导读
疫情之下，房地产行业资金链面临考验。2月以来，中央加大宏观金融政策逆周期调节力度，地方政府房地产支持政策也密集出台。
当前，房地产融资政策有哪些变化？未来房地产融资形势如何？我们应该有什么样的政策期待？
摘要
地方密集出台房地产支持政策，集中在确保房企资金链健康、稳定土地和房地产市场、促进开复工三大方面
第一，缓解房企资金压力。主要有五大措施：一是加大银行信贷支持。无锡等10省市要求银行不得盲目抽贷断贷和压贷，对受疫情影响严重的企业予以贷款展期。二是放宽预售资金监管。贵州允许企业用保函或担保代替预售资金监管；云南等地提高预售款提取额度；九江下调监管资金余额等。三是降低预售门槛。福州等7省市调整为总投资额完成25%；佛山三水区和抚州调整为形象进度达到1/4；苏州放宽现房销售和封顶销售。四是延期或减免税费。包括房产税、城镇土地使用税、市政建设配套费、社保费和农民工工资保证金等税费的延缴或免缴。五是加大公积金支持力度。包括加快按揭楼盘公积金贷款发放进度、允许企业缓缴公积金等。
第二，稳定土地和房地产市场。稳土地方面，上海等31省市出台了延期缴纳土地出让金、降低土拍保证金比例、延期签订《土地出让合同》和《成交确认书》、延期开复竣工等措施。稳地产方面，衡阳加大契税补贴和人才购房补贴、抚州提供150元/平购房补贴、多地延期交楼等。
第三，促进房企开复工。包括有序开放售楼处、开通项目审批绿色通道、容缺办理审批手续、简化审批流程、在线办理网签备案等，推动房地产企业、中介及建设单位复工复产。
中央加大金融逆周期调节，坚持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”
中央金融逆周期政策的发力点主要有三个。第一，货币政策引导市场利率下行，在增加基础货币投放的同时，7天期、14天期逆回购利率、MLF中标利率、1年期、5年期LPR均下调。第二，加大银行信贷支持力度，设立8000亿低成本再贷款，要求金融机构对受疫情影响较大的地区、行业和企业不得盲目抽贷、断贷和压贷，予以展期或续贷。第三，鼓励债权和股权融资，支持金融机构在疫情防控期间发行各类金融债券以及资产支持证券、短期融资券；再融资新规出台，放松主板、创业板再融资条件；积极采取措施化解股票质押风险。
中央主要是通过结构性宽松精准扶持重灾地区和企业，但坚持底线思维
第一，多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下，2月16至19日仅仅4天，财政部、统计局、央行等多部门重申“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
第二，强调要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。2月21日，央行在2020年金融市场工作会上提出，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性；2月25日，银保监会首席风险官肖远企表示，房地产金融政策目前没有调整和改变，银保监会会对房地产进行监测，包括对房地产融资进行监测和动态掌握；3月3日，央行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会再次强调，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。
应重视疫情全球蔓延对经济的拖累，发挥房地产金融政策逆周期调整功能
“房地产长效管理机制”应发挥房地产金融政策的逆周期调节作用，因城施策、因时制宜，在“房住不炒”基础上实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。当前国民经济和房地产消费投资形势严峻，应分阶段、分层次、因城施策，适度调整房地产金融政策。
第一层次，调整住房信贷政策，支持刚需和改善型需求。前期收紧政策的初衷是抑制投机，但若长期执行，不利于释放刚需和改善等合理自住需求。
在银行整体信贷规模扩张的大背景下，应允许个人住房贷款规模平稳增长。目前核心一二线城市二套房首付比普遍偏高，北京、上海等高达70%-80%；二套房认定标准严格，“认房又认贷”。
