3月,疫情下的北京。睿和智库创始人韩玮烨和优客工场的庆庆哥有过一次“戴口罩式的约会”,话题自然离不开创业和联合办公。

　　庆庆哥说,回顾5年创业经历,所有的磨难对他和团队都是一次无比宝贵的进化之旅,其价值远大于上市。

　　既然是进化,与其伴生的不是一路高歌,而是怀疑和障碍;既来自外部,也来自自我觉察和反省。

　　持续了快一个季度的新冠疫情,对各行各业都有影响,而对于中国的联合办公来讲,困难周期并不长。可喜的是,这次突发事件,客观上印证了所有联合办公人们一直在描绘的“线上办公桌革命”。

　　第8次睿和公开课,睿和智库邀请毛大庆博士做了首场视频分享课,再次总结5年中国联合办公的功过得失。

　　(下文来源于毛大庆博士的视频内容整理)

毛大庆 优客工场创始人

　　中国联合办公的发展根基:1.8亿新兴工作人群的需求

　　优客工场在创立之初,就有一个朦胧的想法——建立一个基于社区的平台,以办公空间为载体,满足成员办公诉求为根本,以赋予成员高品质服务为使命,挖掘成员全部潜力,从而搭建全球智能办公的生态系统。

　　这一想法来源于毛大庆对于中国人口结构变化引发的巨量需求的敏锐捕捉。

　　中国第二次人口高峰时出生的1.84亿新兴工作人群,伴随着各种技术的应用,对于办公、生活的需求方式正在发生根本性的变化。巨量人群本身就是消费主体和服务标的,围绕他们的基础设施、服务能力将产生一个巨大的市场,这需要大量中小企业去填补。

　　据2018年底的统计数据,中国共有1亿个营业执照,除大、巨型企业外,中国还有9000万个中小型企业,这9000万中小企业吸纳了绝大多数就业人口。而这些中小企业是联合办公行业的“衣食父母”。

　　再看看我们30年城市化过程提供的空间。除住宅以外,盖了5亿平方米的房子,这里面有酒店、办公楼、综合体。但是这5亿平方米,有多少是真正高效服务于人,是懂得年轻人需求的?非常少。

　　1.84亿新兴工作人群最大的变化是,生活和工作的边界不再那么明显。一天中,除了睡觉以外,他们可以在任何地方工作,过去我们叫办公,现在叫办私。所以,对于空间的使用、对于办公场景,都需要各种各样的生活配套和社会配套来适应这样的趋势,这就是“敏捷性办公响应模式”。工作已经变成一种生活方式和态度。

　　优客工场和其他联合办公创新企业所要将建构的办公生态趋势并没有变化:即以线下物理空间为节点,以线上开放平台为链接构建的虚拟城市,有城市居民,有城市风景,有城市精神。

　　趋势并未变,变的是走在这条路上的人。

　　在质疑之前请厘清逻辑

　　在毛大庆看来,联合办公是广义的hospitality业务。在酒店行业,经常看到的是资产持有者和酒店运营商两个利益主体之间的关系。楼宇硬件的投入一般由持有人来统一进行。运营商按照楼宇持有人的服务回报 KPI要求,包括根据运行效率回报保障,来收取基础服务费和达到运营效率后的奖励分成等费用。

　　酒店运营商提供专业化的服务,包括广义招商产品定位、品牌赋能,技术服务支持等。对运营商要求更多的是运营能力、招商能力、品牌力,以及除了酒店客房之外非客房收入的增长。随着酒店形态的变化,逐渐衍生出酒店大型运营商加盟模式以及楼主分成模式。

　　联合办公同样具有hospitality业务特征。运营商应该是运营商,楼宇持有人是楼宇持有人,两个利益主体的关系,而不是联办作为全能选手。

　　整个行业始终对于联合办公的本质及其推动的未来,存在很多逻辑上的误区。各家企业根据自身发展模式,既可以选择中资产的包租模式,也可以采取更轻的托管模式,甚至还可以选取重资产持有运营方式。

　　也就是说,业主和运营方可拆分可整合。

　　但联合办公的着力点和探索的方向,始终在“单位空间里足够的想象力”,比如营业额的突破,增值收入的突破,空间使用的突破。

　　一、从资产端、服务端的本源去考虑问题

　　资产端更像楼宇服务行业,最终闭环在两点上:

　　1、楼宇服务商着重提升运营效率提高满租率。在为楼宇持有人带来超额回报的前提下,收取应有的服务收益。

　　2、资产专业运营商,让资产通过模式运营产生较好资产回报。运营商扮演房地产基金、不动产基金合作者的关系,扮演Co-GP的角色,或者Co-GP角色下基金管理者、物业运营商,把自己定位成一个资产运营者,可以在未来资产退出时享有相应的分红。

