一、共享理念推动联合办公兴起
联合办公是一种低门槛而进行共享办公空间的办公模式，又称共享办公，即不同公司的员工在一个空间内进行工作。在经过特别设计和安排的办公空间中共享工作环境，在工作过程中，员工可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等等，这种概念在美国硅谷兴起，特别适合小型的创业团队。联合办公模式凭借其低门槛、形式新颖灵活的特点受到了众多创业者的青睐。据资料显示，2018年各类共享经济形式中，共享办公增速位居第二位，达到87.27%。
2018年各类共享经济产业增速
资料来源：华经产业研究院整理
2014年李克强总理提出“大众创业，万众创新”的理念之后，各行各业的小微企业如雨后春笋般快速发展。2019年全国新增市场主体数达2179万户，创历史新高，2016年至2019年市场主体数量年均增长10.3%。随着全国范围内的创业热潮兴起，对于办公场所的需求也呈现爆发性增长。这些创业者面临高昂的办公场地租赁成本，而联合办公则满足了他们多样化、个性化、低门槛的办公场所需求，这种需求成为了我国联合办公行业发展的强劲推动力。
2015-2019年我国每年新增市场主体数
资料来源：国家工商总局，华经产业研究院整理
相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国联合办公行业发展趋势预测及投资战略咨询报告》
二、传统办公与联合办公的区别
在前期开发方面，传统的商务写字楼前期项目开发成本较大，从选址立项到完工需要的时间较长。而联合办公则采用现有的建筑空置区域，成本与耗时较少。传统写字楼装修风格较为简洁统一，而联合办公则倾向于个性化设计和半开放、开放式设计为主，采用了一些人性化智能化的设计理念，从而为人员的社交创造有利条件。
在运营方面，传统写字楼以整租、长租为主，对租赁公司的稳定性要求较高。因此传统写字楼的空置率较高。联合办公对于租赁公司的水平没有硬性要求，租赁形式较为灵活，办公住户流动性大。其客户主要以小微创企业、初创团队、自由职业者、外资企业、大型公司的外包团队为主。从行业来看，目前入驻联合办公的主要以互联网服务、金融、教育等新兴行业为主，一些传统企业也在受到联合办公思潮的影响。
2019联合办公租户行业分布
资料来源：华经产业研究院整理
在盈利方式上，传统商务写字楼主要以租金和物业管理费作为其盈利手段，一般按年收取。而联合办公收费方式灵活，移动工位按照工位收费，小型办公室按照办公室面积收费。除了租金与物业管理费以外还有其他增值费用。由于联合办公租金收取一般按“月”甚至是“天”来收费，因此较为灵活，对于公司财务状况基本没有要求。
传统写字楼与联合办公比较
资料来源：华经产业研究院整理
三、竞争加剧，行业面临整合
尽管联合办公因为其社交特性而受到资本的青睐，许多投资者纷纷加入这一行业中来，但是目前来看其实际表现并没有创业者宣称的那么优秀。联合办公最根本的是以孵化项目为主，以孵化出优质的项目为重点。但其中投入时间成本和资金成本非常高，且成功概率低，如何变现始终是目前联合办公过不去的一道坎。由于大量资本进入这一领域，跑马圈地式的发展反而给办公场所带来了新的空置率问题。企业在既没有良好的盈利渠道，又没有良好的债务融资渠道的情况下只能依靠股权融资，又回到了“谁能烧钱谁就能活得久一点”这个阶段。
2018年联合办公企业重大融资事件
资料来源：华经产业研究院整理
随着疫情的影响，商业地产受到较大冲击，一些规模较小营收能力较差的联合办公企业退出市场，宏观市场环境与之前已经无法同日而语，仅仅依靠政策红利与投资者青睐的企业无法长久生存下去。目前各大头部企业的盈利状况依然堪忧，优客工场自2017年到2019年前9个月净亏损分别是3.73亿，4.45亿、5.73亿元。要想实现共享办公整个平台的长久运营，平台还应提供一些相应的配套服务，而不是仅靠租金上的优惠来招揽租客。例如提供创业的技术支持与交流，因此未来很多共享办公平台可能会向一个孵化器方向发展。
四、未来联合办公行业的展望
目前联合办公主要还是集中在北京上海等四大一线城市，资料显示北京上海两地联合办公产业占比就占全国60%以上，而一些二三线发达城市依然是联合办公行业的处女地。在一线城市市场趋于饱和的背景下，往二三线城市下沉已经成为抢占优势的关键，如优客工场已经计划落地8家新社区布局成都、常州、宁波、青岛等多地。
2019联合办公行业地域分布情况
资料来源：华经产业研究院整理
此外随着新技术的运用，联合办公未来不可避免走向智能化。采用人工智能、大数据、云计算等技术，提高办公智能化水平，还可以通过智能化管理系统实现对租户人员流动的管理监控，提升租户体验。既能为租户提供开放智能化的工作环境，又可以确保办公地点的安全性。
随着产业合作的日趋紧密，共享的边界也可以进一步扩大。目前已经有优客工场等品牌运营商与酒店、健身、电商、新零售、电商等行业进行跨界合作。这样的跨界互联会为共享办公运营商带来新的商业盈利模式，进一步提高空间效能提高所带来的溢价，有助于其更好的发展。
来 源：华经情报网
编 辑：liuy
