“疫情考验现金流，但是现金流不是危难时才要考虑，而是要天晴补屋顶，龙湖在去年下半年就注重现金流，今年1月份完成了全年的基本融资。”3月24日，在龙湖集团2019年业绩说明会上，龙湖集团董事长吴亚军表示，在疫情比较严重情况下，公司能够正常活着，哪怕弱环境下仍在考虑有所增长，这就是强者的姿态。

　　“疫情对销售、供货有一定影响，但总体处于可控状态。在长三角、华南等复苏比较快的市场，龙湖的供货相对较快，整体供货节奏约95％可按照预期供应出来。”龙湖集团首席执行官邵明晓表示，3月份开始，整个市场都在复苏，预计到4月份销售市场将回到相对正常水平。2020年，龙湖有信心完成2600亿元销售目标，预计上半年将完成1000亿元以上。龙湖对疫情造成影响的准备是比较充分的，不需要对大的供货、营销节奏进行调整，基本能够按照预定目标顺利平稳进行。

　　根据龙湖集团的年报披露数据显示，截至2019年年底，公司归属于股东的净利润183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%；毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率为33.6%；核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%

　　通常来说，25%是房地产行业毛利率的平均水平，多年以来，龙湖集团内部也将此作为红线标准。从目前发布2019年业绩的几家上市房企来看，33%上属于行业较高水平。

　　“鉴于限价政策的影响，未来毛利率会回归到25%－30%的水平。”龙湖集团首席财务官赵轶向媒体如是表示。尽管如此，通过龙湖的拿地动作还是可看出其对盈利空间的重视程度。

　　龙湖内部对拿地金额的安排是按照全年净负债率倒算来计划支出的。“今年前两个月是拿地的好时机，龙湖补充了17个项目，今年整体拿地预算会在去年的基础上稳中有增。”邵明晓称，回顾2019年，拿地节奏掌握得比较好，土地市场高热时拿得少，低潮时较多，近期地价上涨，拿地热情降低。一般来说，拿地总体原则是坚守净负债率和财务纪律，多参与以频率换概率，不拿地王不拿高价地。

　　整场业绩说明会，龙湖对外释放了几个重要信息。第一，抓住了低成本融资窗口期，保证了现金流安全；第二，一季度对疫情影响准备较为充分，供货节奏掌握较好，全年2600亿元目标可完成；第三，未来行业毛利率水平会回归，但龙湖仍旧高于行业平均水平；第四，商业运营、租赁住房、智慧服务三大业务不是地产开发之外的多元化业务，四大航道业务都视为主业同等重要地位发展。

　　刚性到期贷款占比降低

　　经营性收入覆盖利息支出

　　“稳健的财务盘面和自律的融资是应对未来不确定性市场的底气。”赵轶在业绩会上表示，来到2020年以后，公司刚性到期贷款相当少，均已做好还款安排，未来将继续保持融资的主动性，以自律换自由。

　　回顾过去一年，在行业融资难的背景下，截至2019年底，龙湖集团净负债率为51.0%，相比去年同期保持小幅下降态势；在手现金609.5亿元；综合借贷总额为1460亿元，集团平均融资成本仅4.54%，平均贷款年限为6.04年，融资成本仍然保持在较低水平。更重要的是，无论是境外美元票据，还是国内公司债券，龙湖均多是以长年期、低票息刷新业内纪录。

　　从债务结构来看，在有息负债中，一年内到期债务为人民币139.3亿元，占总债务的比例仅为9.5%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.38。而2019年龙湖集团实现经营性收入102.3亿元，完全覆盖全部利息支出。

　　在融资端保证现金流充裕方面，龙湖似乎早有准备。2019年上半年，龙湖在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99%至4.70%之间，期限介乎于五年至七年。2020年1月份，发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%，4亿美元为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

　　“1月份公司集中发力，已基本完成全年融资任务。现在国内流动性相对宽松，优质企业还存有去公开市场发债的机会，该渠道是畅通的。”下一步，龙湖可能在境内公司债领域进行融资尝试。

　　来 源：观点地产网

　　编 辑：chenhong