2020年后，行业风波不断。尽管多数公寓的出租率都恢复到了80%以上，但前有分散式公寓蛋壳、青客“租金两头吃”，后有集中式如湾流国际公寓陷入现金流危机等负面爆出。资本也不看好长租，先前的热捧变为如今的“谈租色变”，投资上更趋于理性保守，融资难度加大。

　　站在外面看，行业的确满目疮痍，不容乐观。但站在行业内看，你会发现之前的种种“谈租色变”都属于被放大的“焦虑”，时间会将其解决和治愈。如今，长租行业的一只脚已悄悄迈进了行业新格局里，平静下藏着勃勃生机，需要你刮目相看了。

　　一、失败源于年轻，5大方面需要提升

　　长租行业发展到如今不过10年时间，整个行业还十分年轻，在配套政策、基础设施、外部环境、用户观念等方面都还不够专业，需要一个从1 到100的发展过程。

　　同时，作为服务业，长租行业本该把精力放在精细运营、提升服务的部分上，但先后经历了创业潮、地产潮的两次冲击，导致在方向上有所“跑偏”，进而产生许多不正确、不科学的做法，具体来说有以下5点。

　　1、公寓为了快速扩张，选择喝下“欲速则不达”的包租毒药，把重心放在了跑马圈地的烧钱游戏上，只练了“规模”的外功，忽略了“运营”的内功修炼。

　　2、公寓发现了租客对品质升级需求的市场，但只做表面功夫，比如装修只提高颜值，不重视房间的功能性。

　　3、长租赛道的行业细化分工完成较晚，像SaaS系统等智能管理软件未能被广泛应用，公寓们不得不投入巨额资金组建团队研发系统，导致入不敷出。眉毛胡子一把抓，精力时间分散，自然不能专注于运营力的提升。

　　4、关键性公寓人才的短缺，也是阻碍行业快速进步的原因之一。如何找到或培养一名合格的公寓管理人才是行业共同面临的难题，开发商系在抢滩长租时，曾为了人才资源才发动过抢人大战。

　　5、供应链不完备也制约了行业发展，增加运营和空置成本。长租行业的供应链与传统地产有重叠，但并不能互相取代，有能力整合资源上下游，提供装配式装修、一站式软装、智能硬件、集中采购、统一装修、无苯无醛、即装即住等服务的专业供应平台，也需要时间发展。

　　二、3大趋势，藏希望于变化

　　市场需求仍在增加，年轻人想住的好一点，国家的土地、金融、税收、监管等各项政策不断落地，长租行业已经积攒出了变革的力量。后疫情时代的长租公寓行业，呈现出三大趋势：

　　1、大于吃小鱼的洗牌还在继续，行业呈现为两头增大腰部减少，品牌公寓集中度提高，中型的运营上上下两难，个体房东更加隐蔽，部分“二房东”会割肉离场。未来，国企背景的长租公寓企业会逐渐活跃，具有强开发主体的长租公寓会更加凸显优势。

　　2、收并购也会加速，投资人对公寓行业的并购也变得更加理性和挑剔，投资标准会更加重视考量资产的合规性与收益性，像租约的合规性、物业土地使用属性、建筑消防安全配置等，都会列入考虑范围。

　　3、行业正在向深化、多元化发展，更多专业的服务商、咨询团队、供应链平台和金融机构内都已出现，助力公寓们走得更远更稳。公寓可以将单打独斗、摸石头过河的时间与精力节省出来，寻找优秀“队友”共同发展。

　　三、新的格局，新的起跑线

　　2020年是格局调整的重要之年，疫情将长租公寓们集体推到了新的起跑线前，想跑到行业的最前方，活下来的公寓们需要做好3件事。

　　1、一窝蜂的包租二房东差价模式，没有差异化也难以发挥特色优势，已经被证明不可行了。公寓们需要尽快搞清自己的发展优势，及时调整优化商业模式，做好自己的基本盘。

　　首批RIRTs已然在招手，融资难度在下降，公寓从建设到运营的各个环节创新金融产品都会增多，资管分离的时代即将到来，长租公寓未来一定是轻重分离的。

　　有资金和金融能力的企业，可以涉足重资产持有运营，向REITs方向发展。比如国家队多以大型租赁社区入局，缺乏相应的设计建设和运营经验，可以寻求专业咨询团队和平台商的帮助。

　　有运营经验的公寓，则可以转型轻资产托管，专注打造长租公寓资产管理全链条能力、形成系统化、多产品线的品牌输出能力。比如深圳这样拥有大量人才住房、安居型商品房和公共租赁住房“三位一体”的政府租赁房源的城市，就蕴藏着极广阔的装饰装修、物业管理、项目运营等市场。

　　2、租客的需求还在进一步升级，包括品质、安全和差异化服务三部分，因此公寓服务也要配套升级，超前升级，才能真正地让租客爱上回家。

　　公寓需要搞清自己的客群定位，深刻了解租客需求，比如蓝领公寓多为4~6人同住，流动性交强，缺少个人隐私，所以设计时需要重视个人空间的隐私性和收纳空间的安全性。

　　又比如，租客不希望被管家频繁打扰，公寓便通过SaaS系统打造无人值守公寓，实现远程授权、权限回收、实时开门记录、能耗预付费、晚归提醒、宅客提醒等温情关怀，通过好口碑打造品牌护城河。

　　总之，公寓升级需要根据租户的需求“对症下药”，进行针对性的产品细分，让每一分预算都花在解决痛点的“刀刃”上。

　　3、此外，长租公寓+新零售+新办公的租住社区有望成为主流发展趋势，未来的租客会更“懒”，更希望于在生活周就能享受到配套的商业、娱乐、运动、购物等服务，公寓除了租赁业务外，也可以尝试布局社区商业，更好地服务租客，同时获取增值服务收入。

　　2020年是全面建成小康社会和十三五规划的收宫之年，政府提出了守住“六保”底线，作为稳定民生的关键因素，长租行业是保障住有所居的重要载体，长租公寓已经站在希望的田野上，小水滴与行业同仁一起，期待长租公寓更美好的未来！

来 源：  水滴管家  

  编 辑：liuy