编者按：比尔·盖茨曾说：我们总是高估“短期”变化，却低估未来“长期”的变革。房地产行业在“转型敏感期”遭遇的这场疫情，给行业带来了哪些短期变化？这些短期变化使房地产行业的转型升级之路加速还是转向？金融界上市公司研究院从3月起推出地产观察，通过和行业专家、权威人士和知名房企高管等进行深入交流，厘清短期变化和长期变革，探讨房地产行业在“疫情后半段”的战略对策。

　　新冠肺炎疫情对房地产行业及其上下游产业链带来了挑战。与住宅地产、商业地产相比，产业地产短期所经受的冲击力度较小，成为了疫情“风暴”下房地产行业的避风港，但疫情也同样加速了产业地产的商业逻辑重构。这场重构力度之猛，范围之广，不啻于一场产业内的“升维”。如果不能跟上这种步伐，则很难在未来进化。

　　一直以来，传统房地产的“高周转、短周期”运营思维是产业地产的“痼疾”所在，造成了诸如科技园区空心化、招商引资难、与地方政府利益割裂等一系列问题。而在疫情的影响下，传统产业政策、经济环境发生了两个变化，一方面疫情影响地方经济的情况下，政府对本地产业经济的诉求更加迫切；另一方面，央行在向实体经济释放流动性的同时反复强调“房住不炒”的总基调，给房地产宏观政策并未带来完全松绑的预期。在此背景下，产业地产的运营逻辑迎来重构的契机，即摒弃传统的地产思维，以区域发展、产业经济为出发点，拥抱新经济模式，聚焦新一代信息技术、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、大健康、5G等重点新兴产业，成为产业地产长期变革的主旋律。

　　困扰产业地产的两大难题

　　随着经济社会的发展和分工协作的不断演化，房地产行业的分类方式也在不断深化。根据房地产行业交付产品的基本功能特征，大致可以分为住宅地产、商业地产和产业地产，其中产业地产是围绕“产业微笑曲线”而构建的产业价值链一体化平台，特点是以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

　　传统房地产企业的开发运营模式一般为拿地——开发——销售——交付所形成的闭环。然而这一模式经过近十余年的快速发展，特别是近年来国家“房住不炒”宏观调控政策的推进，传统房地产开发的利润增长空间已经逐渐趋于饱和，利润增长速度也逐渐放缓，这被行业形象地称之为由“黄金时代”向“白银时代”的转型，房地产企业的头部效应愈发明显，行业的竞争程度也必将更加激烈。为此，不少房企想要通过产业地产寻求转型突破。然而这一转型之路未必顺畅。

　　“传统地产是坐电梯，而产业地产是爬楼梯，企业家爬楼梯的能量消耗大，而这个能量就是现金流。“中锐基业创始人吴达传用形象的比喻道出了产业地产和传统地产不同的本质。

　　产业地产的核心是产业经济，而发展产业需要重资产、高现金的投入。从地产开发商的角度来看，一但住宅地产利润远高于产业利润，那么传统的地产思维就会在产业地产的运营中占据主导位置。住宅地产利润高，且资金投入一两年就可以完成周转，而产业布局则需要大量的时间与资金的投入，在这种矛盾下，产业地产开发商更倾向于先卖房，再做产业甚至不做产业，这不仅造成了近年来大量产业园区的空心化，也让房企与地方政府互不信任。这是当前产业地产面临的一大难题。

　　此外，产业地产如何盈利是另一大难题。中建设计集团城市规划和村镇设计研究院副院长、产城规划专家丁伟指出：“产业地产运营商对一块地进行投资，肯定希望将来这块地未来的增值和收益自己可以分一杯羹，但是土地的增值部分，国家是严令禁止分配的。运营商在拿地的时候不能获得一个好的价钱，拿到地之后又不能从土地的增值之后得到更多的收益，对于想做产业的运营商来说是一大痛点，也是产业地产发展中另一个难题。”

　　转型产业地产为什么难？因为产业地产不是一个纯市场化的产品，既要兼顾市场的需求，更要兼顾政府的需求，实现与政府的共赢局面，是产业地产解决当下行业难题的核心所在。新冠肺炎疫情爆发以来，从中央到各地政府为稳定经济发展，陆续出台了一系列扶持政策，产业经济作为区域经济发展的一大支柱，在当下这个特殊时期迎来了发展的政策窗口期，产业地产也迎来了转型重构的机遇，如何抓住机会实现与地方政府和相关政策的协同发展，是短期内产业地产运营商要思考的首要问题。

　　政策面的升维

　　如果没有此次疫情，产业地产或许还将按照原有轨迹缓慢地“去地产化”，然而受到冲击的地方经济，已经等不到缓慢的渐变，越来越多的地方政府出台了一系列支持地方产业经济的政策，叠加宏观货币政策、产业政策的不断加码支持实体经济发展大背景，产业地产中迎来政策窗口期。

　　进入2020年，央行先后通过降准、调低逆回购中标利率、下调LPR等一系列措施向市场释放流动性。然而当房企纷纷盼望房地产行业政策“松绑”之际，央行接连表态“房住不炒”的总基调不会发生变化。

　　2月19日，央行发布2019年四季度中国货币执行报告，报告中总结了四季度我国房地产行业的发展情况，同时在下一阶段主要政策思路中重申了“房住不炒”、“因城施策“的基本原则，并点出加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。随后，央行副行长刘国强再次“房住不炒”依然是2020年房地产行业的总基调。

