物管行业话题日益集中在头部企业，在二十余万家物业公司中，更多的企业在行业高歌猛进中成为“隐形企业”。

　　但在规模化发展过程中，没有哪家企业是可以一劳永逸的。过去一年，世茂服务作为一个耀眼的明星案例，让行业看到一家上升期的物业服务企业拥有的可能性，“募资超百亿”、“市值进入前三”、“排名进入前十”，世茂服务在管规模迅速超过一亿平米，让我们看到了行业“黑马”的诞生。截至10月12日，世茂服务在管面积1.018亿平方米，在管物业393项，合约面积1.443亿平方米，合约物业615项。

　　固然，世茂服务本身就具有优质的基因和品牌，但面对共同的外部环境，世茂服务得以快速成长，并获得顶级投资机构的认可，这在偶然中又透露着必然。

　　本文，我们以第三方视角解读“黑马”体质，追问物业服务企业切实可行的跨越之路。

　　“黑马”质素之一：管理规模的快速上升

　　相比开发领域，物管是极度分散的市场，长尾企业很多。正因如此，通过收并购整合分散市场，能够提质增效，获得更强的系统能力。

　　不少企业对收并购还存在“摇摆”，但行业上升期，整合是市场的必然，世茂服务正是这一策略的坚定执行者。2019年至今，世茂服务与超过11家公司进行了股权合作。借助收并购世茂服务不仅快速实现基本盘的扩大，还快速进入医院、学校、公建等服务领域，获得了优质的延伸服务能力。

　　2019年至今世茂服务收并购企业不完全统计

　　　数据来源：CPIC，克而瑞物管

　　世茂服务有一个很好的开发商背景，且世茂集团已跻身前十，开发的楼盘大多位于一二线城市，截至2020年6月30日，世茂集团权益前土地储备约8393万平方米，遍布全国135城，货值超过14500亿元，较2019年底增长11.53%。其中，大湾区、长三角规模分别为4080亿元和3530亿元。在丰富的土储和逐年攀升的交付预期下，世茂服务能够获得的增长是可以保障的，在这之外，世茂服务的第三方管理面积快速增加，为其未来进一步的价值提升确立信心。

　　与其他企业相比，世茂服务收并购注重区域协同，所收购标的皆在其重点区域，并且在相应领域具有较高知名度和品牌力，比如其收购的浙大新宇物业即为国内TOP3校园物业服务商。同时，世茂服务对收购企业进行一体化管理，这使得企业获得1+1＞2的整合收益，被并购企业的毛利率也获得显著提升，以海亮为例，其毛利率从2018年的8.3%上升至2019年的25.9%。

　　通过收并购，世茂服务一方面快速整合市场实现规模效益，另一方面也获取了优质管理团队和人才，形成一个个动能单元，加速企业各项能力提升，放大其科技和管理机制带来的化学反应，产生上升势能。

　　 “黑马”质素之二：创新服务的逆势超车

　　能够在社区增值服务中真正获得增长的企业都是坚定了对此领域的信心，并倾注入了更多的运营基因。

　　借助庞大的高净值群体，世茂服务一开始即引入多元化和差异化的增值服务，通过布局核心业务领域实现更好的领先优势，其社区增值服务不仅满足基本生活需求，还捕捉个性化需求，在智慧科技服务、房屋销售及租赁交易、家装家居、社区新生活、社区教育方面提供服务，由此，形成个人、家庭及社区组成的生态系统。

　　在增值服务中，世茂服务已实现了产品化+品牌化运作，从数据上看，近三年世茂服务在该板块的收入占比从2017年的6%增长至26%，2020H1进一步增长至26.7%。同时，社区增值服务的增长也拉动公司毛利率从2017年的27.5%上升至去年的33.7%，2020H1继续上升至34%。

　　社区增值服务占营收比例靠前的企业

　　数据来源：CPIC，克而瑞物管

　　能够获得更好的增值服务收入，反映了世茂服务的服务深度挖潜能力，在世茂较为领先的运营基因之上，世茂服务增值服务的更高产出也更为可期，来自社区增值服务“牵引”的增长，会使世茂服务不再以单独的物业管理服务商去估值。

　　“黑马”质素之三：科技力量的完美注入

　　世茂服务认为数字化不是成本，而是投资，因此，世茂服务的数字化战略更加清晰，在数字化的投入方面更有“章法”。

　　与众多企业相比，世茂服务将“数智化”转型设置在专业公司运营，其科技公司的核心优势是对业务的理解与熟悉，可将技术有效落地应用。在技术方面，世茂服务与行业头部企业如商汤科技、云知声、阿里云、海康威视均形成战略合作。同时引入红杉、腾讯2家战略投资者，也有意充分整合多方优势资源，开展更深入的业务合作。

　　而针对科技公司，世茂服务设置一套系统的测算和考核机制，对内部数字化带来的坪效提升、费效管理等多重维度，甚至包括收并购、市场拓展项目一体化管理进行考核，保证了数字化的方向与企业业务战略一致。

　　无论是否认同，“科技”都势必成为未来头部物业服务企业的基本能力，世茂服务笃定数字化战略，借由懂物管业务、熟悉管理运营逻辑的业务专家加持技术团队，基于业务逻辑开发适应性的产品，以快速迭代的方式推动产品与需求的匹配和优化，有助于实现技术的真正落地实效。

　　而独立公司的设置，使经过支撑世茂服务高速发展历练的专业公司有实现对外输出产品力、服务力的能力，包括已经成熟的智慧社区、智慧酒店、智能家居等解决方案等。

　　 “黑马”质素之四：精细到位的运营机制

　　数字化的最终目的要落于业务发展之上，但在很多企业，数字化和业务仍是两条不相交的平行线，在世茂服务，数字化和业务是可以相互促进的，这源于世茂服务预先的“设定”。

　　早在2018年开启数字化实践的同时，世茂服务即同步进行了管理运营模式重构，采用服务标准化和管理工具模块化，进而匹配组织架构与运营模式，实现数字化运营提质增效。

　　比如，以创新的网格化管理模式，替代原有楼栋管理模式，设置楼栋网格、公区网格与服务中心网格，并将指标分解，以激励与奖惩激发一线员工主动性与服务质素。

　　通过实施内部市场化制度, 网格化管理制度等，实现了系统化和精细化的日常运营，将基础物业服务管理整体提升了一个档次，为公司长期持续盈利奠定基础，也为公司系统的数字化战略提供了广阔沃土。

　　通过两年的运行，世茂服务运营效率显著提升，在规模迅速扩大的同时，实现了管理的降本增效和持续精进。由此，世茂服务成为一家实现精益发展的企业样板。

　　总结

　　一个维度的提升不足以造就“黑马”，世茂服务的发展绝不仅仅是在规模的迅速做大，而是罕见的多个维度的升级。也因此，世茂服务在快速成长中有更好的均衡性、稳定性。

　　马太效应下，行业还是希望有创新者崛起，带来不同的发展思路。拥有服务力基础，又能够汇聚强大资源实力的世茂服务，在未来可以有更好的发展前景。

　　来源:克而瑞物管