南京5宗地块入市出让，分别位于江北新区高新区、高淳区，其中3宗为住宅用地、2宗为学校用地，最终金地拿下江北新区4宗地、恒泰底价拿下高淳区1宗综合用地(含住宅)，土拍收金一共30.2亿元。

　　值得注意的是，这次土拍溢价均处于较低水平，成交溢价最高也仅为3.1%。南京资深房地产业内人士尹霄飞表示，这次土拍溢价的确都不算高，从这点看，南京土地市场确实有一定的降温。

　　例如江北新区这4宗地只有碧桂园、新城、金地、新力4家房企参与竞拍，而且房企们在竞价方面也显得冷静不少。

　　相较于4月底南京上演的那场“370亿土拍争夺战”，这场土拍更不算惹眼。只是火热与降温之下，令人更想去重新审视当前的南京土地市场。

　　事实上，自5月份起，南京土地出让规模便有所减少，相应的成交金额、成交面积也随之下降。相关统计数据显示，5月南京市累计土地成交金额为94.89亿元，同比上涨126.63%，环比下降78.43%，其中宅用土地成交金额75.14亿元，同比上涨140%，环比下跌82%。

　　但也有说法称，在南京发布土地新政后，房企拿地更趋于理性。

　　据了解，于6月5日，南京市规划和自然资源局发布2020年宁出第07号出让公告，其中挂牌出让条件采取“限房价、竞地价”的方式，地块均设置了毛坯房销售限价，最高销售单价不得超过售价均价的110%。这是南京首次采用“限房价、竞地价”方式出让地块。

　　不过，尹霄飞认为，虽然南京近期出了新的土地出让政策，但此次土拍还是延用以前的政策，关系不算很大。

　　金地南京夺4地

　　独揽4宗地的金地无疑是这场土拍的主角。具体而言，金地拿下包括江北新区NO.新区2020G06、NO.新区2020G08的2宗宅地，以及NO.新区2020G07、NO.新区2020G09的2宗教育用地，涉及总出让面积13.89万平方米，总建筑面积27.4万平方米，总成交价达到25.2亿元。

　　尹霄飞介绍，金地拿下的这4宗地从区位来看，算是一个大的综合地块，地块相对比较规整，是连成一片的，可能国土部门更希望由一家开发商进行开发。

　　区域位置上，这4宗地均位于高新区，板块为南京高新技术产业开发区。上述业内称，高新区在南京不算是特别热的板块，既不是江北的核心区，也不像河西南这种特别火的区域，“高新区是南京的一个刚需板块，或者说刚需购房者图性价比的区域。”

　　其中备受关注的是两宗宅地，因为宅地向来是南京土拍市场上热门的选择。据悉，G06地块竞价5轮，成交总价13.3亿，成交楼面价11952元/平方米，溢溢价率3.1%；G08地块竞价3轮，成交总价9.8亿，成交楼面价11827元/平方米，溢价率1.2%。

　　此次金地揽下的两宗宅地，尹霄飞表示，这比之前的楼面价低了将近4000元/平方米，相较于前两年楼面价也有不少的下跌。他续称，现在1万元/平方米的楼面价，未来房价2-2.5万元/平方米左右，这个价格也能够让刚来南京的刚需购房者接受。

　　这也是金地首次进入高新区板块。此前2018年，金地曾以33.5亿元竞得江北新区2018G04地块，楼面价为13389元/平方米，但该宗地块属于核心区。

　　早于2018年，金地南京便提到希望快速扩大规模，而区域目标是销售100亿以上。当时金地华东区域南京公司总经理表态，金地接下来的发展将深耕江北新区，包括汊河在内的大江北区域范围。

　　但根据相关媒体统计数据显示，2019年，金地在南京区域的权益销售金额为69.78亿元，位居第九位。

　　实际上，金地在南京已深耕近13年之久，2007年4月6日，金地拿下集庆门 G14 地块，这是金地在南京的首次亮相。

　　发展到目前，金地在南京的项目种类已经比较丰富，南京各个板块都有金地的项目，包括河西中部、奥南、城北、仙林湖、浦口新城、河西南部等等。

　　在业内人士看来，虽然是首次在高新区拿地，但金地对南京的社群心理把握、区域分析等都较有经验，往后操盘项目的问题不大。

　　至于为何此次大手笔拿下4宗地，据尹霄飞分析，因为金地在南京的土地储备不多了，今年需要及时进行补仓，“金地今年在南京拿地，也是不出所料。”