　　与此同时，中央和地方政府为稳定经济，推动区域产业发展出台了一系列扶持政策。2月10日，发改委等19个部门和单位印发《关于推动返乡入乡创业高质量发展的意见》，提出到2025年，打造一批具有较强影响力、一二三产业融合发展的返乡入乡创业产业园、示范区（县）。

　　2月24日，发改委、工信部等11个国家部委联合印发了《智能汽车创新发展战略》，提出到2025年，中国标准智能汽车的技术创新、产业生态、基础设施、法规标准、产品监督和网络安全体系将基本形成，能够实现有条件自动驾驶的智能汽车达到规模化生产，实现高度自动驾驶的智能汽车在特定环境下市场化应用。到2035年，中国标准智能汽车体系全面建成的目标。

　　地方政府方面也相继发布了促进区域产业高质量发展的相关政策，不完全统计如下：

制图：金融界上市公司研究院数据来源：中国指数研究院

　　从政策层面分析，有两个显著“升维”变化：一方面，尽管事实上整体流动性不断放松，但中央反复重申房地产行业不会政策“松绑”，导致产业地产中的“地产思维”得不到强化；另一方面，地方经济“灾后重振”的需求使得产业地产运营商与政府的经济发展诉求进一步融合。特别是当前国家已经明确，在疫情之后的经济恢复建设中要积极运用新兴技术发展高端产业，包括“新基建”产业链——5G、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料等，以及以新兴消费和健康医养等消费升级领域。

　　产业地产运营商行动

　　正是在共同应对疫情之后的经济恢复问题上，政策的鼓励方向指出了如何解决与地方政府协同的难题。由此，产业地产运营商放眼未来，选择什么样的产业进行布局至关重要。在这方面，行业内的龙头企业已经有所行动。

　　根据中国指数研究院发布的1、2月产业地产市场月度报告的企业动态汇总，从2019年12月24日到2020年2月27日，共有超过60余个产城项目达成协议。

　　12月25日，绿地株洲滨江科创园项目正式启动，绿地以“地产+科技”的新型城市更新模式打造集总部经济、科创研发、创意办公、配套服务等功能业态为一体的大型生态科创产业综合体。

　　1月9日，金地集团和沈阳市政府签订战略合作协议，计划投资金额298亿元在沈阳市改造、开发9个产城项目，其中包括于洪智能制造产业园、金地沈河文体中心项目、浑南区智能制造中心航空制造生产线项目等。

　　2月18日，绿地集团与烟台市政府签署战略合作框架协议，双方拟就烟台高铁南站城际空间站、芝罘幸福新城地标、牟平区会展中心等三大项目开展合作，总投资合计约400亿元。

　　2月25日，国内自主晶圆再生量产领军企业协鑫集成与华夏幸福签约，总投资50亿元、年产360万片再生晶圆项目落户合肥肥东产业小镇。

　　2月27日，张江科学城举行重点项目集中签约、开工启动仪式。共集中签约项目30个，集中开工启动项目20个，涉及创新研发平台、集成电路、生物医药、人工智能及城市功能提升等多个领域，50个项目共投资达364亿元。

　　从上述行业头部企业近期的产业布局中，“人工智能”、“生物医药”、“”文体“、”康养“等新经济领域词汇频现，结合中央与地方政府对于新经济发展的相关扶持政策可以看出，拥抱新经济模式逐渐成为产业地产长期变革的主旋律。亿达中国高级副总裁于大海指出：“关注新兴产业领域一些市场机会。传统行业在这次疫情中受冲击较大，而新一代信息技术、智能制造、无人配送、在线教育与消费、远程医疗等新兴产业展现出强大的成长潜力。”

　　竞争力升维：竞争刚开始

　　综上所述，短期来看，地方政府做强本地产业经济的诉求，使产业地产中的“地产内核”进一步淡化，“产业内核”升级为主导，并有助于地方政府与产业地产运营商目标协同；长期来看，新经济带动下的新兴产业将为产业地产注入全新的活力。

　　回归本质，只有明确了产业发展的内核，产业地产才具备真正的核心竞争力。

　　不可否认的是，尽管受到政策的支持，但产业地产相较于传统房地产发展难度仍然偏大，竞争也更加激烈。产业地产的开发主体严格来说主要有两类，一类是政府主导的各种国家级或地方级高新区开发机构；另一类是民营企业，以企业化方式参与各种产业地产项目。而民营企业发展产业地产主要有三种类型，第一种模式是开发性PPP模式；第二种模式是产业+地产的模式，其本质是产业购地模式；第三种模式是回归产业的开发产品型模式，即产业科技园区模式。

　　在政策环境和产业地产发展逻辑进化的背景之下，产业地产要实现从高速增长向高质量增长的转型，运用这三种开发模式的发展前景究竟如何，仍须等待市场的考验。

　　对此，吴达传表示：“不论哪种模式，产业地产都要坚持三点核心竞争力。第一点，要明确选择自身的发展模式，因为每一种模式对选址的要求、与政府的谈判要求是不一样的，一旦选择了商业模式，企业就决定了选址的要求，以及与政府谈判的模式。第二点，做产业地产一定有产业在前、产业优先，要有自身的产业发展能力，或者有招商和产业整合的能力。第三点，企业的盈利能力和融资能力都必须要非常强，发展产业地产还要有产业情怀，回报周期往往比较长，前期能不能顶住压力，跟融资能力密切相关。”

　　只有明确了核心竞争力，未来的发展才能更具质量。放眼未来，产业地产将以经济发展为核心，以新经济模式为抓手，与政府实现互利共赢，摆脱传统房地产行业的种种束缚，实现真正的“升维进化”。

　　来源：金融界上市公司研究院