当我们谈论房地产时，我们在谈论什么？

　　“我们中长期的目标是要做第一，做第一是我们的理想，是我们的追求。这个理想不是我一个人的，是公司全体员工的，正是在这种理想的鼓舞下我们才创造了奇迹。”在2004年的博鳌21世纪房地产论坛上，一位“少壮派”地产商如此意气风发地说。

　　2004年，“831大限”打开了中国房地产市场化的大门，房地产业的“黄金时代”正式开启。当时，一批黑马强势杀出，搅动了行业的既有利益格局。也因此，前述言论引来包括王石在内的诸多大佬的凌厉反击，讥讽与警告不断袭来。一时间，台上群雄围剿，好不热闹。

　　面对大腕们对挑战者的发难，很多中小企业鸣不平，一位在场嘉宾对这位“年轻”的地产商说，“我们期待你成功，为我们追求进步的中小企业做个榜样。”

　　中国房地产业森严的江湖秩序和涌动的草根热情，在那一刻显露无疑。那也是个野心勃勃、群雄并起的时代，此后多年，挑战与颠覆，合纵与连横，崛起与沉沦，忠诚与背叛，故事不断上演，构成了多彩的房地产世界。

　　这不是大佬们首次同台，也不是最后一次。始于2001年的博鳌21世纪房地产论坛，如今已进入第20个年头。这一业界最高规格的论坛，忠实记录了行业变迁，从起步到繁荣、从狂热到寂静、从周期轮回到生死跌宕、从黄金时代到白银时代。

　　壹

　　青铜时代

　　“30年前的时候，我就是西北农村一个放牛的小孩。”潘石屹说，“每天生产队长给我一头黄牛，给我一个比我身体还大的背篓，去的时候要把牛的肚子喂饱，还得割回去一大背篓的草。”

　　甘肃天水人潘石屹1995年创办了SOHO中国，此后一路顺风顺水。进入新世纪后，房地产市场化改革不断推进，市场持续向好，但SOHO中国一直保持低负债的稳健发展，一度不从银行贷款。面对外界“不思进取”的评价，潘石屹在2004年的博鳌21世纪房地产论坛上首次吐露心声。

　　“有了今天就像做梦一样，所以赚了一个亿是多，赚上1000万我觉得也挺多，赚上100万我也觉得是非常多的，这可能是我的一个心态吧。”

　　儿时的经历或许能解释潘石屹的谨慎。即便在资产负债率最高的2011年，SOHO中国的负债率也仅为61.1%，比许多依靠高负债来做规模的企业要稳健的多。

　　一个放牛娃站上时代潮头的感觉，恐怕不难理解。在1998年房改文件正式发布后，房地产业开启了市场化之路，面对汹涌的风潮，很多从业者不知所措。于是，一个供业内人士交流的平台——博鳌21世纪房地产论坛于2011年应运而生。

　　潘石屹说，“我每年都参加两个会，一个是这个会，就是21世纪经济报道办的会，因为这最早是跟21世纪经济报道的朋友在一起办这个会议，我们应该给中国的同行创造一个聚一聚、大家交流的机会……”

　　潘石屹的谨慎或许还与海南的创业经历有关。上世纪80年代，海南出现房地产热潮，吸引了大量投资者前往。此后，击鼓传花般的市场逻辑难以持续，加之宏观调控政策的出台，海南楼市泡沫在90年代初破灭。当时，不少人赔得血本无归，但也有少数人在泡沫破灭之前及时抽身，其中就包括后来的“万通六君子”。

　　在2001年的首届博鳌21世纪房地产论坛上，“六君子”之中的潘石屹、冯仑曾经笑谈这段经历。

　　冯仑说，“在海口看见那些烂尾楼就像看到了初恋情人如今已经满目疮痍。而看见那些新起的楼盘，就像看到了初恋情人的女儿，猛的一看有点眼熟，仔细一看又不是。”

　　冯仑将海南比做其“湿身”（即“下海”）之地，“下海后，没工资了，也不知道明天会怎样，但心中充满希望。”

　　这种希望并未持续太久，1992年，冯仑开始想退路。潘石屹回忆，“当时我们公司一共6个合伙人，4个人在海口的北方大厦开了一个会。冯仑说：‘海南的房子炒得有点过火了，形势不妙，我们该收场了。北方地盘大，有发展空间，我们得去占个先。’”

