美好居住一直是人们的重要追求，作为中国住房租赁行业的重要组成部分，长租公寓从诞生起就一直为广大在外漂泊的人们，尤其是年轻群体解决着居住问题，也对整个中国房地产行业的未来格局产生着深远的影响。

　　疫情期间，因人口流动限制和延迟开工等问题，租房成为租住一族最关心的一项事宜，长租公寓被送上舆情的风口浪尖。不少业内人士发出了“路在何方”的感慨。

　　不过，长租公寓的未来真的变得更加艰难了吗？蛋壳所经历的波折又能为这个行业带来怎样的借鉴价值？

　　一场大考

　　这次疫情是一次突然而至的大考，整个长租公寓行业都在接受检验。

　　在蛋壳公寓2月3日租金补贴政策的首发带领下，魔方、微领地等多家长租公寓企业也开始推出减免武汉乃至湖北地区不能返回的租客租金。但在公益初衷的背后，企业也在为自己的生存问题犯难。

　　“这部分租金约占我们营收的10%，大企业勉强可以消化。但让企业面临压力的是多地不让租客返程导致的大面积退租，以及银行不续贷的财务危机。”魔方公寓CEO柳佳说。

　　一家知名长租公寓品牌运营商CEO也表示，疫情之下如何维持现金流，是他最为头疼的问题。“租赁机构在申请贷款时，银行主要是看现金流。”

　　现金流问题的背后，其实反映的是长租公寓自诞生以来就存在的投入产出关系。

　　2015年前后，“互联网+”创新创业热潮掀起，长租公寓这一传统行业被注入移动互联网基因，迎来发展新时期。相比传统的住房租赁市场，以蛋壳公寓为代表的新生力量，用互联网技术搭建线上租房系统，展示房屋的实际情况，通过创新的新租赁模式，为租客提供高品质房源的同时，还提供包括服务管家、保洁、维修、400客服、高速WIFI等多项租后服务，让租房信息和租房流程更加透明化、便利化。

　　2017年起，由于国家层面提倡“租售同权”，长租公寓行业迎来高速增长期。为了提高居住美好度，从而获得更多潜在租客青睐，机构化运营的长租公寓企业们争相投入大笔资金，对从房东手里接过来的每套房子进行不同程度的装修装配，还配备并不断提升相应的居住管理服务。

　　可以说，从技术平台搭建到拿房、装修、获客，每一个环节都需要长租公寓企业投入大量的资本去做发育培养。换句话说，长租公寓是个高前期投入，需要有耐心看长期收益的业态。

　　但并不是所有的长租公寓品牌都能等到规模效应逐渐显现、成本控制能力提升，企业盈利得以改善的那一天。从2019年起，相继有一波长租公寓品牌在“资本寒冬”下因经营困难，平台、房东、租客三方关系愈加敏感。

　　原本像蛋壳公寓这样经历了几轮淘汰赛后的优胜者，已经在咬着牙努力让业务爬坡，期待着盈利能逐渐改善，谁料2020开年一场疫情，成为了这些幸存者必须经历的又一场考验。

　　这场突发的疫情，让国内原本春节过后的租赁旺季急转直下不说，平台、房东与租客的微妙关系还被放置到了更为广泛的社会关注问题中，用户量、关注度更高的头部公寓品牌更是一举一动都能把自己送上风口浪尖。

　　如何正确应对这场突发风险？如何在保证自救的同时，让房东、租客都满意？如何让业内业外正确看待、继续看好长租公寓发展趋势？几乎成了所有长租公寓品牌无法逃避的问题。

　　双刃剑

　　不过，这场突发的风险带来的，也不全是负面影响。

　　一方面，关于长租公寓品牌“套路房东”“两头吃”的讨论曾在一段时间内被大众热议，的确给长租公寓企业在沟通方式、公益形式方面敲了个警钟。

　　长期以来，作为平台运营商，长租公寓品牌夹在房东和租客中间，扮演者信息及租金中转者的角色，稍有不慎就会出现“两头不讨好”。突发风险之下，不充分的沟通、不够完善的解决方案，很容易引发多方联想，给企业造成不必要的麻烦。

　　此时出现关于房租的各种讨论，不仅能够激励当事企业本身，进一步完善自己的发展模式，也能为其他长租公寓品牌、甚至其他领域的企业提供一些经验和思考。

　　另一方面，必须看到，在防疫抗疫方面，头部企业已经在积极展开行动，多措并举协助各级政府打赢这场防疫战，这是行业积极承担社会责任的进步表现。

　　以蛋壳公寓为例。在支持一线医护的公益方面，1月25日大年初一当天，蛋壳公寓第一时间宣布启动武汉公益爱心房源，拿出武汉重点医院周边近800间专属房源，为医护人员提供免费租住；

