复工复产有序推进，写字楼恢复常规办公状态，但疫情仍然让商办市场备受考验，租户的需求期待正在发生变化。线上办公的广泛推行等不确定性让写字楼运营者压力增加，房企需要有新的商业模式去迎合未来消费者的需求。面对消费升级的新需求，甲级写字楼将面临挑战，需要业主能提供核心传统空间搭配灵活空间办公方式组合解决方案，“未来办公”模式、健康物业、绿色建筑将成新风尚，混合社区或将兴起，办公和居住混合的户型等有望改写传统篇章。

    商业地产机遇悄然而至

    疫情突发令商业地产市场面临极大挑战，经济活动放缓，人工、资金等要素流动性亦暂时下降。然而，市场发展机遇却悄然酝酿。

    仲量联行研究数据显示，未来2~3个月将从甲级写字楼搬到乙级写字楼的企业主要分布在金融、商务服务、科技等行业。下调租金的写字楼主要租户分布行业也集中在金融、商务服务业、科技、教育、零售餐饮等。

    写字楼因拥有稳定的现金流和较低的运营难度，近年成为越来越多机构投资者资产配置的首选。不少机构大的投资策略没有变化，但在小的投资价值判断上有调整。有投资机构负责人预计，今年会出现投资窗口期，可以把握特殊时机的投资机会。

    第一太平戴维斯投资部对百个海内外投资机构、开发商和业主的调查数据显示，尽管市场暂时放缓，但64%的受访者对疫情后经济复苏持乐观态度，且对广州等城市尤为看好。约31%的受访者持观望态度，这在外资投资机构中尤为明显，大部分国资背景的投资机构则表示将维持高度关注。有74%的受访者视广州、深圳为物业投资首选地。广州市场供需相对平衡，风险抵御能力较高，在各地区政府政策支持下，区域市场或将在疫情后出现反弹。

    记者走访广州招租写字楼时了解到，疫情导致实地看房、租赁协议签订、装修施工等受限，市场信心亦受影响，不少业主租赁策略更谨慎。但仍有部分行业将会在疫情后受益于加速释放的新增需求，或将促进行业的新一轮发展机遇，也会转化为对于甲级办公楼的升级或扩张需求，如保险、线上娱乐、传媒、教育、医疗健康等行业。

    对绿色建筑需求更强

    具可持续性和健康特性的绿色建筑将会迎来长期的需求，尤其是在室内空气质量、通风系统、排水系统和其他室内环境相关方面更具优势，可以改善员工舒适度的建筑更受关注，这可能会加速LEED和WELL认证的发展。截至2020年，亚太区共有700座经过WELL认证或注册的商业建筑，其中超过四成在中国内地。疫情将促使企业重新评估业务连续性规划（BCP），特别是需要将重点业务和重要员工分散在各地的企业。部分企业可能会考虑在未来突发状况时，在不同时间和地点安排员工轮班工作。物业管理将更加重要，管理公司加强现有的卫生政策确保租户及其员工的安全，特别是设有咖啡馆、零售和灵活办公室等共享设施的物业。写字楼业主也可以参考零售业主的做法，通过租户服务平台APP和社交媒体提供医疗资讯和交流，让租户了解最新情况。

    疫情或将加速带动相关产业的创新和研发。疫情期间，许多楼宇都采用前沿管理手段和设备，如热成像仪、数字楼宇防控系统等；虚拟看房也有利于解决招租问题。长期来看，引入数字化平台及利用区块链等科技探讨线上交易的可能性，是推动房地产升级进入实质性阶段的关键。

    探索 “未来办公”模式

    仲量联行深圳商业地产部总监李文杰分析，面对疫情对需求的改变，市场格局也将发生趋势性变化。虽然“在家办公”“远程办公”是在特定环境下新的尝试，但疫情过后有望得到更广泛的应用与升级，企业将更多探索 “未来办公”模式，最终融入到人文健康维度。

    世邦魏理仕分析认为，疫情后写字楼市场将迎来升级，租户和办公楼业主将思考选择更安全健康的办公物业，以及如何优化和提升楼宇的硬件设施及物业管理水平。未来楼宇健康及危机管理将成为业主在设计、改造和管理楼宇项目时着重考量的要素。

    弹性办公和共享办公空间比例需增加

    李文杰表示，不少市场短期措施和影响可能很快会过去，但市场一些结构性变化会对未来市场供应、招租策略等产生影响。

    因疫情的影响，即使是大型企业控制基础成本的需求也在提升，需要增加弹性办公空间和共享办公空间的比例，削减预算办公面积，增加共享办公空间比例，将成为主流做法，如何使租赁成本下降而办公空间又能满足员工办公的需求，不少受访企业表示，希望能寻找有大量灵活办公空间的写字楼，可以将部分部门，例如后勤、营销销售前线部门放在灵活办公空间，从而削减传统办公空间的面积。这种核心传统空间搭配灵活空间的办公方式就被称为Core&Flex办公方式，对于企业而言更希望发展商能提供租赁综合解决方案，既能交付传统的办公室，也能有灵活办公工位满足短期需求，甚至还有定制装修，综合解决方案将是未来市场的机会。

来源：广州日报

编辑：liu