　　后来，“六君子”北上发展，然后又分家，各自为战。尽管起步很好，但“万通六君子”都未能将公司真正做大。此后的市场狂飙突进，一批后起之秀迅速占领市场，成为房地产市场化改革的首批受益者。

　　有人说，经历过急风骤雨般的海南楼市泡沫的人，都变得谨小慎微，以至于在真正的“黄金时代”到来时，没能放开手脚。也有人说，房地产无义战。

　　贰

　　泡沫与增长

　　中国房地产市场的发展，总是伴随着各种危与机。2008年国际金融危机爆发，中国经济以极强的韧性抵挡住冲击，但包括房地产在内，很多行业仍然受到不小的影响。这一情况也令从业者更清醒地意识到，房地产不可能脱离各种内外环境而独善其身，“黑天鹅”的阴影始终存在。

　　此前一年，时任国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博鳌21世纪房地产论坛上做出了着名的警示：房地产泡沫来临时，连猪都会飞。

　　与潘、冯等的稳健不同，2004年到2007年，房地产业频频上演“速度与激情”，一批开发商通过加杠杆迅速做大规模。但在巴曙松看来，危机的种子已经埋下。

　　“从6000多家房地产公司的平均负债率或者是160家上市的房地产公司的财务报表来看，大部分是超负荷运用杠杆，不太符合银行严格的贷款政策，能够获得资金的只有一小部分。”巴曙松说，“他们还在飞。”

　　2008年的博鳌21世纪房地产论坛，主题是“地产相对论：紧缩与通胀下的多重变量”。“变量”一词，准确地反映出当时市场的诸多不确定性，无论对于小企业，还是大型房企。

　　“我每年参加博鳌21世纪房地产论坛的时候，记忆中都是阳光灿烂的日子，今天早晨一看是阴天，有一点像当前的房地产形势。”金地集团董事长凌克说。经过快速发展，当时金地已经跻身房企“第一军团”，与万科、保利、招商并称为“万保招金”。

　　当时的情况的确不容乐观，一批小房企迅速倒下，部分大房企摇摇欲坠，很多人在观望着，谁会变成第二个顺驰？

　　但房地产业对中国经济的贡献日渐增长，令凌克或多或少有了些底气。“房地产企业占银行的贷款是20%左右，……一旦房地产行业进行深度的调整，银行业的危机是很大的。”

　　随后，“四万亿”投资中，有一部分间接流向房地产，行业终于从危机中解脱出来，并开启一轮新的牛市。2009年的博鳌21世纪房地产论坛，凌克的心情好了很多，他在演讲中说，在牛市中一定要抓住机会，“赚到你该赚的钱”。

　　如果说此前的多空对战一直呈现拉锯态势，经此一役，中国楼市的“唱多派”开始明显占据上风。虽然市场仍然会不时下行，但“周期论”的盛行仍然让人相信，短暂的低迷过后，市场会迎来更好的增长。

　　从2009年开始，房地产市场又启动了一轮快速发展，即便有“国十条”、“新五条”等诸多调控政策，但市场上行的大趋势仍在延续。在此期间，又一批房企通过加杠杆实现快速发展，其中以闽系最为惹眼。

　　那几年的博鳌论坛上，虽然忧患意识仍在，但行业的情绪仍然十分乐观。2012年，时任星河湾副总裁梁上燕在论坛上说，“未来的房产10年是给中国的。”

　　但仅仅两年后，市场就悄然迈过了供需总量的平衡点，这时有人开始意识到，“白银时代”真的到来了。

　　叁

　　行业变奏曲

　　2014年和2015年，楼市低迷。博鳌论坛上，久违的多空大战再度上演。这一次，唱空派有了更多的理论依据，比如，房地产市场供需总量已经平衡，未来将出现供大于求。

　　但后来的现实表明，房地产市场的运行逻辑，不是简单的供需理论可以解释的。2016年到2019年，楼市实现了近4年的高速增长。借助高周转和高杠杆，房企的规模再度崛起，2019年已有超过30家房企迈入千亿门槛，其中有4家房企的销售规模超过5000亿。

