在经历了爆发、遇冷与撤退三个阶段后，进入第五个发展年头的联合办公行业，年内绕不开“变革”、“转型”等关键词。

　　当前，行业已经过渡至新的节点，企业运营逐渐从单一的租金模式开始转向“租金+服务收入”的综合模式。此前联办企业为了抢占新市场不计成本扩张，对市场定价造成了负面影响。未来共享办公行业将迎来一段整合期，部分小规模的运营商或盈利不善者，将被迫退出市场或主动寻求合作机会。

　　此外，年初疫情的影响，让联办行业的灵活性、空间服务、租赁成本等优势日渐显现，灵活办公服务需求进一步被释放，行业发展将更具想象性。

　　随着行业发展，不少联合办公企业亦借助科技等手段实现创新，降低运营成本的同时，也提高入驻企业的办公体验。

　　全国存续企业3042万户，广深联办市场开发空间巨大

　　联合办公项目对所处区域或城市的经济环境往往有一定要求，而企业数量是衡量地区经济活力的重要指标。企业数量的多少，代表着该区域联合办公市场的空间大小。

　　天眼查数据显示，2009-2018年间，国内31个省/直辖市/自治区(不含港澳台)共有4017.64万户企业(不含个体工商户)注册成立。截至2019年9月，975.38万户已注销，仍然存续的企业数量约为3042万户。

　　图表中可以看到，目前国内存续企业数量较多的省份多位于东部沿海区域，并且南方省份的整体企业数量要普遍高于北方。同时上述区域自改革开放以来经济发展速度显着高于内陆省份，拥有着更高的经济活力，也为联合办公企业提供更多的客户资源。

　　观点指数整理了12家实现全国化布局的联办企业数据，包括优客工场、雷格斯、WeWork中国、氪空间等，可以看到这些企业旗下约998个开业项目的布局基本与上述区域复合，这也体现了国内头部企业的扩张逻辑。

　　数据显示，在4个一线城市中，北京、上海的联合办公项目仍占据了12家头部企业大部分市场份额，占比分别达到了22.75%和19.94%;广州、深圳的联合办公项目占比较少，其中深圳占了14.83%，而广州则仅占8.02%。

　　观点指数同时从各个租赁网站上抓取全国范围内超2000个挂牌的联合办公项目，剔除重复项后整理发现，目前北上广深联合办公规模占比达到71.19%，其中上海占比达到29.58%，北京占比达到19.36%。

　　结合全国存续企业分布图来看，广州、深圳的联合办公市场仍未被完全开发，未来联合办公市场具有较大的发展空间。但需要注意的是，沿海地区经济相对发达，联合办公企业聚集，品牌竞争压力大，招商与获取优质项目的费用自然相对高昂，这或许会令部分规模较小或现金流并不充裕的联合办公企业发展承压。

　　从4大经济区域观察，东部地区各省份仍然维持着不小的优势，有着最高的平均企业注册数量，同时增长速度最高;中部地区次之。

　　值得注意的是，西部地区整体企业数量虽然相对较弱，但平均每省新增企业数量在近年超越东北地区，并且有逐步拉大差距的趋势。近年来西部地区经济持续发展，客户群体增长势头良好。浅析原因，与西部地区积极进行产业调整有关，近年来该区域第三产业占比相对较高，随之而来的是企业的快速诞生。

　　以四川为例，据国家统计局数据显示，2019年全省GDP达到46615.82亿元，比上年增长7.5%。其中，第一产业增加值4807.24亿元，增长2.8%;第二产业增加值17365.33亿元，增长7.5%;第三产业增加值24443.25亿元，增长8.5%。

　　结合入驻租户的行业分布来看，可以看到第三产业发达区域的市场潜力。2019年，联合办公租户集中较多的前三个行业分别为互联网行业、教育行业、金融行业，占比分别为16.2%、15.9%、14.1%。

