房地产狂飙突击了几十年后，房价高涨了数十倍，掏空六个钱包也未必能赶上车，让人不得不信一句：年少不买房，老大徒伤悲。

　　虽说国家在金融、土地、财税上都下了功夫，希望能以此来抑制房价上涨，但楼市经过二十几年的发展，已经成长了可以左右GDP的参天巨柱，就算现在踩刹车减速，也需要一条很长很长的缓冲带。

　　长租市场便是这条缓冲带上的首要存在，它的出现是市场必然，更是历史必然。

　　因城市化进程和消费升级而生

　　在不可逆转的城镇化进程、难以承担的高房价压力、席卷而来的消费升级，多重因素的影响下，长租公寓市场在过去10年内发生、发展。

　　首先，我国住房租赁市场的主力军是毕业大学生和流动人口，随着城市化进程推进，户籍制度进一步改革，带来大规模的人口流动，以及中国人居住观念的改变，对长租公寓市场的发展起到了推动作用。可以说，只要城市化在发展，租赁市场就在发展。目前，发达国家的租赁人口占比在30%以上，而我国租赁人口占比仅为12%，这12%的份额已经形成了万亿级的广阔市场。

　　其次，高房价迫使很多外来者不得不推迟购房年龄。数据显示，北上深青年的平均购房时间都超过了30岁，且不断在增长，一位本科毕业生至少需要奋斗9年，才有机会买到自己的房子。近年国家坚持房地产市场调控长效机制，房价上涨预期有所弱化，但因房价压力而加入租房群体的人群仍在增多，可见租赁市场依然会持续上升。

　　再次，随着居民可支配收入的提升，国民开启了消费升级的大潮，其中居住升级成为消费升级重要部分，这使得头部品牌公寓和小而美公寓数量快速增加。同时，公寓也通过多种形式提升服务质量，如对老破旧房源进行统一的家具、床、空调等装修，增强单间的生活功能；比如为合租的房间门增加指纹密码锁等微小的设计，都为年轻人带去安全和隐私；比如随叫随到的管家服务、公共区域保洁、免费维修等服务。随着越来越多的新生代群体愿意支付更多租金来提升租房品质，租赁市场也实现了扩大和升级。

　　因大众创业 万众创业而疯狂

　　长租公寓与有国资背景的“老大哥”开发商相比，其出身就草根多了。尽管有明确的政策支持和资本青睐，但复盘长租公寓的发展史，还需回溯到大众创业、万众创新的时间点。

　　2012年~2014年间，中国的各个行业被互联网思维洗脑，公寓进入融资高峰期，培育出来大批长租公寓企业，其中千万量级居多，也出现了亿级单轮投资，标志事件便是2014年底雷军投资You+，魔方、蘑菇、水滴、优客逸家等品牌公寓，也都在此时登场。

　　我们很难预判一条从未有人走过的路，会遇到多少岔道与歧路。在2014年~2016年期间，品牌公寓依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式。在疯狂的扩张中，行业完成了“0到1”的积累，也留下了日后的诸多隐患。

　　和大家分享几条投资人、创业者也用血的教训达成的共识。

　　首先被验证的是分散式合租公寓，因为改造、运营、并购等难度都较大，边际效益不断递减，被认为很难规模化。

　　其次被改变的是规模迷信，受制于行业的金融产品匮乏、公寓自身的盈利能力，拼命做大规模数量，反而变成了成本负担。

　　此外，过早跨城经营，同时涉足多条产品线；过度依赖挖人来推动业务；投入巨额成本自建IT系统等，日后也都被列入了行业的试错共识中。

　　因租购并举的租赁新政而遭地产系碾压

　　时间推进到2017年的7月，广州政府官网上发出了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上的一条里程碑式措施：租购同权。这意味着，在广州，只要是符合条件的租房人，未来也可与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利。

　　自此，各级地方政府也纷纷出台租赁新政，培育租赁市场和机构房东，鼓励租赁市场向前发展。一时间，行业里品牌公寓旌旗林立。

　　政策导向引领市场发展方向。长租行业朝着规模化、专业化的方向前进时，另一边的房企开始发愁。原本舒舒服服用土地赚钱的开发商们，发现拿地越来难，成本越来越高，土地的红利正在逐步消失，开发商们被迫集体转型。道路千万条，但相比跨行做物流、做旅游、做教育，运营长租与运营地产仅一墙之隔。

