2.2亿。

　　这是租房行业数据预计的2019年全国租赁人口总数。

　　作为一个流动人口大国，城镇化进程不断加速，让大批怀揣梦想的年轻人涌入经济发展迅速的一二线城市。在生存与梦想的罅隙间，愈加庞大的住房需求早已催生出一个巨大的住房租赁市场。

　　后入局者

　　让我们把时间拨回到2015年。

　　彼时正值人口流动加速，而租房市场正处于前互联网时代，传统房屋租赁企业正面临着互联网变革的考验。

　　首先是房屋租赁供给不平衡，不断增长的用户租房需求与难以被满足的住房供给诉求之间的矛盾。当不规范的租房市场撞上消费升级的大趋势，长租公寓市场的爆发时机已到。

　　“乱世”之下，蛋壳诞生。

　　在长租公寓领域，蛋壳起步不算早，却抓住了当下住房租赁市场的痛点。

　　首先，国内的住房租赁市场，存在一定程度上的“供需关系”错配。据统计，在北京，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部出租房源中，一居室占比仅25%左右;三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。

　　为解决这一问题，蛋壳公寓以科技驱动为核心，基于互联网大数据技术，建立BI大数据商业智能系统，对所有房源在租前、租中、租后整套流程中形成统一管理体系，并通过改造大量毛坯房、“老、破、小”住房。增加一居室供给的同时，实现出房流程的标准化，进而提高房源盘活效率，整体上提升市场租赁房源的数量。

　　其次，体验消费时代的到来，年轻人秉承着“房子是租来的，生活是自己的”的观念，愈加注重住房体验。

　　这一点上，蛋壳的愿望是“给年轻人一个家”。

　　在软装方面，蛋壳通过消除安全隐患、高品质装修、个性化风格设计、管理服务等手段，着力提升用户体验等一整套完备的解决方案。

　　蛋壳认为“设计师的重要性是让产品更人性化”，以蛋壳4.0系列“共享一居室”为例，其把公共空间做成两个面对面的书房，中间用储物柜的整版隔开。在储物柜的另一面，租客可以把储物柜当作投屏的背景，可以一起看电影，附近有可移动的沙发供租客使用。

　　由于年轻人的住房购买力滞后，租房或将成为未来大城市的主流模式。蛋壳等长租公寓品牌，对于租房质量和体验的全方位打造，无疑更符合消费升级时代年轻人的住房需求。

　　科技赋能解决传统租赁痛点、满足年轻人的住房需求，对蛋壳来说，这些还不够。

　　2015年前后，长租公寓整体正处于野蛮生长时期，作为后入局者，想要抢占先机获得市场和资本的认可，必须实现快速的规模扩张。

　　据了解，创业初期，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖亲自跑业务，一旦有任何业主的消息，都是跑在前面。为了更好的与业主沟通，他带着团队把业务流程、方法、话术、合同等关键点梳理了无数次。

　　终究功夫不负苦心人。

　　在团队的努力下，蛋壳公寓的体量呈倍数增长。截至2019年11月30日，其运营的总房间数为432,690间，与2015年（截至2015年12月31日，其运营的房间数为2,434间，且全部位于北京）相比，管理房间数增长了178倍。

　　蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场。

　　后发而先至，高速上涨的步伐使蛋壳快速跨入巨头行列。

　　而让人始料未及的是，不久后，长租公寓便迎来了一场艰难的挑战。

　　寒潮突围

　　2017年，长租公寓陷入了一轮漫长的阵痛和洗牌期。

　　随着市场环境的快速变化，在盲目扩张思维的指引下，长租公寓市场的一些问题开始显现。行业各层级玩家的态度开始出现分化，一方面蛋壳等头部企业保持着规模增长，另一方面很多中小玩家因为融资困难或经营不善面临破产。