商贷方面，应适当下调二套房首付比例、放宽二套房和非普通住宅认定标准、提高放款速度等；公积金方面，应适当提高贷款额度、放宽二套房认定标准、缩短放款时间等。
第二层次，调整房企各融资渠道的规模管控政策。自2019年5月23号文出台以来，房企各主要融资渠道规模均被严格限制。
在流动性整体宽松环境下，应避免“一刀切”式的限制，允许房企融资回归正常水平。具体包括，调整海外债、信用债的备案审批政策，减少房地产贷款规模约束，支持并购贷等房企合理融资需求。
第三层次，调整房企股权融资约束。自2010年暂停IPO、2016暂停再融资以来，房企股权融资基本停滞。相较英美等发达国家，我国房企直接融资占比低，过度依赖银行信贷等间接融资。不利于房企降杠杆和防范化解金融风险、不利于发展多层次资本市场、解决当前我国间接融资和直接融资占比不平衡的问题。应适度调整房企股权融资政策，支持合理的股权融资需求。
风险提示：疫情防控不及预期、经济超预期回落、政策推动不及预期等
目录
1地方放松的三大发力点：确保房企资金链健康、稳定土地和房地产市场、促进开复工
2中央加大逆周期调节力度，但仍坚持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策发力，旨在精准帮扶重灾地区和企业
2.2重申“房住不炒”，强调要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性
3应重视疫情全球蔓延对经济的拖累，发挥房地产金融政策逆周期调整功能
3.1疫情全球蔓延，经济增长承压
3.2稳增长需要稳地产，稳地产则需要稳金融
3.3应分阶段、分层次适度修正房地产金融政策
正文
1地方放松的三大发力点：确保房企资金链健康、稳定土地和房地产市场、促进开复工
2月以来，多地密集出台房地产行业支持政策，对冲新冠肺炎疫情影响。截至3月4日，已有45个省市出台了放松政策，主要集中在三方面：
第一，缓解房企资金压力。主要有五大措施：一是加大银行信贷支持。无锡等10省市要求银行不得盲目抽贷、断贷和压贷，对受疫情影响严重、到期还款困难的企业予以贷款展期。二是放宽预售资金监管。贵州允许企业用保函或担保代替预售资金监管；云南等地提高预售款提取额度；九江下调监管资金余额等。三是降低预售门槛。福州等7省市调整为总投资额完成25%；佛山三水区和抚州调整为形象进度达到1/4；苏州放宽现房销售和封顶销售。四是延期或减免税费。包括房产税、城镇土地使用税、市政建设配套费、社保费和农民工工资保证金等税费的延缴或免缴。五是加大公积金支持力度。包括加快按揭楼盘公积金贷款发放进度、允许企业缓缴公积金等。
第二，稳定土地和房地产市场。稳土地方面，上海等31省市出台了包括延期缴纳土地出让金、降低土拍保证金比例、延期签订《土地出让合同》和《成交确认书》、延期开复竣工等措施。稳地产方面，衡阳加大契税补贴和人才购房补贴、抚州提供150元/平购房补贴、多地延期交楼等。
第三，促进房企发复工。包括有序开放售楼处、开通项目审批绿色通道、容缺办理审批手续、简化审批流程、在线办理网签备案等，推动房地产企业、中介及建设单位复工复产。
2 中央加大逆周期调节力度，但仍坚持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策发力，旨在精准帮扶重灾地区和企业
2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年，稳增长压力下，中央加大逆周期调节力度，多项金融纾困政策先后落地，市场流动性整体宽裕。具体来看，主要有三方面：
第一，货币政策引导市场利率下行。2月3日，7天期、14天期逆回购中标利率均下调10bp至2.40%和2.55%；2月17日，MLF中标利率下调10bp至3.15%；2月20日，1年期LPR下调10bp至4.05%，5年期LPR下调5bp至4.75%。
第二，加大银行信贷支持力度，一是设立8000亿元低成本再贷款。支持金融机构向疫情防控重点企业提供优惠利率贷款，财政再按实际利率给予50%贴息，确保企业实际融资成本低于1.6%。二是加大信贷支持力度。2月1日，央行等五部门发文，明确对受疫情影响较大的地区、行业和企业提供差异化优惠的金融服务，不得盲目抽贷、断贷和压贷，予以展期或续贷。2月15日，银保监会发文，明确对受疫情影响暂时遇到困难、仍有良好发展前景的小微客户，积极通过调整还款付息安排、适度降低贷款利率、完善展期续贷衔接等措施进行纾困帮扶。
