5月22日，由房东东与魔方生活服务集团联合举办的2020杭州住房租赁企业规范化发展之路公寓研讨会圆满成功，20家国企和民企针对行业趋势，存在问题，运营细节，产品设计等内容广泛交流，干货满满。

　　研讨会上房东东创始人全雳表示，中国住房租赁市场经过几年的发展，品牌机构的数量在不断增加，其中主要以地产系、中介系及国家队为主；金融机构扶持力度加大，例如近期建行为主导的建融家园，未来1900亿元政策性租房扶持计划；政策上鼓励开发商进行住房租赁的资产证券化，发布多项政策保护租客利益，打击黑中介和黑二房东；同时公寓行业也迎来新的突破，青客公寓、蛋壳公寓相继在美国上市。

　　截至到2020年4月，全国规模化运营公寓2000间以上的租赁在120家左右，真正实现品牌化、系统化，具有一定地域发展的公寓在25家左右，而实现千万级净利润的企业，目前只有一家。

　　长租公寓未来一定是轻重分离的，重资产持有运营，向REITs方向发展，如美国EQR；轻资产管理输出，完善的体系化和规模化，多条产品线，输出品牌。

　　魔方生活服务集团副总裁郑舒燕以《后疫情时期长租公寓的运营变革》为主题作了分享。

　　今年国内防疫的情况可能会成为常态化，使得我们公寓运营将面临新的挑战：

　　1、人口回流率低，公寓空置率高。疫情管控，复工推迟，短期内一二线城市流动 人口骤减，租房需求降低，违约率增加，空置率也增加。

　　2、更高的安全和品质要求客户的选择更加谨慎，对安全和品质有更高的要求。

　　3、系统迭代需求变化。系统的更新迭代要紧跟实际的运营需求做调整，挑战运营系统对紧急需求的响应速度。

　　疫情期间，公寓内在住的客人才是你真正的客源，他们信任公寓的各个方面都是靠谱的。所以获客不是仅仅从外部渠道获取，而更多应该从内部渠道获取。

　　除了把客户从不同的渠道带过来，更重要的是如何维护好现在的客户，把服务做好，注重他们的感受。

　　服务是可以被设计的，让客户能够有些不同的体验。在对客户服务的过程当中要让客户实时得有满足感，快速响应并提供较好的满意度体验。

　　长租公寓仍然可以活得更好，但是最重要的是要思考如何在变化的环境中改变运营策略和运营效率去适应变化，融入变化，与变化共生。

　　魔方生活服务集团政企事务中心总经理邓方在会上对六部委新政下的住房租赁市场发展趋势进行了分析。

　　2019年住建部工作会议上指出：以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。

　　1、人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。

　　2、在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。

　　3、继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。

　　此外，中央财政也支持住房租赁市场的发展：三年时间，中央分批次支持部分人口净流入、租赁需求缺口大的大中城市发展住房租赁市场，构建有利的机制体制，多渠道筹集租赁住房房源，促进专业化、机构化租赁企业发展，建设住房租赁信息服务与监管平台，改善租赁住房消费环境，加快形成租购并举的格局。

　　2019年六部委文件中还指出：

　　1、加强制度建设，建立规范住房租赁市场秩序的长效机制，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。

　　2、住房租赁企业开业报告；规定转租住房10套（间）以上的单位或个人应依法办理市场主体登记；经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同应即时办理网签备案；建设住房租赁管理服务平台，并逐步实现该平台与综合治理等系统对接。

　　3、针对住房租赁金融业务方面存在的突出问题，比如租金贷、资金池、加杠杆，某些住房租赁企业因这类问题而爆雷，《意见》提出了相应的解决办法：一是加强对“高进低出”“长收短付”经营模式住房租赁企业的监管，并将租金、押金等纳入监管账户；二是住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

　　从2015年起国家对住房租赁行业一直保持积极扶持的态度，国家相关部委，国务院，中央经济工作会议等纷纷提出了住房租赁的相关政策。

　　国家早期的支持政策是为了提高租赁市场机构化的占比，但国内租赁市场机构化占比率还不到10%，而在一些租赁市场较为成熟的国家机构化占比甚至达到70~90%，所以中国的住房租赁行业还有很长的一段路要走。

　　最后，宁巢公寓总经理吴熠骏分享了作为本地国企长租公寓的突破和探索。与政府联动、存量改造，增量租赁用地，打造出三条产品线，共7个项目，积极尝试和助推杭州城市更新。

来 源：房东东  

    编 辑：liuy