　　在维护租客安全居住方面，除了推出0接触看房、选房，蛋壳公寓还为进不去小区的返工租客提供安置房源、办理出入证，为换租的租客打包行李、无偿搬家等服务。

　　实际上，经过几年的飞速发展，以用户为中心的互联网基因，正在让长租公寓品牌不断进行产品及服务的迭代升级。尤其是头部公寓品牌，不仅以精细化、智能化的技术手段持续升运营效率和服务水平、探索新的利润增长点，更在承担社会责任、提供公益服务方面不断探索，输出力量。

　　公开数据显示，截至2019年三季度末，蛋壳公寓运营房间数已超过43万间，成为中国最大的共享居住空间平台之一。迈点研究院及克而瑞的报告也都显示，蛋壳公寓在中国所有共享居住平台中的品牌影响力排行榜首。

　　从这个角度而言，蛋壳公寓作为行业头部企业，其在抗“疫”支持、租金补贴、租客服务方面的探索，都能在很大程度上为行业内其他品牌做出有效示范。

　　当然，一场疫情让这个行业企业的不足暴露在更广泛的公众面前，这是不争的事实。

　　但换个角度想，疫情其实是把双刃剑，在挑战企业应对能力的同时，也促使企业们为了行业实力和市场口碑，加快解决固有问题，为长远发展打好健康基础。

　　路在脚下

　　疫情冲击过后，长租公寓的未来路在何方？

　　在回答这个问题之前，不如先来看这样两组公开数据（统计截止到2019年第三季度）：

　　美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%，而德国更是高达53%；

　　纽约的租赁人口占比为56.9%，洛杉矶为54.4%，伦敦为49.8%，东京为39.5%。

　　不难看出，在一些发达国家和国际大都市，有越来越多的家庭选择租赁作为居住方式，而且随着这些地区房价的不断上升，人们停留在租赁市场的时间也将更长。

　　于是，长租公寓就成为了这些国家和地区许多人解决居住需求的重要承载，长租公寓行业也在市场需求的推动下，形成了稳定的商业模式。值得一提的是，不少国外长租公寓运营商，比如美国的EQR（EquityResidentialProperties），日本的Leopalace21，多年前就已实现可观、稳定的盈利。

　　随着我国房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代，过去以销售去化为导向的高周转模式逐渐转变为长期持有的运营模式，长租公寓也有望追随国际大趋势。

　　尤其是在“房住不炒”“租购并举”的政策导向下，长租公寓行业快速成为租赁市场上重要的盘活存量供给，给租客带来全新的租住形态。

　　“长租公寓特别是分散式长租公寓通过提供更便捷的租赁管理服务，降低个人业主的租赁管理成本，能够提升个人房东将房源用于出租的意愿，同时为租户提供差异化住房租赁产品，在盘活存量市场、提高住房资源利用率，增加租赁供给、改善租户租住体验等方面发挥了积极作用。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。

　　除了商业价值，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥则指出，长租公寓在监管层面方面也具有重要意义。他认为，以个人住房为主体的住房租赁市场具有高度分散的特点，房源向专业化住房租赁机构集中，有助于主管部门规范市场主体行为，对规范租赁市场秩序、稳定租金和租赁关系等都有更强的约束力。

　　一个利好消息，在租住品质不断提高、市场秩序日渐规范的业态运行下，2019年底的全国住房和城乡建设工作会议上明确提出，2020年将重点探索把集体土地租赁房委托给专业运营商配租的运行机制。

　　这意味着，在行业趋势、政策导向的双重推动下，国内长租公寓企业将迎来新一波发展高潮。当然，前提是能在这次疫情冲击中挺过去。

　　对比国外已经稳定盈利的长租公寓同行，国内的长租公寓品牌包括头部企业蛋壳公寓在内，都尚未实现整体盈利。对于疫情带来的冲击，不少业内人士都坦言，疫情的到来加大了行业的生存难度。

　　前不久，广东省公寓管理协会秘书徐再军也曾呼吁，政府宜考虑给个人业主和租赁机构予以激励措施，整个链条上的各方应携手共渡难关。

　　所以，长租公寓未来的路在何方？答曰，路在脚下。对真正的强者而言，困难总是暂时的，它会一步步咬牙走下去。

　　值得一提的是，头部企业蛋壳公寓2019年整体营收较上年大幅提升，经调整亏损率及经调整EBITDA（降税息折旧及摊销前利润）值均较2018年有所下降。这意味着，中国头部长租公寓品牌即将完成艰难的爬坡期建设，进入整体盈利期。

　　道路是艰险的，前途是光明的。今天的长租公寓缺的不是未来，缺的是时间，缺的是耐心。

　　来源：瞭望智库

编辑：wangdc