第三，鼓励债券和股权融资。债券融资方面，近期央行采取了多项便利措施，支持金融机构在疫情防控期间发行各类金融债及资产支持证券、短期融资券，对疫情严重地区的金融机构，还开辟了发债“绿色通道”。股权融资方面，一是再融资新规出台，对认购者限售期、定向发行对象人数、最高发行折价、定价基准日认定等方面进行放松。二是化解股票质押风险，支持市场机构分类采取股票质押协议展期，对部分融资融券客户不主动强制平仓，适当延长客户补充担保品的时间。
央行逆周期调节主要是通过结构调整，加大对重灾地区和企业扶持，并非“大水漫灌”式放松。2019年四季度货币政策执行报告中强调，坚决不搞“大水漫灌”，继续加强逆周期调节、结构调整和改革力度。近期央行设立专项再贷款资金，主要是精准帮扶疫情防控保供企业以及中小微企业。房地产并非重点帮扶对象，整体受益较小。
2.2重申“房住不炒”，强调要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性
近期，中央多次重申“房住不炒”定位。在地方密集放松背景下，2月16日至19日仅仅4天时间，财政部、统计局、央行等多部门密集发声，重申“房住不炒”定位，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这意味着即使疫情导致经济短期下行压力加大，中央仍坚持底线思维。
金融监管部门近期频繁强调要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。央行方面，2月21日，在2020年金融市场工作电视电话会议提出，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制；2月22日，央行副行长刘国强表示，在改革完善LPR形成机制过程中，要坚决贯彻落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制；3月3日，金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会强调，要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。银保监会方面，2月25日，银保监会首席风险官肖远企表示，房地产金融政策目前没有调整和改变，银保监会会对房地产情况进行监测，包括对房地产融资进行监测和动态掌握，但总体政策没有改变。
3、应重视疫情全球蔓延对经济的拖累，发挥房地产金融政策逆周期调节功能
3.1疫情全球蔓延，经济增长承压
国内疫情得到初步控制，新增和现有确诊分别从2月13日和18日持续下行；截止3月2日，25个省区至少连续1日无新增确诊，19个省区下调防控等级。但疫情在海外加速蔓延，截止3月10日，103个国家和地区出现确诊，当日新增确诊数连续12日超千人。当前国际防疫形势严峻，世卫组织28日宣布将风险级别提高至最高级别。新冠肺炎传染性强，叠加部分国家早期重视不足导致疫情已大范围传播、部分地区防疫能力和经验不足，不排除发展为全球“大流行病”可能性。
全员动员防疫效果显著，但经济牺牲巨大，春节假期正常生产生活受严重冲击。年后复工明显延迟，2月25日全国大中型企业复工率78.9%，预计3月底将升至90.8%。
疫情在海外蔓延进一步加大我国经济增长压力。第一，存在反向输入可能，国内对抗疫情的闪电战变为持久战。第二，冲击本就疲弱的全球经济增长，若演变为全球“大流行病”，甚至可能引发全球经济金融危机，导致外需锐减。08年国际金融危机爆发，出口增速从08年17%下滑到09年-16%，净出口对GDP增长贡献率由2.6%下跌至-42.6%。第三，随着疫区多国进入紧急防控状态，生产停滞及贸易管制将暂时阻断全球供应链。特别是日韩和欧盟和中国产业关联度高，其疫情蔓延将冲击我国机电、汽车等重要产业链条。
3.2稳增长需要稳地产，稳地产则需要稳金融
房地产平稳运行关系经济、财政、就业和金融稳定。
