易居研究院数据报告显示，上海新房市场11月成交量有所下降，供给大幅缩减。11月新房市场延续了10月供不应求的局面。新房市场供应量缩减较为明显，需求端有所下滑，继“金九银十”新房市场成交火爆后，11月市场成交量虽有所下降，并非市场降温，主因在于供应量的大幅缩减。
上海二手房市场11月成交量创4年来新高，表现强势。11月，上海二手住宅成交套数约为3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%。11月上海二手房的成交量较上月有所增长，同比增幅较为明显，成交量创4年来新高。
土地市场
1-11月成交建面同比增长44.8%
2020年1-11月，上海共成交358幅土地，土地成交建筑面积3192.9万平方米，同比增长44.8%，连续3个月增速放缓;土地出让金2710.2亿元，同比增长62.3%。单11月来看，上海共成交21幅土地，主要为工业用地、纯住宅用地及商办商住用地。除了6幅位于罗店（1）、松江新城（2）、金汇（1）、江川紫竹（1）和华漕（1）的土地为溢价成交外，其余地块均以底价成交。
从4月开始，成交建面和土地出让金同比均出现增长。本月土地供应幅数为19幅，比10月有所增长，供应建面也环比增长43.1%，但两者仍处于较低水平。
新房市场
11月供应量大幅缩减，成交量也有所下降
1、11月新房成交量同比增长8%
11月，上海新建商品住宅成交面积约75.9万平方米，环比下降20.8%，同比增长8%,成交量较10月有所下降；新增供给面积25.8万平方米，环比下降66.4%，同比下降46.7%。
从供求关系来看，11月新房市场延续了10月供不应求的局面。新房市场供应量缩减较为明显，需求端有所下滑，继“金九银十”新房市场成交火爆后，11月市场成交量虽有所下降，并非市场降温，主因在于供应量的大幅缩减。
2、11月新房成交均价同比上涨0.4%
11月，上海新建商品住宅成交均价为53259元/平方米，环比下降1.0%，同比上涨0.4%。新房成交均价较上月略跌，跌的原因主要与外环外成交量增长明显有关，略高于去年同期。成交的新房主要集中在外环外，占比高达87.0%，其中外郊环间占比有一定上升。区域方面，成交的新房主要集中在浦东、青浦、闵行等地。
3、11月存销比为6.8个月
截至2020年11月底，上海新建商品住宅库存为613万平方米，环比下降7.6%，同比下降20.0%。存销比方面，11月上海新建商品住宅存销比为6.8个月。观察数据可知，自2020年5月以来存销比呈现不断下降的态势，这主要是由于国内疫情不断好转，上海房地产市场也逐渐复苏。今年5-7月一直出现新房供不应求的局面，导致库存面积不断下降，存销比也随之持续降低。8-9月新房供应量大幅增加，一定程度上缓解了前几月供不应求的局面。10月供应量缩减明显，需求端依然强劲，因此再一次出现了供不应求的情况，存销比也进一步下降。11月供应量稀少，，但仍几倍于供给端，供不应求的情况加剧，存销比继续下降。
二手房市场
11月成交量有所增长，创4年来新高
1、11月成交量同比增长81.4%
11月，上海二手住宅成交套数约为3.2万套，环比增长13.5%，同比增长81.4%。11月上海二手房的成交量较上月有所增长，同比增幅较为明显，成交量创4年来新高。2020年1-3月二手房成交量受疫情影响较大，自4月疫情逐渐好转开始，二手房市场状态火热，5-7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套，10月由于国庆假期的影响，数据出现异动，因此成交量回落到与5、6、7月相当的水平。数据显示，2020年上海前11个月二手房市场成交量同比增长20.7%。从成交房源结构来看，11月份成交房源中平均面积为83.28平米，较上月微升。成交主要集中在浦东、宝山、闵行等地区，成交量排名前三位的板块分别为周康、三林、南桥新城。
2、二手住宅价格指数环比上涨0.5%
统计局公布的10月70个大中城市房价指数中，上海二手住宅价格指数环比上涨0.5%，同比上涨5.2%。根据上海市房产交易中心数据 ，11月二手房住宅套均总价为347万元，成交均价为41731元/平米。成交总额排名前三位的板块分别为联洋、金杨、陆家嘴。上海各区二手房成交价格均有不同程度的上涨。以浦东新区、黄浦区和闵行区最为明显，分别环比上涨1.0%、0.9%、0.8%，同比上涨6.8%、6.8%、6.0%。
自今年7月开始，杭州、深圳、沈阳等十几个热点城市收紧楼市调控。8月底住建部、央行更出台了约束开发商融资的“345新规”。参加7月24日座谈会、8月26日城市会商会的14个城市中，除了北上广和长沙以外10个城市全部出台了新政策，而深圳政策最为严苛。9月上海落户政策松动以及11月上海政府发布年内第二次落户优化政策，未来也会对房地产市场需求端产生一定程度的影响。随着“345新规”的推行，各大房企必将面临融资结构的明显调整。11月“十四五”规划建议的发布，“房住不炒”仍是未来五年全国楼市调控的主基调，也是上海以及各地方因城施策不可动摇的根本。
来源：易居研究院
编辑：wangdc