　　此前4月底的土拍大战中，金地联合体便以68.7亿底价摘得南京秦淮区大体量商住地，为秦淮区红花街道明匙路以东、机场路两侧地块，地块建筑面积502956.41平方米。

　　金地华东里程

　　1999年，金地开启全国化布局，到如今已形成华南、华中、东南、华东、西部、东北、华北等7大区域，而华东区域被列为发展的重头区域。

　　官网显示，当前金地华东区域的城市包括上海、南京、合肥、扬州、苏州、常州等14个城市。根据披露，金地在华东区域的布局主要以深耕上海、南京、苏州和合肥四个核心城市为主。

　　梳理近些年金地的营收数据不难发现，华东区域一直是金地较为重要的营收来源。

　　最近几年的节点是从2016年开始的。这一年，金地华东区域营收突破百亿，一跃成为金地区域公司的营收榜首。

　　而节奏的改变或许与金地华东区域2015年的换帅不无关系。2015年9月，市场消息称，金地集团常务副总裁、华东区域地产公司董事长陈必安被调回总部。而接任者是金地华北区域地产公司董事长、总经理阳侃。

　　根据此前业内人士的分析，陈必安的运营风格更为稳健，这亦导致了2015年之前华东区域的发展显得略为保守。据观点地产新媒体早前统计，陈必安任职期间，从2011年到2015年上半年，金地华东合计获取项目13个，其中上海仅4个。

　　阳侃历任金地宾馆总经理、集团项目拓展部总经理助理、企业发展部副总经理、经营管理部总经理，负责集团土地投资、生产经营计划制定及营销管控。阳侃也曾加入金科和景瑞，后于2013年回归金地，主管金地华北区域。

　　彼时，摆在接任者阳侃面前的，是提高金地华东规模的迫切。而阳侃履新之后，确实给金地华东带来较大的变化，首先是在土地市场发力。接任职几个月之内，金地在上海已经斥资51.37亿元斩获4宗土地。

　　之后金地华东也没有停下规模扩张的脚步。2018年之前，金地华东主要是以上海和南京的深耕为主。

　　2018年，金地华东将重点放在了合肥、徐州、无锡。其实于2017年，金地华东便首入徐州、滁州、镇江，随后2018年3月，金地华东新进入合肥、南通、太仓等地。当时金地华东的逻辑是，“从一二线进入三四线”。

　　直到2019年，金地华东也在镇江、常州、扬州、芜湖等地都拿下了新的项目，并接连在合肥、苏州、南京获取地块。

　　规模的扩张的另一边，是销售的提升。事实上，早于2013年，金地华东再次提出百亿元级销售目标。但直到2016年、2017年，金地华东才接连迈上100亿、200亿的销售门槛。这亦得益于阳侃带来的调整和变革。

　　除此之外，阳侃还为金地华东规划了新的发展方向，探索城市更新，布局长租公寓、养老产业和社区商业。

　　然而回归金地华东的营收数据上，这几年波动并不算小。2017年年报披露，金地华东的营收仅为56亿元，比起上一年降了93亿元。但又于2018年有了更大的突破，营收202.01亿，占集团收入比例40.28%，毛利率43.88%，又再次成为金地第一区域公司。

　　可好景不长，于2019年，金地华东营收规模又跌到67.23亿，占集团收入比例10.68%，毛利率46.71%。

　　根据金地2019年年报解释，报告期内，华东区域的营业收入及营业成本分别较上年下降幅度较大，主要是因为该区域房地产项目结算面积减少。

　　在金地2019年销售规模跨入2000亿之际，华东区域的成绩不免逊色。步入2020年，金地华东土地市场、销售市场更需要新的跨越，但能否在营收上取得更大的突破，或许有待下一步规划。

　　来 源：观点地产网

　　编 辑：chenhong