　　举例:在这样的收费收入模式下,与酒店进行类似对标:

　　同样是5000平方米为单位的经济型连锁酒店和一个5000平方米为单位的联合办公的基础配置,有着非常类似的盈利能力和收入标准,联合办公6.5个工位的面积基本等同于经济型酒店所占有的GFA面积。

　　酒店的非房屋收入之中,有早餐、餐饮、咖啡、小型会议等服务,联合办公也有健身房、咖啡厅、会议室、活动空间等服务。 酒店的满房率和联办的空置率,按一年周期拉平对比差别不大。

　　如果站在“运营商是运营商、楼宇持有人是持有人”的角度,运营商盈利性问题时,并不复杂。今天在质疑联合办公的盈利能力时,这些质疑的来源是角色混合。

二、服务端:共性服务专业化发力与电商平台

　　联合办公的核心价值之一是帮助入驻企业提高办公效率。而今,联合办公企业越来越注重给入驻企业赋能,助推企业全方位发展。

　　优客工场APP上,装载了七八百个分类繁多的服务商,通过这些服务商在后台被点击和被询问的比例,以及客户反馈的数据,可以得到企业对于共同需要服务的诉求: 比如像渠道性服务,广告营销类服务、知识产权类服务,小微财税类服务、企业SASS类服务、人力资源服务等,都已经成为企业重要收入和利润补充来源。

　　联合办公运营商要做的是,通过尝试,去发现共性较高、频度较高的服务,进行专业性上的发力。

　　实际上可以把空间用户理解成一个获客渠道。如果能提供有效服务,以及这些服务确实能为入驻企业提供更便宜、更容易获取、更可信的服务背景,那么做联合办公用于入驻企业的能力就越强,招商能力也就越强。

　　原先我们持续推进的社群活动,走过后反思,偏离共性反而成了干扰。

　　当有人认为疫情对联合办公是机会的时候,更多人在质疑是冲击。但联合办公的线上服务不仅是线上办公,而是电商。线上电商的基础是线下办公空间人群庞大,除了空间内企业,虚拟注册入驻联合办公的企业,可以在平台上共享信息、知识、技能,拓宽社交圈子。

　　而搭建联合办公电商平台,可以打破未来空间边界,让搭建联合办公企业服务超市和个人福利平台有一个非常好的基础。

　　如果没有物理空间的不断扩大,很难把一批客户固化在平台上面。优客工场已经形成了空间服务、社区电商、精准营销、设计工程输出等多版块共生的商业模型。

　　联合办公有一定量的空间基础,就有了共享资源和汇集众力的特性。如果把八九万线下人群和 APP上的近70万会员联系起来看,可以认为优客工场是几十万企业员工的集合体。

　　当这样的集合体去跟各种服务提供者谈企业福利、员工福利时就非常有底气和筹码。其特殊的社群、平台属性不仅加强人与物之间的连接,更通过覆盖线上线下的社群平台,让办公场景下人与人、人与企业、企业于企业之间的产生连接。

　　这种基于人、企业、社会关系和工作学习等多元需求聚合而成的社群生态将孕育出更多的商业模式。

　　平台会员型公司的收入和利润增长,应从一个平台上去衍生跟发现。可喜的是,目前,某些联合办公企业的平台服务类收入已经占到整体收入规模的30%以上。

　　三、优客工场电商平台S2B2C:团、拼、秒的例子

　　目前,优客工场全国线下社区以及社区里入驻的企业和员工,形成完整的线上线下“人、货、场”的社区电商场景闭环,并且线下提供了足够的教育及熟悉优客社区电商的时间。

　　入驻用户,社区空间和各类产品及企业服务内容,构成时间空间换交易服务的平台业务,改变企业、用户与优客工场仅仅入住的租赁关系,最大限度满足需求释放,从而实现产品服务交易,提升转化率。

　　业务模式分为两大类:

　　◎2B类:围绕入驻企业和服务商以及平台未来虚拟入驻的企业(注册充值)展开。

　　平台通过企业账号,根据企业工商信息内容以及在优客入驻情况,给予企业对应平台评级。通过企业账号,企业可充值或成为服务商提供服务或寻找所需服务,从而实现在优客社区电商平台2B类消费。

　　比如,企业在优客社区电商平台即可找到对应服务,也可成为服务商提供服务,而优客工场工位,会议室及相关办公服务类产品也都是服务类产品,供企业灵活购买,满足各种使用方式,并通过企业账号进行支付。

