这些年，房地产之所以火爆，其中有一个重要原因就是“只涨不跌”的预期存在。在过去很长一段时间，房子兼具了居住属性和金融功能，对于后者，只要你认为房价会涨，你就会有买房投资的动力，否则谁也不会“傻傻”地往上面投钱。

　　不过，随着国家对楼市持续不断的调控，特别是提出了房住不炒，积极营造房地产市场健康环境，购房者越来越理性，市场暂时进入了平稳状态。但在一些专家看来，鉴于市场状态，眼下楼市“求稳”，控制房价下跌比防止房价上涨更为紧迫。

　　比如经济学家、中国人民大学副校长刘元春近期就在中国宏观经济论坛上表示，“要高度重视房地产市场不确定性，防止房价快速回落”。很显然，这个“不确定性”指的是本次持续的突发事件。在他看来，一旦“购房意愿下降—购房需求减少导致房价下降—降价预期也随之增强”的循环形成，将对房地产市场稳定性产生较大冲击。

　　无独有偶，开发商孙宏斌也持有类似看法。在日前的业绩发布会上，孙宏斌表示，“一城一策”是防涨，但主要是防跌。开发商能说出此话，说明他们比谁的头脑都要清醒。

　　实际上，从一段时间各地“营救”楼市的情况来看，比如驻马店、广州、海宁、济南等城市出台了一些营造楼市宽松环境的新政，但基本上都是“一日游”、“半日游”，虽然“救市”政策未能成行，但也足以说明这些地方的市场并不“景气”，换句话说，如果不注入“新鲜血液”，市场有进一步下滑趋势。所以，在这种背景下，业内有一种声音是：房地产或即将迎来大跌，并且展示出了“3大证据”。

　　第一，买房的事放一边，只管存钱了。

　　央行日前发布的《2020年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示，在对“消费、储蓄和投资意愿”方面，倾向于“更多投资”的居民占25.0%，比上季下降1.3个百分点，投资意愿有所下降，值得一提的是，投资项目排名前三的并没有出现买房这一项，分别是“银行、证券、保险公司理财产品”、“基金信托产品”、“股票”，这3项合计占比高达86.5%。

　　而央行披露的金融数据也印证了这一点。在2020年第一季度，人民币存款增加了8.07万亿元，其中住户存款增加了6.47亿，占到整个存款的80%以上，相当于平均每天有700亿储蓄进入银行，这种情况在以往不曾多见。虽然受本次风波影响，大家对就业、收入等预期表达了担忧，但并不代表没钱，只是，他们眼下不考虑买房消费，而把钱换个地方存起来了。

　　第二，商品房销售数据虽有恢复，但昙花一现概率大。

　　根据克尔瑞发布的2020年第一季度商品房销售额数据，取几个排名节点与2019年同期对比：

　　2020年一季度前三名，恒大、万科、碧桂园三者加起来的销售额是4150.3亿，而2019年同期是3979.9亿元。表面上看，2020年3大龙头房企销售数据比去年还略高，但我们知道，根据相关数据显示，即使前10强的市场集中度也不过30%多，大部分的销售贡献还是在数量众多的中小房企上。接着对比一下后面便知，分别取销售排名第20、50、100、200，其中括弧内为2019年数据。

　　2020年第10位187.3亿元（256.1亿元），第50位81.9亿元（101.9亿元），第100位26.6亿元（34.5亿元），第200位4.5亿元（7.7亿元）。通过比较发现，2020年前3个月，中小房企的销售额全面大跌，这是比较真实的反应了市场现状。

　　有人说，销售额全面下滑主要是受本次突发状况影响，随着生活恢复正常，君不见近一段时间楼市开始回暖了吗？只要假以时日，销售额很快就会超过去年。但业内人士表示，当下部分城市出现楼市回暖主要还是前期积累的刚性需求，待市场消化完毕后，市场又将回归到本来面目。此外，根据易居房地产研究院的预测，2020年住房市场呈现供大于求。在人们买涨不买跌的心理作用下，下半年大量的房源上市，若需求未有明显增加，房地产市场出现大幅回落的概率比较大。

　　第三，“两高”是悬在住房市场上的“达摩克利斯之剑”。

　　“两高”是指住房高自有率和住房高负债率。根据央妈的调查报告显示，我国城镇居民自有住房拥有率达到了96%，户均住房达到了1.5套，远高于国际1.1套的平均水平。意味着真正没房子的人是极少数群体，住房需求将面临萎缩。在央妈的另一份数据显示，家庭住房高负债率的现象也比较明显，截止到2019年第四季度，个人住房贷款余额达到了30.07万亿元。通过历史数据对比发现，2004年—2014年时间，房贷额增加了9.9万亿，而在2015年—2017年间，房贷额则增加了10.4万亿元，换句话讲，后者只用了3年时间增加的房贷达到了过去10年时间的额度。央妈在《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中也显示，在家庭负债中，75.9%的居民家庭将负债用于购房。很显然，再继续提高家庭负债的空间越来越小。

　　以上种种迹象表明，房地产市场向以往那样高速增长显然不可能，房价更不可能继续大涨，房地产迎来回归，甚至大跌的可能性反而较大。对于还没有买房的人来说，应是日盼夜盼的好现象，不过，一个令人“泄气”的消息还是来了！

　　根据丁祖昱拼楼市发布的一则题为《近九成城市土地财政依赖度超过50%》信息显示，2019年全国土地成交金额达到了创纪录的6.8万亿元。通过对30个典型城市分析发现，有26个城市对土地财政依赖度超过了50%，城市占比数量近90%。土地财政依存度=土地出让金/一般公共预算收入*100%。简单的说，大部分城市财政运转都是依靠卖地收入维持，由此足见土地收入在城市建设发展中举足轻重的作用。土地财政高度依赖至少会产生两个方面影响：

　　一是进入“依赖”循环之中，地价降下来谈何容易。在2019年中，全国土地出让收入超过千亿的城市就有16座，这么大一笔资金，是城市建设，如市政配套、地铁建设、公共资源配备重要的来源。如果说一线城市格局基本成型，那么众多的二三线城市在城市“卡位”战中，竞争异常激烈，机不可失，要获得半个身位都显得不容易，而土地财政则是最直接、最快速的发展资金来源。在这种动力的趋势下，地方只会希望地价越来越高，卖更多的地，获得更多的财政收入，想地价降下来可能只是一部分人的一厢情愿。

　　二是地价居高不下，房价下降谈何容易。地价与房价，犹如面粉与面包，按照土地成本占商品房售价60-70%算，地价基本上是商品房定价的主要因素。如果说有个别“地王”盘存在被套可能，但大部分开发商都不会做亏本生意，高价地势必带来高价房。新出让的地块，一般在1-2年内就会上市，势必作用于未来两到三年的房价。

　　言而总之，虽然我们看到了房地产迎来回归的市场因素，但只要各地不放弃对土地财政高度赖度，那么房地产，包括房价大幅下降的可能性就微乎其微，只怕是上涨的概率更大些。文/专聊房君

　　来 源：风财讯     

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