“请到天涯海角来，这里四季春常在...... ”

　　随着，6月1日国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称“《方案》”）发布后，海南话题不断升温，它不再仅是旅游胜地，还将成为科技革命、产业变革、现代服务业和高新技术产业发展的沃土。

　　此外，《方案》中对房地产行业也有涉及。《方案》写道：支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。

　　期盼的住房REITs终于来到 ，但这并不意味着海南会再一次成为房地产投资者的天堂。6月8日，在国新办举行的《海南自由贸易港建设总体方案》发布会中，海南省委书记刘赐贵继续强调严控房地产的思路，明确炒房行为依然会受到管控，海南不能成为房地产的加工厂。

　　对此，易居研究院智库中研究总监严跃进认为，在土地利用方面，未来海南会更加强调产业导入概念，尤其是和自贸港相结合的高端产业；在房企投资方面，地产开发能力不再是主要的衡量指标，后续有创新业务和人才导入能力的房企，发展机会更大。

　　海南不是房地产加工厂

　　细看这份传了2年多才发布的《方案》，其实能与房地产行业发生关系的并不多，联系最大的莫过于“支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金(REITs) ”。

　　以至于在《方案》公布后，有房地产人士认为，房企传统的高周转路径在海南行不通。

　　正如上述人士所判断，在6月8日的国新办新闻发布会上，刘赐贵说：“海南的房地产不是外面想要多少就建多少，不能成为房地产的加工厂。我们土地是有限的，而且历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面不能是单一的。

　　事实上，海南房地产市场在这之前就已经转变。很长一段时间，岛外购买力是海南房地产市场的重要支撑，以至于人们戏称“海南省为东北第四省”，但2年前的“全域限购”政策让房海南楼市销量不断下滑。

　　2017年，全域限购实行前的最后一年，海南省商品房销售额为2713.7亿元，同比涨幅82.1%；2019年，海南商品房销售额在2018年基础上继续下降38.8%。除了全域限购，限价、本地居民多套住房限购等政策也在进一步遏制海南楼市重返曾经的火爆场面。

　　面对海南在去房地化中所表现出“壮士断腕”的决心，一些重仓海南的房企业开始收缩海南布局，更有房企将海南区域与广深区域合并，统称为华南区。

　　这两年海南省对房地产业更鼓励将存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。并加快发展旅游地产、商业地产；继续实施棚户区改造和大力推进老旧小区改造，满足改善性住房需求；有序实施引进人才住房保障。

　　结合这一方向，前期投资高，回本慢的商业地产、长租公寓等项目将会在REITs的支持下找到投融管退通道，迎来发展契机。

　　从海南省对房地产行业的转型思路来看，REITs的出现有利于其进一步推进转型。《中国财经报》撰文分析，支持REITs发展有利于推动海南省房地产结构调整转型，培育发展房屋租赁市场，引导传统的商品房买卖向房屋租赁市场发展。

　　百万人才何处安放

　　人口是房地产需求的基础，城市人口增加与房地产相关的消费才能起来。这是许多城市将房产政策调整与人才挂钩的内在逻辑。

　　但是在自贸岛的建设中，上述逻辑似乎有点说不通。昨日的发布会上，“百万人才进海南”的计划再被提及。上一次提出是2018年，这期间，海南已经引进10万人才进岛。

　　在《方案》中，另一条被视为与房地产业发展相关联的是人员进出便利政策。《方案》提及，未来海南针对高端产业人才，实行更加开放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全风险隐患的前提下，实行更加便利的出入境管理政策。

　　无疑这会吸引更多的人才进岛工作、生活。但人到一个新的地方，首先要解决的就是居住问题，在多角度的限购下，刚进岛的人到哪里居住？

　　按目前海南岛的规定，在当地工作一年才有买房资格。除该限制，房价是另一重限制。据中国房地产数据研究院数据显示，2020年3月海南省重点城市海口和三亚的房价分别在1.5万元/平方米、3.9万元/平方米。

　　复旦大学中国研究院研究员陈平认为，中国之所以每年会流失很多人才而且对国外的科学家缺乏吸引力的主要原因是：我国的很多双一流大学都是分布在沿海地区，而且一般学校周围的房价都是相当高的，有很多学生毕业后多年都无法拥有一套自己的房子。

　　一位长租从业者粗略预计，百万人才目标，至少需要50万套房源。在购房政策趋严下，这一个缺口就需要租赁住房来补充。

　　目前，海南还是长租企业布局的一个洼地。多数长租企业主打一二线市，如，分散式长租公寓规模代表自如，其房源目前主要分布在四个一线城市和杭州、南京、武汉、天津、成都5个城市。而房企系中，房源规模最大的万科虽在全国30多个城市布局，但海南仍是空白。

　　面对几近空白的市场和REITs的辅助，《中国财经报》的文章指出，REITs对海南的作用有利于解决来海南干事创业的人才的住房问题。据悉，首期省人才租赁住房不动产投资信托基金通过盘活存量房源，可为来琼工作的人才提供1035套租赁住房，解决人才干事创业的后顾之忧。

　　走，去海南乘风踏浪吧？

　　在海南省实施全域限购过程中，安居型商品住房成为主推方向之一。

　　安居型商品住房由存量商品住宅转型而来，出售中有部分定向比例。此外，在一定年限内实行封闭流转机制，上市交易增值收益须与政府分成。

　　据悉，海南省首批安居型商品住房面向的重点对象为全省实施基层教育卫生人员。未来三年时间，该类住房还将惠及更多医、教工作者。

　　不过，严跃进认为，随着《方案》的落地与贸易、科技创新、科技金融方面的人才会较多的进入岛内，因此海南省肯定会针对这种新需求，在土地供应方面做好相关工作。此外，海南的优势产业，旅游业也将会吸引大量人才涌入，未来蓝领型长租公寓或会成为海南市场的一个重要补充。

　　旅游业作为海南重要产业之一，也在影响着海南的住房发展。一位从事租赁业务的业内人士对奇点君说：“海南地产的一大特点是，旅游度假物业、康体等经营性地产较为发达。这些物业中许多是交由他人代为打理，在新政策驱动下，或许这些物业主可以转变思路，发展长租公寓，平衡旅游淡旺季带来的收益波动。此外，一些酒店式公寓，早期重仓海南的房企，也可借机进入租赁赛道。”

　　尽管海南的租赁市场有很广阔的天地任租赁人士踏浪，但严跃进提醒道：“人才进岛，发展租赁住房虽是趋势，但企业进入要谨慎。”

　　具体来看，海南省的潜在供应比较多，如果不注意盲目进入，发展未必如意。毕竟海南在发展中，很多沿海地方都讲概念，比较分散。如果说只搞这个，三亚、海口两地是没问题的，但是布局太分散，可能会分流一部分需求，相应企业在进入时要注意。

来 源： 凤凰网  

  编 辑：liuy