　　◎2C类:企业账号开通的同时,也对应开通相关企业员工账号,从而加大非入驻会员注册量。通过企业账号和员工账号,实现企业员工福利发放及购买,打通企业与员工账号关联关系。

　　并且帮助企业对员工关怀,激励等企业文化的实施,同步对于企业中员工所涉及的差旅也可通过社区电商平台进行飞机、酒店等定制安排,通过企业账号进行消费,根据企业登记进行一定额度后结算。

　　而社区电商平台为会员提供团、拼、秒各类具有价格优势及高品质的产品,如3C类、轿车、房屋,限量产品等,同步对于员工家庭成员进行扩展,如商业保险,医疗体检,旅游出行等产品在平台上进行促销及拼团。

　　所有2C类产品都以优客工场为销售终点,解决物流分散及货损问题,降低供应链成本,实现平台第三方佣金提升。

　　赢利问题并非无解

　　据沙利文数据,2018年中国联合办公行业收入主要来自租金收入(占总收入88%),预计2023年租金收入占比将下降至48%,中国联合办公坪效将会进一步提升。

　　据优客工场3月10日发布的针对“理想办公空间”的调查中,联合办公的受欢迎程度超过了写字楼整租,同时,新一线城市和二三线城市对于联合办公的需求相当旺盛。可见,联合办公行业盈利问题,是在等待1.8亿人群需求认知和供给达到转折和平衡的时候,市场自然出现。而这一天并非遥不可及。

　　很多行业人士会习惯性的混淆行业空间与企业赢利。再有钱途的行业,也有不盈利的企业。

　　至于与资产端合作的分成,优客工场也在推进,需要在新开拓的项目中真正让资产方认知开始转变!

盈利模式=空间价差+服务价差+流量价差

　　Debating room的启示

　　2017年,毛大庆与王石在剑桥大学校园里漫步,他发现每一个院系的主楼都有一间很大debating room(辩论室)。

　　毛大庆问导游,每个地方都弄一个辩论室,做什么用,是专门用来吵架的么?

　　导游告诉他,剑桥、牛津这样的学府,大约有200年时间的教育都是在吵架中度过的。从天文学研究地球跟宇宙的关系、蒸汽机的发明,到万有引力的诞生,再到第二次技术革命,每一个伟大的发明,都伴随着长时间的大量的荒诞的想象和各种各样的辩论,也伴随着无数的置疑者和否定者。

　　在西方人的眼里下,只有一件事是真理:不停地争论与辩论。

　　真理非辩而不能明。联合办公的中国之路亦如是。

公开课答疑

　　1、是不是非典型空间或者对于传统办公不好用的空间,和联合办公合作会更有趣味?

　　庆庆哥:非典型空间可以改造成联合办公,也可以改造为其他空间,比如体育空间、教育空间,或综合类服务空间。要看在什么地段、什么状态、什么成本下,回报率能做到最高。

　　联合办公不同于传统办公空间,提供空间灵活度和趣味感,解决大家工作快乐度的问题,这也是为什么一些企业很喜欢选择联合办公的原因。

　　2、空间效率跟收益的矛盾如何平衡?

　　庆庆哥:联合办公最大的特点是公共面积多,其他服务空间多,这是任何一家公司在写字楼里租办公室,都不太可能获取的服务。

　　公共空间、活动空间、社交空间,联合办公肯定优于传统写字楼,这样背景下我觉得6平方米的坪效会比写字楼效率高得多。

　　3、联合办公的未来规模?

　　庆庆哥:未来5年-10年,联合办公将占到全球商业地产市场20%-30%的份额,成为一个万亿级市场。而国内联合办公现在是几百亿规模的市场,预计2023年将达到1323亿元,联合办公的面积也将增长到2578万㎡。未来将继续快速增长,甚至于能达到几千亿的规模。

　　联合办公是服务行业,同时也是聚焦在办公用户角度下的资产管理。在这一点上,不用去质疑行业存在的合理性,只要有人办公,只要有企业办公,办公服务需求就是庞大的。

　　另外,联合办公显然不仅仅做空间服务或者资产管理服务,还有一大块收益来自于企业服务收入和满足C端需求服务收入。比如为他们营造线上线下的社群平台,这个地方其实更有想象力,更值得去开发。

　　多样性是联合办公空间的灵魂,协同搭建一些友好型行业,像书店、儿童业态、健身、新型轻餐饮、零售业、小型电器、科技产品销售等,未来也会为联合办公提供更多值得期待和有趣味的内容。