　　这还是在2016年多地启动楼市调控，且政策趋于严厉化和常态化的条件下实现的。

　　迈入“白银时代”的房地产业，运行逻辑变了吗？

　　在2019年的博鳌21世纪房地产论坛上，全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，随着楼市调控的常态化，房地产市场的运行周期正在拉长，传统的周期论已经不合时宜。其中，以2016年“9.30新政”为起点的楼市调控，已经打破“三年一周期”的定律。

　　近几年的博鳌21世纪房地产论坛，从业者越来越变得“谦虚谨慎、戒骄戒躁”。尽管销售额屡创新高，但利润率下滑、并购潮起的现实表明，这一波行情过后，楼市有可能面临漫长的寒冬。

　　在去年的博鳌论坛上，新鸥鹏集团执行总裁李战洪预测，未来10年，房地产市场将迎来血雨腥风，“每年淘汰6000家房企，最后只剩下3000家，不得不死。”

　　在“白银时代”，公司的治理逻辑也在发生变化。随着高周转战略被发挥到极致，房地产企业的管理模式，正从以往的粗放型变得精细化，从而适应更残酷的市场竞争。

　　这一过程伴随着管理层的迭代而实现。一些企业的指挥棒传到了“二代”手中，但在更多的企业中，职业经理人迅速崛起，并成为行业的中流砥柱。与老一辈创始人的凌厉、洒脱、天马行空不同，他们含蓄、务实、滴水不漏，确保公司像时钟一样精密运转。

　　“在千亿之后，规模一定是重要的，但一定不是最重要的。在这个阶段，对融信来说，做强比做大更重要。”融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟说。余丽娟是地产圈首位“80后”女总裁，她就任总裁后的首次公开亮相，是在2019年的博鳌21世纪房地产论坛上。她的自信与干练，令人对新一代职业经理人有了更具象的了解。

　　从2011年开始，博鳌论坛就将行业的转型与创新，作为一个探讨的重点。但在调控趋于常态化、房企不得不“回归基本盘”的情况下，多元化转型谈何容易。最近几年，商业地产、特色小镇、长租公寓、物业管理都曾是“风口”下的热门话题，但时代的发展总是难以琢磨，这些业务要真正做大做强，恐怕还需时间的检验。

　　相比之下，存量赛道上正在诞生新的巨头。贝壳找房、58同城等企业，已经连续多年出现在博鳌论坛上。他们既有着海量数据资源，又带有浓厚的互联网基因，除了存量市场外，他们也有望为整个行业注入新的生产力。

　　在“白银时代”，购房者也变得愈加冷静和从容。在2019年的博鳌论坛上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟的粉丝们依然热情，但早年间观众对意见领袖的疯狂追捧或无理谩骂，都已不复存在。逐渐失去投资属性的房地产，正在回归本质。

　　续写当代史

　　历史长河中的20年，不过是沧海一粟。但若回望中国房地产市场，20年的发展已令人有沧海桑田的感慨。

　　房地产不仅是一栋栋崛起的高楼和一串串枯燥的数据，还是中国城市化进程的最佳注脚。房地产不仅关联着金融系统的安全和多个行业的景气，还承载着万千百姓的居住民生。从某种意义上说，博鳌21世纪房地产论坛持续20年的记录和探讨，已在无意中书写了一部中国房地产的当代史。

　　时代滚滚，无暇驻足，但回望与反思仍有意义。

　　2020年8月8日，博鳌21世纪房地产论坛第20届年会将在上海浦东嘉里大酒店召开，论坛主题为“穿越周期再出发：高质量增长的安全逻辑”。

　　过去20年，房地产与入世后的中国经济一起成长。我们分享了房地产狂飚突进的红利，也经历了严厉调控后的阵痛。人类总是不断地重复自己的错误，但历史不会简单地循环。人们总是以过去来观照未来，但未来的降临总是出人意外。

　　房地产站在新的起点再出发。借用中央提出的“新发展理念”和“高质量发展”这两个要求，房地产也应摒弃过往速度规模至上的粗放增长模式，转向追求高质量、有效率的增长，守住财务安全底线，平衡规模与利润，回归产品与服务。

　　市场运行有其大规律，房地产有其小周期。我们相信，中国房地产及其产业链仍有较长的发展时期。无论你过去跑得是快还是慢抑或是匀速，目前的中场战事都需要重构组织、检讨资源，方可熨平波动，穿越周期，并最终赢得这场长跑。

　　加油吧，地产君。

　　来源：21世纪经济报道

编辑：wangdc