近年来，随着以长租公寓为代表的住房租赁项目快速兴起，解决城市住房供需矛盾有了新的举措，租房品质也得到较大改善，但高租金、企业运营模式不够完善的问题亟待解决。

　　在住房租赁领域，如何让供给匹配得上市场需求、让租客租得起高品质的住房、让运营者拥有合理的商业模式，是租购并举时代下，政府以及企业运营者一直在探索的问题。

　　当长租公寓遇上集体建设用地，为上述问题的破解提供了方案。日前，由北京万科打造运营的全国集体租赁用地上的长租公寓样本——泊寓·院儿(成寿寺社区)正式开业运营，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。第二批公寓已启动预租，计划于四季度全部入市。

　　业内人士表示，此举不仅使北京“租购并举”的住房保障体系得到进一步完善，促进了城市能级提升，还为转型升级中的房地产行业探索出一套成本可控的长租公寓轻资产运作模式。

　　提升土地配置与利用效率

　　土地供给侧结构性改革越来越受到各行各业的瞩目。北京早在2015年就意识到了盘活农村集体性建设用地的重要性。

　　2015年2月，北京市大兴区等33县(市、区)被原国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。2017年11月，北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，为集体土地上建设租赁房铺平道路。

　　紧跟土地流转与入市的政策风向，北京万科在2018年年初北京市公示首批集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目之时，便出资入股成寿寺地块。据悉，泊寓成寿寺社区得到了相关部门的大力支持，自2018年3月15日取得立项批复，到2018年8月23日取得工程施工许可证，总用时仅5个月，比计划提前2个月开工，最终项目较综合计划提前6个月开业。

　　这个集体土地租赁项目是万科参与的北京市租赁住房供地中优质地块之一，位于南三环方庄桥西南角，处于方庄商圈。

　　具体来看，北京金城源投资管理公司作为立项主体，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科，转让金为项目开发建设所需的全部资金。万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，北京金城源投资管理公司获得固定租金+超额经营分红。双方成立合资公司作为项目运营的主体，负责项目日常经营管理，每年支付村集体保底收益及超额分配。

　　业内人士表示，该项目激发了后的成寿寺地块更长远的价值，并进一步释放土地增值空间。成寿寺地块被用作租赁住房建设，则提升了土地配置与利用效率，在解决高房价下住房供需矛盾的路上先行一步。

　　据了解，当前在北京市内，万科已获取了6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。2020年~2022年，万科每年计划新增约7000间租赁住房。

　　改善供需与错配

　　高房价之下，租赁市场崛起已是趋势。贝壳研究院此前发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。

　　不仅如此，北京租赁市场还存在严重错配。

　　一是供求错位，租赁人口中近400万白领需求独立空间，而供应中仅80万套开间或一居的独立空间，无法被满足需求的大部分青年只能采用合租方式。

　　二是价格错配，除北京市逐年拆除的城中村，北京市合规的租赁住房其实只有250万套，平均每套租金为7000元/月，超出了年轻人合理的支付范围。

　　泊寓·院儿(成寿寺社区)的入市有效助力了两个错配问题的解决。

　　首先，通过设计解决供求错位。在租客房屋空间面积固定的情况下，万科通过“模数推导”精确研发了房间内的配置，通过家具来设定功能分区，推导出房间的布局，极大地提升了房间的使用效率。

　　其次，得益于创新的合作运营模式，虽然项目位于地理位置优越的南三环，但其开间产品定价仅为每月3600元~4600元，价格约为周边同品质一居室租金的65%~84%，既保障了居住生活品质，也降低了租赁成本。

　　另外，继成寿寺的900余套长租公寓入市后，北京万科还有高立庄等项目的长租公寓即将入市，这部分新增租赁住房供给可以进一步对租金价格起到平抑作用。

　　退出机制待完善

　　除却增加供应、平抑租金价格、提升居住品质，对于外界来说，集体土地建设租赁住房的开发运营模式同样值得关注。

　　据相关人士介绍，目前有以下几种模式：第一，大兴区可通过挂牌的形式，对集体建设用地进行公开出让流转。第二，大兴区以外的，国企可通过作价入股、联营模式，与集体经济组织合作开发；非国企可通过经营权租赁的模式与集体经济组织合作。

　　以万科的高立庄、成寿寺项目为例，双方的合作模式是村集体负责提供土地，北京万科负责建设和运营，每年会付给村集体收益。这种合作方式并没有改变土地所有权。

　　虽然集体土地建设租赁住房政策为企业进入打开了端口，但是当前集体土地建设租赁住房中不可转让退出的要求，导致企业需要承担几十年的全部经营风险而没有正确的退出途径，这极大地提高了企业的经营风险，降低了参与热情。

　　业内人士认为，当前的合作模式中，对于非国企有较多的限制，不利于让更加灵活和有活力的民营企业参与其中。此外，由于当前集体土地建设租赁住房不可用于抵押、不可转让退出的要求，给运营企业带来融资困难以及需要承担50~70年的全部经营风险，势必会降低企业参与的积极性。因此，集体土地租赁住房项目需要有更完善的退出机制，保障行业能够形成“进入—退出”的闭环，更好地建设“租购并举”的住房保障体系。

　　一向敢于创新的万科正在进行退出层面的探索。房地产投资信托基金(REITs)或许可以为集体租赁住房项目正常退出提供保障。

　　据万科相关人士介绍，万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，规划建设约15.6万平方米租赁住房，属于央行重点支持范围，目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。但消防验收、税费厘定、退出机制等相关规定还需进一步完善。

　　业内人士表示，在集体建设用地上建设长租公寓，是完善长租公寓用地供给的有益探索，也是“房住不炒”的重要实践。

　　来源：中国建设报

编 辑：liuy