在房企融资持续收紧、房地产金融政策不放松的大环境下，叠加疫情影响，各大房企资金压力巨大。

　　2020年4月，95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，环比下降14.9%%，同比下降16.2%。

　　为了维持企业资金链、保证生存，越来越多的中小房企选择了赴港IPO之路。

　　截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等10家，在房企分拆旗下公司上市方面，在港交所等待IPO的房企旗下公司也有8家。至此，排队房企及分拆业务公司合计18家。

　　结合目前情况来看，房地产基本面普遍向好，房企上市之路仍然有很大空间。但上市不是终点，如何赢得资本市场的认可，从而大幅拓宽融资渠道、进一步降低融资成本才是关键所在。

　　近年来，在“房住不炒”的大环境下，境内融资渠道收窄、融资成本抬升，中小房企面临的资金问题被放大，赴港IPO成为这些房企较为青睐的融资方式之一。

　　据不完全统计，自2018年以来，成功上市的房企已达13家，其中，2018年和2019年成功上市的房企数量持平，分别为6家，2020年前4月成功上市1家。

　　从2010年至今的数量来看，房企IPO的热情实则有增无减，其内在动力在于：拓宽融资渠道，维持资金链保证生存，此外，成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助。

　　成功上市1家 10家房企仍在排队IPO

　　具体来看，除了祥生地产是千亿房企中唯一没有IPO之外，其余百强房企中的前50强多数已完成上市。

　　目前是中等房企上市高峰，而这些房企的共同点在于正处于追求规模发展的关键时期，部分中小房企近两年发展速度比较快，因此对融资的需求更高。

　　截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企约有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产以及领地控股10家。

　　2020年前4个月仅汇景控股一家房企于1月16日正式挂牌上市，成为2020年首个登陆港交所的房企，从2019年4月首次递交招股说明书算起，时长约为9个月，所筹净额约为13.91亿港元。

　　这在一定程度上是由于新冠疫情的影响，很多企业受疫情管制，耽搁了赴港IPO的进程。

　　从招股书来看，汇景控股在2016年、2017年及2018年的营业收入分别约为20.93亿元、11.98亿元及22.39亿元，同时截至2019年9月底共拥有17个开发项目，包括建筑面积为21.16万平方米的可供销售/出租物业及124.46万平方米的在建项目。

　　我们认为，成功上市仅为资本道路的第一步，摆在汇景控股面前的问题是，目前企业规模仍然较小，土地储备相对较少，即便上市之后，后续发展仍然会面对较大的挑战。

　　并不是所有房企都能如汇景控股这般顺利。

　　在依然在排队的房企中，海伦堡、奥山和万创国际的招股书已经过期，截止2020年4月底仍未更新。

　　一般而言，港股IPO申请进程在3-6个月时间，按照港交所规定，企业未在6个月内完成上市的，需要重新提交申请，未来上述房企是否继续申请上市仍然有待观察。

　　值得注意的是，上述三家房企申请IPO闯关之路已走了近两年。

　　在排队IPO的房企中，2020年首次递交招股说明书的房企仅有4家。2月28日，来自河北的小型房企鹏润控股正式向港交所递交了招股说明书，成为了2020年首家申请上市的房企，随后金辉控股和上坤地产分别于3月向港交所递交招股说明书，同时金辉撤回了2016年向上交所递交的上市申请，4月9日领地控股向港交所递交了招股说明书，这些房企目前状态的均为“审核中”。

　　房企分拆物业上市迎爆发期 已有3家成功上市

　　除了房企本身赴港上市之外，过去几年房企分拆物业上市的热潮也在持续。前5年平均每年有2.4家物业企业成功上市，尤其是2019年，物业企业上市迎来井喷，全年共有11家物业企业成功IPO，创历史新高，物业股年内平均涨幅达到56%。

　　2020年物业企业IPO之路依然还在继续，截至2020年4月底，港交所排队IPO的房企旗下公司共有8家，其中，2家房企旗下物业板块在港交所挂牌，分别为正商旗下物业兴业物联及鸿坤物业烨星集团，这2家公司成为了2020年首批上市的房企物业公司。加上5月15日建业新生活成功挂牌，截至目前，2020年上市物业房企增至3家。

　　此外，合景泰富、世茂和金科股份等多家房企也宣布计划分拆物业板块赴港上市，房企分拆物业或商管板块上市的热潮仍在继续。

　　值得注意的是，鸿坤集团旗下物业公司烨星集团全球发售1亿股，所得款项净额为1.213亿港元，这是烨星集团自2019年7月递表失效后再度IPO申请，从1月31日申请到上市仅用了不足两个月时间。

　　建业旗下物业公司建业新生活在4月28日通过了上市聆讯，并于5月15日正式在香港联合交易所主板挂牌上市，共发行3亿股，每股定价6.85港元，处于发行价格上限区间，所得款项净额19.16亿港元，上市次日，收盘上涨25.45%，市值达到126亿港元超越建业地产。

　　综合来看，2020年房企排队IPO在数量上个并没有减少的迹象，甚至还有持续增加的趋势，特别房企拆分物业上市这部分，自去年开始井喷式发展，预计今年物业企业IPO潮依然会延续。

　　在这其中，正处于规模扩张期的中等房企会迎来一波上市高峰，这些房企的共同点在于正处于追求规模发展的关键时期，部分中小房企近两年发展速度比较快，因此融资需求更高。

　　2020年房地产企业基本面虽疫情影响，但整体基本面从4月起开始恢复，随着资本市场的持续看好，房企上市之路还相对较宽。

　　我们认为，各大中小房企纷纷通过赴港上市，为企业输血，虽能解一时之急，却也不是长久之计，因为单靠上市所能进行的融资其实是非常有限的，更为重要的是，上市后房企的运作将变得更加透明和规范，如何赢得资本市场的认可，从而大幅拓宽融资渠道、进一步降低融资成本才是关键所在。

　　对于中小房企而言，要做大、做好，上市也是其必由之路。

　　来源：丁祖昱评楼市

编辑：wangdc