近期，新冠病毒肺炎疫情爆发给中国大多数制造业和服务业行业带来较大压力。作为回应，中央与地方各级政府已推出了一系列财政和货币政策以扶持经济增长。但疫情对中国经济走势的影响仍然暂时难以评估，并且可能尚未得以充分表现，因此在现阶段难以做出全面的经济预测。

　　为了深入了解市场对疫情影响的真实看法，高力国际在两天内对包括业主、租户和投资者在内的专业人士进行了724个电话调查，从办公楼、数据中心、电商，物流与零售、投资与估值四个维度全景展示了商业地产市场参与者所面临的挑战，以及如何在未来的几个月及全年内做出自我调整以应对疫情影响。

　　高力国际中国区董事总经理邓懿君表示：“新冠疫情对办公楼、零售、投资等领域虽然带来短期冲击，但在数据中心、线上商业等类别可以看到明显的市场机遇和个别行业品牌弯道超车的机会。”

　　此次调查对象涵盖138个办公楼业主、337个办公楼租户、74个零售物业业主与租户、105个数据中心运营商，以及70个物流物业业主与租户，并就商业地产资产估值和投资情绪与大量客户进行了详细讨论。调查涉及城市包括北京、上海、广州、深圳、成都、南京、苏州、杭州、沈阳、大连和西安。地理范围遍及华北、华南、华东和华西，从一线城市到新兴市场均有涉及。

　　在调查中，受访者的普遍共识是：虽然2020年上半年房地产市场可能会相对低迷，但在政策的支持下，下半年市场需求或将回升并弥补上半年的大部分损失。根据此次调查结果，高力国际建议认为，写字楼业主应积极倾听租户的需求。而零售业主与租户应扩大其在线业务，数据中心亦可借此把握机遇。此外，近期较低的资产估值为投资者提供了逢低买入的机会。

　　办公楼业主受影响有限，重点关注新兴行业

　　受访的138个办公楼业主中，59%认为租金将保持相对稳定，29%预计租金会有下调压力。空置率方面，40%的受访业主认为空置率会保持不变，而有40%预计会出现小幅上升。自疫情爆发以来，已有一些业主积极与租户对接，这一举措有效增进了业主与租户的关系，预计租户会因此而愿意长期合作。

　　尽管许多行业因疫情受创，但也有部分行业，如网络游戏、电商、在线教育和医药健康等可能疫情而业务有所增长。高力国际认为，业主可主动对接这些行业的企业，以期调整自己的租户结构。调查数据也印证了这一需求：有多达92%的业主认定其现有租户在2020年不会有扩租意向。

　　在针对在337名受访的办公楼租户中，34%的受访者认为其业务基本不会受疫情影响，19%的表示受到明显的负面影响，26%表示受到一定程度的负面影响。而调查中业主对2020年的预期与租户的预期有所偏差：只有29%的受访业主预期租金会下降，而45%的租户已受到疫情的负面影响。而更深入的调查数据显示，一线城市业主与租户的预期差异较小，而在其它重点城市中，约15%的业主预计2020年租金会下降，而69%的租户已经受到疫情带来的负面影响。

　　高力国际建议未受疫情影响或因疫情有所增长的企业(如医疗健康类企业)也应借此机会与业主寻求签订长期租约与更有利的条款。

　　远程办公需求在上升，数据中心成为新赢家

　　本次调查中，79%的受访企业已于2月10日正式复工。然而，出于对疫情扩散的担忧，81%的受访企业选择安排员工在家远程办公。这意味着远程办公在国内或将成为趋势，并使本已激增的数据使用量进一步上升，带来对数据中心的更多需求。高力国际预计，5G、人工智能和云计算将是2020年数据中心业务的主要需求来源。

　　在对数据中心运营商的访问中，约80%受访者认为他们将从远程办公的需求增长中获益，54%的受访者预计2020年数据中心的租金将上涨。调查中，30%的受访者预计数据中心机柜租金将在2020年上涨0%-10%，15%的受访者预计上涨10%-20%，而9%预计上涨幅度将超过20%。对数据中心的需求预计将不断增张，高力国际建议租户应尽快寻求与高质量数据中心签订条款有利的租约。

　　疫情下零售市场备受考验物流物业需求增长

　　零售业作为疫情爆发以来受影响最严重的行业，受访的零售业租户中有88%表示收入减少，而只有12%的零售商表示可以持平甚至有所增长。大多数购物中心与店铺缩短了营业时间并提升防控措施，客流量亦明显下降。受此影响，16%的受访租户表示可能计划在2020年关闭部分门店，而11%的受访租户正在调整或暂缓开店计划以控制成本。

　　从租金的角度来看，大多数业主已提供了0.5-1.0个月租金减免的政策，但有50%的零售商期望获得至少1-2个月的免租期。因受疫情影响，40%的受访租户认为客流应于2020年第二季度出现复苏，而24%的受访者则更为悲观，预计下半年才会出现反弹。

　　为了弥补线下客流与业绩的损失，52%的受访租户表示已与电商平台开展合作以扩大线上业务。高力国际建议零售租户借此机会进一步加码线上渠道。高力国际同时认为，零售物业业主应与租户携手共同打造线上渠道，打造更好的线上与线下的融合体验，为区域经济发展做出贡献。此外，本次疫情也可能因此给予部分品牌与零售物业一次快速增长的机遇，在未来的市场竞争中赢得先机。

　　电商和物流行业或获长期增长。受访的电商企业中有24%认为2020年线上销售将同比增长0%-15%，而31%的受访者则认为15%或更高。从产品的角度来看，大多数受访者认为增长将主要来自于医药健康类与生鲜类产品。但另一方面，调查中也有保守观点认为劳动力短缺，以及城市与交通防控措施的增加将使2020年的业绩有所下降。

　　就租金预期而言，结果较为平衡，有40%的受访者预期租金将同比增长，但43%则认为租金将可能因租户要求优惠或免租期政策而下降。空置率预期方面，有32%的受访者认为会有所上升，但41%的受访者认为线上销售的增加将使空置率下行。

　　尽管本次疫情为经济带来了短期的压力，但消费者消费方式改变则可能为电商和物流运营商带来更大的客户基础。例如此前因对科技不熟悉而较少使用电商平台购物的老年消费者，当下正因无法外出而开始在线购买生鲜食品与其他产品，电商与物流运营商应给予关注;此外，受到压抑的消费者的需求可能会使下半年零售和电商的需求强劲反弹。仓储物业租户应考虑签订较长租约，物流需求的增长应将使下半年市场空置率下降。

　　估值短期受压议价机遇显现

　　根据高力国际对投资者的调研，外国投资者自新型冠状病毒爆发以来多数时间处于观望状态，并在上半年采取较为保守的策略。当前部分国家实施的旅行禁令使投资者获取市场一手信息受阻也相应加重了该情况。但受访的大多数外国投资者也表示，他们对中国的长期前景保持乐观，并且将在下半年更加活跃。相对而言，调查显示由于疫情使部分资产所有者或企业出现现金短缺，因此可能在价格上更加灵活，而国内投资者将当前视作伺机买入的机会，因此将全年保持活跃。

　　高力国际认为，资产估值虽然在短期内可能会被压低，但应会在下半年迎来反弹。因此，对于希望抓住中国长期增长潜力的投资者而言，当前应被视作伺机买入的窗口期。

来源：北国网