近日，高力国际发布最新报告，数据显示，预计到2020年底，全北京办公业态总体量将超过3300万平方米，年租金规模将超900亿元，下半年写字楼整体租金进入缓慢探底阶段。

　　其中，甲乙级写字楼体量将超过1800万平方米，成熟产业园体量将超过1500万平方米；在年租金市场规模方面，甲级写字楼超过420亿元，乙级写字楼约250亿元，产业园近230亿元。

　　北京写字楼市场：活跃度提升租金缓慢探底

　　报告显示，随着有效的疫情防控，北京写字楼市场活跃度开始提升，业主和租户在二季度均开始正常的租赁活动。就二季度的全市甲级写字楼市场表现来看，甲级写字楼净吸纳量回升，约30000平方米。

　　从空置率的变化来看，整体市场空置率在本季度有新增供应的情况下，依然保持稳定在16.5%左右。

　　在租金方面，二季度租金依然延续了高位盘整的态势，整体市场租金水平继续小幅环比下降1.7%至367元每月每平米。

　　报告显示，2020年北京甲级写字楼市场高供应的问题依然存在，下半年北京市场依然会迎来接近70万平方米的新增供应量，明年还有近80万平方米的新增供应入市。

　　高力国际华北区董事总经理严区海认为，“在高供应且需求中性的市场环境下，空置率预计将在2021年达到本轮高供应时期的最高点，达到20.7%。在高空置率的市场环境下，租金依旧会保持缓慢下探的趋势，但下方空间已经非常有限，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。”

　　产业园办公物业市场：高供应量逐渐推高空置率租金进入下行轨道

　　长期以来，北京的办公物业除了写字楼以外，产业园也扮演了非常重要的角色。

　　在2019年大供应量的基础上，产业园市场空置率从2018年的17%左右上升到2019年末的23%左右。

　　随着近两年高供应量逐渐推高空置率，产业园市场平均租金也进入下行轨道。

　　产业园市场平均租金从2018年134元每月每平米下降到2019年末的130元每月每平米，到2020年底可能会进一步下探到125元每月每平米左右。从租金的走势来看，成熟产业园市场呈现出和甲级写字楼市场相似的趋势，供应量高企提升了整个市场的供应压力，整体租金应声进入下调通道。

　　高力国际华北区研究部董事陆明预测，产业园市场空置水平可能会在2021年接近28%的水平并触及阶段性高点，若疫情出现反复，整体需求不能得到有效的释放，不排除整个产业园市场的空置率会突破30%。

　　陆明认为，无论是写字楼市场还是成熟产业园市场，高供应量推高空置率依然是整个北京办公市场的主旋律，但从四个一线城市对比来看，北京市场的未来供应量依然是相对较低。“高供应量能够大幅推高空置率，除了本身供应体量的确较大外，这背后也有整体市场需求不足的原因。”

　　对于下半年的市场表现，高利国际分析师表示，要保持审慎乐观的态度，成本因素依然会成为租户的核心考量。

编辑：ZHOUGX