　　可以看到，联合办公空间用户大部分为第三产业企业，随着近年我国第三产业增加值比重持续稳步上升，市场需求将会不断扩大，联合办公具备较大的发掘空间。

　　办公物业空置率高企，联合办公灵活优势显现

　　年初至今的疫情给联合办公行业带来新的难题，亦带动了行业内新的变化。

　　受疫情影响，今年四个一线城市的办公物业空置率均有不同幅度升高。数据显示，受租赁需求减少的影响，全国各大中小城市的写字楼租金表现一直承压。整体来看，一、二线城市租金水平分化明显。

　　2020年第二季度，北京依旧为四个一线城市中租金水平最高的，为404.8元/平方米/月，同比下降7.3%;四个一线城市中租金最低的是广州，为191.1元/月/平方米，同比下降5.7%。

　　在空置率方面，在四个一线城市中深圳录得的空置率最高，为24.2%;其次为上海，14.2%;北京为9.9%。一线城市之外的空置问题更为严重，长沙的空置率高达42.7%，重庆的空置率为34%。

　　从办公物业持有者角度看，一二线城市的写字楼空置率高，租赁价格录得不同程度的下降。与此同时，招商渠道佣金出现提升，销售成本也随之增高。

　　传统办公楼的运营逻辑和产品规划难以在短时间内吸引创新企业。但他们持有楼盘的生命周期更长，在现金流承压的情况下，与灵活为优势的联合办公企业合作，可以实现快速去化，突破瓶颈。

　　对于一般的企业客户而言，疫情期间经济生产受到严重影响，企业需要承担更大的办公租赁成本压力。因此，不少企业客户将会重新评估办公空间的选择，从而趋向于涵盖多种空间服务的联合办公。此外，企业开始接受非固定办公模式，这一转变也给联合办公市场带来更多的潜在客户。

　　规模追逐中的强者倾斜

　　经历了5年的发展扩张，联合办公市场资本疯狂助推的阶段暂告一段落，2020年行业进入深度洗牌和沉淀期。

　　数据显示，国内联合办公市场在2013年起的五年经历了高速增长，从11.6亿元的市场规模增长至2018年的195.2亿元，复合增长率达到71.7%。值得注意的是，2018年发展速度转缓，2019年的市场规模为260.5亿元，同比增长33.5%。

　　年底以来，联合办公在盈利能力频遭质疑，WeWork、优客工场上市被否、估值下降，亏损持续扩大，资本回归理性，融资大幅减少。缺少资本加持的联办企业扩张速度降低，行业发展进入缓慢期。

　　而上述情况在今年有所改善，今年以来多家联办企业均有传出盈利声音，联合办公行业一直被诟病的盈利难题见到曙光，同时融资热度也有所恢复。

　　最新消息是，WeWork中国再获挚信资本追加投资，投资总额达2亿美元。这亦在一定程度上反映出了资本市场对于国内联合办公市场的看好。

　　需要注意的是，国内联合办公企业融资“寡头”现象更为明显，相对中小型联办企业，头部企业更容易获得资本的支持。

　　面对疫情的突袭，头部企业亦表现出了更强的风险抵御力与恢复速度。观点指数统计数十家样本联合办公企业数据，截至2020年10月，样本企业在国内新开业、新签约项目97个，其中79.1%是前10名企业贡献的。

　　另外，疫情发生后，不少头部联合办公企业的竞争环境反而有所改善。一些竞争力较弱的企业被洗牌，竞争损耗减少。因此，下半年经济恢复的进程中，可以看到龙头企业在运营与规模上的恢复速度较快。

　　同时，基于客户端分析，头部企业由于项目的地理位置、硬件配置、知名度等优势，更容易吸引大型企业客户入驻。因而，一些受疫情影响严重的中小微客户或初创公司，在头部联合办公企业的客源池中占比相对较少，从而减轻了疫情给头部联办企业带来的创收影响。

来 源： 观点地产网  

   编 辑：liuy