　　系列负面事件不仅让中小玩家遭遇“生死时刻”，也一定程度上影响投资人对行业的预期。

　　行业和企业进入双重调整期，寒潮之下如何逆转？这成为长租公寓市场面临的共同难题。

　　长租公寓作为民生行业，在付出大量资本的情况下，要长期运营才能逐渐获利，难以满足快速变现的要求。

　　这点来看，规模化既是战略需求也是实现盈利的必经之路。当规模足够大，装修成本下降，单间模型当中的折旧就会下降，以此盈利将会提升。在蛋壳公寓的扩张过程中，其单间装修成本从2017年的平均12,646元/间，下降到2019年前9个月的平均10,404元/间，已经显示出了下降趋势。

　　在装修成本上，当每个新房源完成首次装修，意味着房子在未来一段时间不需要再次装修。只要房源保持续签，成本将成边际递减。

　　据数据统计，截至2019年6月30日，蛋壳公寓租客入住率高达89%，租客续租率超过了51%，房东续签率为80%，居于行业首位；在租期方面，蛋壳公寓与房东的租约为4-6年，而蛋壳公寓的投入回本周期为12到20个月。也就是说，在与房东的租约期内，可以预见其盈利。

　　伴随长租公寓市场进入冷静修复期，资本也逐渐放缓。CVSource数据也印证了此点，据其统计，2019年前7个月，仅11家长租公寓企业获得了融资，同比降幅达70%。逆势之下，蛋壳公寓却在2019年完成了2轮将近7亿美金的融资。

　　显然，在长租公寓的至暗时期，资本并未退潮，但走向却更加集中。未来，资本将更加倾斜蛋壳等巨头玩家。这也预示着市场将从狂热逐渐走向成熟，而接下来的竞争也将更加良性和纯粹。

　　成功上市

　　五年。

　　对蛋壳来说，历经了长租公寓市场的狂热与冷却，亦见证了整个市场从盲目走向成熟。

　　而今天，蛋壳在五周年之际迎来了又一个新的拐点。

　　北京时间2020年1月17日，蛋壳公寓在美国纽交所成功挂牌上市，股票代码为DNK，按照发行价，承销商行使超额配售权后，蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿元，市值可达27.4亿美元。。

　　作为国内长租公寓行业代表，蛋壳的上市表明其经过了市场初期的多重考验，正式步入成熟阶段，并阶段性获得用户和市场的认可。从整个行业来看，其存在的价值，不止是创造具有竞争力的产品与服务，更需以长远眼光，致力于行业盈利模式的持续探索，拉高长租公寓行业的整体水平。

　　据招股书显示，营收方面，蛋壳从2017年的6.6亿人民币营收，到2018年的26.8亿，再到2019年前10个月就已经实现超57亿元人民币的营收。其持续的、大幅度营收增长，凸显出长租公寓市场的未来空间。

　　2019年前9个月，蛋壳公寓净亏损为25.16亿元人民币，调整后EBITDA为负的14.61亿元人民币，尚未盈利的原因是其持续高速增长。根据招股书披露，2019年蛋壳整体营收较18年大幅提升，但经调整亏损率及经调整EBITDA率均较2018年有所下降。由此可见，在公司规模达到一定程度后，成本将会下降，彼时盈利将有所改善。

　　根据招股书披露的股东结构信息可以看出，蛋壳公寓的投资方实力雄厚，表现出资本对于蛋壳公寓的持续看好。蛋壳公寓的大股东有蚂蚁金服和老虎环球基金等。其中蚂蚁金服的加持将给蛋壳公寓未来在支付、金融、流量与获客层面带来更多可能。

　　伴随蛋壳公寓的上市，长租公寓的市场环境也在历经着自我修复，这场阵痛会让市场回归理性、让供需恢复平衡。

　　从未来局势看，2020年长租公寓的竞争将会更加激烈，行业集中度持续提高，头部企业占据七成以上份额，而中小玩家将进一步出清。在持续分化的长租公寓行业，企业要想提高竞争力，精细化运营成为必要选项，企业还需减少对于外部资金的依赖，以增值服务和科技赋能，全面提升用户体验。

　　未来长租公寓市场将驶向何方？一个可以预见的趋势是，头部企业间的良性竞争，将带领长租公寓回归其根本功能，为越来越多的用户带来品质生活。