第一，房地产行业体量大，对经济增长直接贡献高，并且带动大批上下游行业发展。其中，房地产开发带动建筑业及水泥、钢铁、有色金属、机械制造等上下游制造业；房地产销售，既带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业，也带动金融、媒体、互联网、物业管理等第三产业。我们测算，2019年房地产业和拉动上下游行业的增加值分别占GDP的7%、17.2%，对GDP增长的贡献率分别高达7%、18%。
第二，带动消费和投资。2019年房地产开发投资完成额13.22万亿，占固定资产投资完成额的24.0%；住房相关消费合计1.32万亿，占限额以上企业商品零售总额9.5%。
第三，贡献地方政府财源的半壁江山，为积极财政政策提供资金。2018年，地方政府房地产相关收入总计9万亿，占地方本级财政收入的比重高达52.7%；其中5项房地产专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿。
第四，解决大量就业，提高居民收入，也是居民重要财富。2018年房地产和建筑业就业人数3176.9万人，合计占城镇就业人数7.3%；2.88亿农民工中建筑业从业占比18.6%，且建筑业农民工月均收入比平均水平高13.1%。同时，房地产是大类资产配置的核心。2018年中国住房市值约321万亿元，是GDP的3.6倍、占股债房市值的71%。
第五，增加信用创造、事关宏观金融稳定。一是我国金融体系以间接融资为主，房地产是最重要的抵押物。2018年末，抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中，房地产占比高达76.4%。二是无论房企项目投资还是居民住房消费，均需要信贷支持，天然具有杠杆属性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除预收账款资产负债率为59.5%；2018年居民住房杠杆率（居民住房贷款余额/GDP）为34.2%。三是住房贷款是居民部门的主要负债，房地产贷款也是金融机构的重要资产投向。2018年我国居民住房贷款余额占居民总负债的56.4%；2019年三季度，房地产贷款余额43.3万亿元，占金融机构各项贷款余额的28.9%。
保持经济、金融、财政、就业稳定均需要房地产行业平稳发展。房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口，稳地产则需要稳金融。“房地产长效机制”要发挥房地产金融政策的逆周期调整功能，因城施策、因时制宜，在“房住不炒”基础上实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，保持行业平稳健康发展、促进经济金融稳定。
3.3应分阶段、分层次适度修正房地产金融政策
前期房地产金融大幅收紧是为了给楼市地市降温。受疫情冲击，当前国民经济和房地产消费投资形势严峻，应分阶段、分层次、因城施策，适度修正房地产金融调控：
第一层次，调整个人住房信贷政策，支持刚需和改善型需求。目前核心一二线城市二套房首付比例普遍偏高，北京、上海等城市的非普通住宅首付比高达70%-80%；二套房认定标准严格，“认房又认贷”。前期收紧政策的初衷是抑制投机，但若长期执行，不利于释放刚需和改善等合理自住需求。在银行整体信贷规模扩张的大背景下，应允许个人住房贷款规模平稳增长。商贷方面，适当下调二套房首付比例、放宽二套房和非普通住宅认定标准、提高放款速度等；公积金方面，适当提高贷款额度、放宽二套房认定标准、提高放款速度等。
第二层次，调整房企各融资渠道的规模管控。自2019年5月23号文出台以来，房企各主要融资渠道规模均被严格限制。其中，海外债只能置换未来一年内到期的中长期海外债，银行贷款余额不得超过3月底水平，信托贷款余额不得超630，信用债和交易所ABS只能借新还旧等。在流动性整体宽松环境下，应避免“一刀切”式的限制，允许房企融资回归正常水平。具体包括，调整海外债、信用债的备案审批政策，减少房地产贷款规模约束，支持并购贷等房企合理融资需求。
第三层次，调整房企股权融资约束。自2010年暂停IPO、2016暂停再融资以来，房企股权融资基本停滞。相较英美等发达国家，我国房企直接融资占比低，过度依赖银行信贷等间接融资。这不利于房企降杠杆和防范化解金融风险、发展多层次资本市场以及解决当前我国间接融资和直接融资占比不平衡的问题。应适度调整房企股权融资政策，支持合股权融资需求。
来源：夏磊地产观察（ID：xialeidichan）
