，51374万元于潼侨拿地；华宇集团19550万元竞得博罗园洲地块，溢价高达112.5%，楼面地价6256元/平方米；旭辉集团32050万元在园洲拿地，溢价率同样也达到了102.8%，折合楼面地价5987元/平方米。

　　这一市场行情进入岁末仍然得到延续。刚刚进入到当前的11月，惠城鹿江沥南岸LJL—47—21地块就进入到最后的竞夺周期，十余家房企举牌竞夺3个多小时后，佳兆业地产以30.9亿元总价拿下了起拍价格仅2.26亿元的该地块，楼面地价7974元/平方米，刷新了土地单价的新高值。

　　尽管部分地块在挂拍过程中遭遇企业竞夺刷新了土地价格高位，但同时也应注意到，企业拿地并不盲目。

　　梳理惠州市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌交易系统成交地块信息，在土地溢价交易的同时多宗地块也遭遇到了流拍。6月4日，小金口小铁村XTX05—04地块流拍；7月，火车站地区GP2020—17地块、河桥片区GP20206—18地块无人应价；10月，仲恺东江科技园东兴片区GZK2020—88地块流拍收场。

　　后市发展：调控深化 拿地应考虑短中期风险

　　梳理今年以来惠州挂牌土地交易情况，区位较好、资源要素较优的地块通常都会迎来企业的疯狂争夺，而位置相对较偏、开发成熟度有限的区域地块则无人问津。

　　“我们企业拿地也是没办法，好地就那么几宗，大家都急着进来惠州或继续扩大在惠州的布局，一推出来肯定是蜂拥着来抢。”一位房企土拓负责人无奈表示。

　　他介绍，从去年以来，基本上惠城挂牌的每宗土地自己公司都做了核算和拿地计划，但拍到后面都没跟下去。“虽然市场需求旺盛，但对于企业而言，仍需要综合去考虑多方问题，比如发展潜力、性价比等，而不应该盲目拿地布局。”胡光宇介绍，当前阶段的惠州，在粤港澳大湾区的发展背景下，深惠同城、轨道交通等基础设施都在完善，一流城市建设也频出成绩，房企在惠州布局的价值度不断提升，但企业仍需注意发展的风险。

　　胡光宇称，从长线价值来看，惠州目前破6、破7，乃至破8的土地楼面价格仍有着不小的空间，但是随着房地产行业监管机制的规范，企业拿地后，建设、竣工、销售时限都极为明确，行业以往普遍存在的“以时间换空间”情况已经不再存在，因此企业更多还需考虑短中期的市场规律和经营风险。

　　关注到行业动态发展进程，城市房地产市场调控的常态化应该成为关注的焦点。自2016年底启动调控以来，惠州当前市场“限售”“限贷”和“限价”机制已基本完善，在市场价格监制环节已经形成了客观的价格机制。尤其在今年7月以来，深圳、东莞等周边城市调控升级，惠州楼市启动多轮次的巡查整治，行业监管继续深化，政策风险理应受到企业重视。

　　与此同时，随着惠州土地节约集约利用效率的提升，闲置土地调查力度不断加大，针对存量用地开发土地年限的监管加强，这无疑也将倒逼开发企业拿地开发节奏提速。以近日刚刚高溢价成交的鹿江沥南岸LJL—47—21地块为例，目前土地楼面价已达到7974元/平方米，综合配建学校等配套设施成本破8，而相邻项目当前售价为11000元/平方米，按照明年入市销售的节奏，企业可经营和盈利空间相当有限。

　　“每家企业的情况各异，但大的市场环境是相同的。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军说，在当前中央“三道红线”精神要求下，企业都应该根据各自的冷暖情况量体裁衣、量力而行。对于房地产企业来说，深度布局国家战略发展区域城市的路线肯定是没错的，但是也要充分考虑市场调控环境、信贷环境和市场竞争等，更精准地把握和防控短中期市场的发展风险。

来 源： 南方日报

     编 辑：liuy