2018 年项收益率明显下滑；2019 年拿房成本回落，转让项为增多。

　　开发商对租业期有积极作，但前该业务被边缘化且拆分上市意愿不强。

　　疫情下业需求幅下滑，租赁政策收紧；集中式企业求稳，分散式企业开源节流。

　　我们参加了 2020 年租公寓业展望专家组会议，会议邀请了克瑞租赁事业部总经理对今年业增趋势、竞争格局、融资环境以及疫情影响等进交流，其主要观点如下：2019 年业增速显著下滑，后发企业逐渐退出。2019 年租公寓业头部企业管理规模平均增速为 19%，较 2018 年 173%的增速明显回落，预计今年增速将进步回落。前市场头部企业基本是早期进业的企业，在盈利上，其提前锁定低价房源并享受了 2017-18 的租上涨，获得可观的租剪差；在规模上，其充分利 2017-18 的资本推动获得了量货源。在 2017-18 年才后发进的些企业前已基本淡出。

　　分散式规模效应已有所显现，但对城市政策险；集中式经营模式仍在不断更新。前分散式企业的规模及品牌效应已有所显现，业第 2、3 名已顺利上市，其险主要来于城市政策，例如北京之前在叫停了“N+1”等改造出租类产品后，部分企业在北京的运营规模近停滞。集中式企业运营模式正在由重变轻，前各家企业基本采取轻重结合的式经营，轻资产：重资产经营的例在 8：2 到 6：4 不等，未来成本细项控制是决定能否做、能否盈利的关键。前分散式企业占到租赁市场整体的 4%~5%，集中式企业不 2%。

　　2018 年项收益率明显下滑；2019 年拿房成本回落，转让项为增多。2013-17 年重点城市租每年保持 5%-8%的增，由于租公寓在业主端般少签订 5 年，因此在这个节点上企业可赚取定的租剪差。2018年起，开发商在前轮地产周期开发的量物业使市可租赁房源幅增，因此本年租并未增；同时，2018年部分运营商在获得融资后为追求规模开始哄抢房源，导致成本拉升，盈利能受损。标杆企业在 2017 年前对 IRR的要求为 18%， 2018 年起则降 15%。业拿房成本位出现在 2018 年下半年，个别房源成本较 2017 年时涨幅达两倍；2019 年业进萧条期，拿房成本基本回落 2017 年的平。部分企业前只出不进，其转让的多为之前价收购的房源及远郊项，其中部分价收购项在 18 年最价位上给予 5 折-65 折优惠后单项盈利能尚可，易于转让；远郊项往往在打折后也问津。

　　开发商对租公寓业期有积极作，但前该业务被边缘化且拆分上市意愿不强。开发商开始进租公寓领域基本是“被迫持有”：在过去 5-8 年，线城市政府的供地集中在新区或近郊，并要求开发商持 15%-20%的物业，开发商被迫持有了批项位置远、空置率、租低、法盈利的物业。2017-18 年在政策扶持、租赁贷盛、企业业绩较好的情况下，开发商对租公寓的亏损可以默认； 2018 年末融资渠道开始堵塞、企业盈利能下滑，租公寓业务的盾逐渐爆发；2019 年，许多开发商开始退出租公寓项，或将其变成边缘业务。未来地产系租公寓的转变关键在于 1）管理能获得本质提升，对租产品精细化运营；2）前期开发物业持续积累达到规模效应，产品线分化； 3）边界成本稳定，进盈利的成期。从上市节奏看，短期看开发商系租公寓并动上市：前运营较好的湖冠寓仅是湖业务之，暂拆分上市计划；旭辉领寓和开发业务有较明显的分割，其定位是具备后台优势的运营商团队，前提出 5 年内上市。

　　融资额下滑并集中在头部，租贷严控对分散式影响较。2019 年业融资同下滑，特征由多笔额变成单笔额，融资持续向头部集中，预计今年将持续单笔额的状况。预计后续年业融资将较为稳健，不会出现漫灌的情况。租贷，2019年末政策提出住房租赁企业租收中租贷占不得超过 30%，部分分散式企业主要融资渠道仍是租贷，受影响会较。

来源：乐居财经

编辑：koko