伴随着“金九银十”完美落幕，沪上楼市前10个月商品房成交金额已达4591.12亿元，完成了去年全年成交额的九成以上。

　　热闹过后，上海楼市还会有惊喜吗？

　　答案是肯定的。

　　最后的冲刺阶段，地产营销人已经吹响冲锋的号角。倒计时下，决战口号、 誓师大会，让置身其中的每个人肾上腺素狂飙。

　　60个新盘摩拳擦掌等待着最后的入市，这场临近终点的冲刺中，不少房企更是甩出了手中的“王炸”项目。

　　仁恒11月欲连开4盘，势头凶猛；融创直接推出两个改善盘参战；久违的新湖中宝再度发力，无论青蓝国际亦或新湖明珠城皆为其产品力之证。

　　3盘打响头阵

　　据记者不完全统计，11月，上海地区有36个新盘宣告入市，涉及房源数3057套（13个项目公布）。相较10月入市的26个新盘供应量有所上涨。

　　激烈的11月争夺战开端相对平缓。目前仅有3个浦东项目取证，分别为仁恒锦绣世纪和浦发仁恒·珊瑚世纪与金融家三期。

　　其中，仁恒锦绣世纪和浦发仁恒·珊瑚世纪均位于康桥板块，相距4公里左右，认筹金分别为60万元和50万元，加上户型、均价、房源数相近，存在一定竞品性质。前者位于中外环间，距离地铁11号线浦三路站约1.5公里路程，步行时间约20分钟，项目本次推出98-150平方米3-4房户型共340套，均价6.6万元/平方米；后者则位于外环线外，周边无轨道交通线，项目本次推出89-157平方米2-4房共332套，均价6.45万元/平方米，总价在519万-1114万元/间。

　　金融家则位于唐镇板块，距离最近的轨交2号线创新中路站还有近4公里路程，公共交通略有不便。项目时隔一年再次加推88-208平方米洋房、叠加产品共236套，取证均价4.9万元/平方米，总价在409万-1120万元/间。

　　金融家本次入市户型与往期相近，2019年10月，项目曾推出276套房源，主力户型为约88-126平洋房和约192-205平叠墅产品，其中高层均价约4.3万/平方米，认筹率达78%。

　　这一数据也在本月被刷新，认筹率一举突破100%。新房摇号系统数据显示，金融家本月推出的236套房源收获了270+组认筹，认筹率约114%。

　　同时，仁恒两项目均已认筹结束，且认筹结果较好。仁恒锦绣世纪推出的340套房源收获1100+组认筹，认筹率约324%；浦发仁恒·珊瑚世纪的332套房源则收获450+组认筹，认筹率约为137%。

　　3个开盘项目均获得超100%认筹率，为11月打响了头阵。

　　重头戏开场

　　由于月初取证项目较少，11月新房市场的重头戏还在后头。

　　具体来看，本月预计入市的36个项目分布在上海13个区，浦东新区集中推出9个项目，占总量的四分之一；紧随其后的是各有5个项目入市的宝山区和闵行区，青浦区预计有4个，虹口区有3个，普陀和徐汇各有2个，黄浦、长宁、静安、松江、奉贤、嘉定皆贡献1个项目。杨浦、金山和崇明3个区暂时无供应。

　　这也意味着，除杨浦之外，市区其他几个区皆有新盘入市，这一现象直接导致本月高端盘及改善盘入市数量直线上升。

　　内环中本月便有5个项目宣告入市，其中虹口区以3席占据绝对C位，其扎堆推出临平路板块中粮瑞虹·海景壹号、虹口鲁迅公园板块融创青云壹号和虹口北外滩板块弘久·新弘北外滩，3个项目单价均在10万-12万元/间、总价千万起，竞品属性较强。除此之外，黄浦老西门板块中海建国里和普陀武宁板块新湖明珠城三期不出意外的话，也将于本月入市。

　　实际上，市区的新盘身影远不止于此。多年未有新房供应的杨浦内环，即将迎来保利天汇，项目将于11月中上旬开放售楼处和样板间。东外滩的八埭头滨江园也有望在最后两个月加推。

　　除了明珠城，和融创青云壹号400米之隔的依然是新湖的项目——青蓝国际。作为红盘，有4年前一期交付的珠玉在前，二期尚未开盘便让市场充满期待，产品品质也让相邻的融创青云壹号黯然失色。《国际金融报》记者了解到，有购房者原是冲着青云壹号而去，但顺带看了青蓝国际后便改变了主意，“无论是装修标准亦或产品端的打造都存在不小差异”。

　　内中环间则有2个项目入市，分别为闵行新虹桥板块的古北天御和徐汇龙华板块的融创徐汇滨江壹号。后者也是本月入市的第二个融创高端项目，融创徐汇滨江壹号本次将一次性推出全部229套房源，精装交付，总价段在1600万-3000万元/间。

　　中外环间目前有6个项目宣告入市，汇成南街里、中海长宁第、智富名品城、仁恒锦绣世纪、仁恒静安世纪和浦开仁恒·金桥世纪，其中仁恒占据半壁江山。如果加上外环新盘——浦发仁恒·珊瑚世纪，预计本月将有4个仁恒项目“同台竞技”。

　　其余23个新盘则位于外环外，其中不乏万科四季都会、卓越华润玲珑悦府、浦发东悦城等往期热开项目。

　　11月，上海外环线内供应新盘达13个，占入市总量的36%，相较10月的15%与9月的17%，城区供应量明显提升，改善、高端项目入市节奏加快。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦认为，年底房企为回笼资金，推豪宅冲量是惯例，“毕竟豪宅一套可以抵上普通住宅好几套了”。卢文曦指出，虽为豪宅，但为了冲量，价格肯定也会相对亲和。

　　11月的上海楼市，悬念和期待丛生……

来源：国际金融报

编 辑：chenhong