大家有没有想过，为什么过去这些年，所有人都对买房子如此热衷呢？
有人说是因为人口往城市集聚，城镇化进程不断加速，买房置业的需求自然会大幅增加，这些年城镇化率已经增长到了60%，参考国际上的经验，未来还有10%-20%的空间。
有人说是因为货币持续流入楼市，房产作为资金的“蓄水池”，价值不断被抬高，在“买涨不买跌”的心理预期下，自然会有更多人趋之若鹜。
这两个观点都没错，但有点偏重于宏观叙事了，在笔者看来，有一个吸引人们买房的重要因素，是“持有成本”。
何为持有成本？
我们不妨算一下，除了买房时的交易税费比如契税、物业维修基金、过户费用之外，在持有这套房子期间，业主几乎不用付出任何成本，如果是不装修的毛坯房、不计算折旧率，也只有少许的物业费支出而已，到卖房子的时候，多出来的税费又可以转嫁到买家身上。
对很多投机客来说，几乎是“一本万利”的生意，这也是很多人热衷于持有房产的关键因素。
但是，世事变幻，曾经的好日子并不意味着买房一直“占便宜”。
在2020年买房，持有5年后可能会有3个“新麻烦”。
1，房产税落地的预期。
平时大家都觉得房产税离自己很遥远，原因在于，即便在重庆、上海这样的房产税试点城市，这些年起征点屡次上调，覆盖人群非常窄，几乎对多套房持有者没什么影响。
但是，从去年我们可以看到一个趋势，房产税的准备工作，其实是在有序推进的。
比如，住建部去年发布通知，150个城市启动房屋联网，2020年在人口普查的同时还要进行第二次房屋普查，这就意味着房产税虽然短期内开征的可能性不大，但未来5年，不管以试点的形式，还是以逐步推进的方式，都是有可能落地的。
有人计算过，假设税率为1％，一套价值100万的房子，年租金大约2-3万之间，租金回报率不足3%，房产税每年就要1万块钱。
这是什么概念呢？
也就是说，房东如果想着转嫁房产税，房租要涨到每年4万才可以，这对很多中小城市来说完全不现实，因为当地的消费能力、年轻人的收入是不足以支撑房产税转嫁的。
如果房产税无法转嫁到租客或买家身上，也就意味着，2020年买房，5年后可能会独自承担多出来的房产税持有成本。
2，房屋折旧率会增加。
为什么以前我们都不关注折旧率这个指标呢？
答案很简单，因为房地产市场是1998年房改后发展起来的，这短短20多年的时间里，商品房、高层住宅走入千家万户，其实也就是最近这些年的事情。
很多人买的都是房龄10年以内的房子，新房在整个楼市里的占比越来越高，期房比现房也要高，这让很多人自动忽略了一点：折旧也是很高的成本。
不过，随着时间慢慢推移，人们终究会发现，每过一年，随着新的房源出现，更多的房子盖出来，原来的老房子竞争力就会大打折扣。
即便按每年2%的折旧率递增，未来5年房价维持原状，持有房产5年后，比原价也要折掉10%左右。
3，房子供过于求的现象会加剧。
统计历年的商品房销售面积，目前我国存量房产已经达到了1.7亿套，这还只是计算商品房的情况下得出的结果，不包括小产权房、宿舍、安置房等无法流通的房子。
根据中泰宏观的报告，过去3年内，每年我国新建商品房面积，足够4000万人居住。而每年城镇人口的增加幅度，仅仅只有2000万人。
这样算来，3年盖了1.2亿套房子，真正的居住需求可能只有6000万人。更何况，按4口之家一套房子，6000万进城人口中，只需要1500万套房子就够。
也就是说，从2017-2019年，我们盖了1亿套多余的房子。
按照这样的趋势，未来5年可能会增加2亿套闲置房，房地产“供过于求”的现象必然会加剧。
以上3个“新麻烦”，表面上看是房产税、折旧率、供过于求的问题，本质上讲，其实是房地产发展速度过快，造成的“虚火”现象。
在这个问题上，马云、任正非的观点是一致的。
马云去年曾说：“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”。
任正非也表达过类似的观点，他在前段时间接受采访时说：“当年如果不分股份给大家，我们可能就是一个小公司，干一干就散了，重新又去干一个行业。怎么知道我不会去搞房地产呢？我最应该的是去搞房地产，不应该搞通信，这么傻，又苦又累又不赚钱。”
马云的话侧面说明了人们对于房子过于重视，却忽视了家庭和孩子，任正非的话听起来更让人感到有点“辛酸”，实体制造业的企业家，赚钱的速度远远赶不上拿地卖房的房企，兢兢业业的刚需，不如投机赚差价的炒房客。
经济学家梁中华曾专门提醒购房者，假如房价走平，加上资金成本、房屋折旧，持有房产亏钱或将成为常态。
这在某种程度上也揭示了未来房地产的重要趋势：房地产以百米冲刺的速度完成了马拉松的距离，必然会面临“体力”的透支
笔者建议，假如你并非是首套房刚需，或者有不得不改善买大房子的迫切需求，2020年，买房的决定还是稍微往后拖一下为好。
来 源：中财网-房产
编 辑：liuy