　　在租赁新政的召唤下，“房企入局长租”成为开发商的转型共识。

　　一些嗅觉灵敏的房企早早意识到楼市会朝着租赁方向发展，比如2014年就开始大规模布局租赁的龙湖、招商蛇口以及金地等，等到2018年时，招商壹间、万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓等Top30的房企，超三分之一都参与分食长租公寓蛋糕。

　　凡事过犹不及。开发商们凭着雄厚的资本和可观的规模，集体“抢滩”长租行业，就像几十条鲶鱼一起瞬间入池塘，不仅搅浑了平静的水面，行业竞争快速加剧，也打乱了行业自我修复迭代的节奏，“高进低出”、“长收短付”的潘多拉魔盒就此被正式打开。

　　在开发商加入后，行业包租融资模式的门槛被提高，行业拿房成本迅速上升，规模与杠杆难以平衡，行业赛道陷入了新一轮的疯狂，导致2015年分散式公寓的疯牛年，2016年集中式公寓疯牛年，2017年开发商疯牛年，2018年开始租金贷暴雷，一大批租赁品牌阵亡。

　　因唯一的资金情人P2P而被迫殉情

　　2018年后，“租金贷”一跃成为长租公寓的发展史上的高频词，我爱我家前副总裁胡景晖曾说，“长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更可怕。”

　　参与过前几年互联网金融创新的人，都会对P2P暴雷心有余悸。2014年，银监会对P2P还是鼓励发展、守住底线的态度，这里的底线之一，就是不能存在一个“资金池”来进行期限错配的盖帽游戏，以减少企业资产负债。

　　但资本本性逐利，在金融配套政策与监管执行还不成熟的背景下，2018年P2P“资金池”问题开始凸显并连续暴雷。伴随着暴雷潮，P2P成了不靠谱理财的代名词，金融创新的负面被放大被质疑。至此，各地相关部门态度转变，开始对P2P模式进行“封杀”。

　　P2P前车之鉴，“租金贷”后车之师，两者运行时都十分依赖“资金池”，一旦资金池出水口与入水口两端的平衡被打破，必然会出现“暴雷”“跑路”的结果。

　　租金贷问题的主要症结在于：1、租客是否在不知情或者未被进行充分风险提示的情况下，办理了“租金贷”；2、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏监管。用一句总结就是：取之无道，用之不当。

　　很快，响声最大的那颗雷出现了——杭州鼎家长租公寓宣布破产，在引发大量租客和房东维权同时，“租金贷”运作模式随即被诸多媒体曝光，被指称“空手套白狼”、“套路比P2P深”。这件事也侧面证实，许多中小型长租公寓融资能力弱，要想获得资金只能走上‘分期贷’这条路。

　　都说“人生若只如初见”，其实最初的租金贷也曾十分美好。对刚毕业不久的职场新人来说，租金贷是一次性“借贷”一年房租，之后逐月还贷的新选择，租房者以支付一部分利息为代价，缓解了资金的压力。且年付的方式往往可以取得较季付更加优惠的租金价格；而另一方面，出租方因为能提前收到一年的房租，有足够的运转资金，提升规模和服务；金融机构也赚取了“贷款利息”。可谓一石三鸟。

　　总之，2018年下半年起，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管，不少银行也叫停了“租金贷”业务。这个2015年就随着长租公寓兴起而随之产生的金融产品，变成了要比P2P爆雷更可怕的“坏东西”，需要为公寓倒闭等一系列事件“背锅”，并被完全“叫停”。

　　在过去十年，长租公寓在叫好声中开始，在争论声中发展，在怀疑声中踌躇不前。市场需求还有吗？租赁新政还持续吗？这些问题都待讨论。士隔三日，当刮目相看，其实这个行业还发生了许多好变化，详情请关注下一篇《长租公寓的今天｜满目疮痍下的勃勃生机》。

来 源：水滴管家     

 编 辑：liuy